通常情況下，所謂“住房空置”就是住房處于沒(méi)有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。而住房空置率就是在某一時(shí)點(diǎn)空置的住房占存有住房的比率。
住房空置率又可以分為一手房市場(chǎng)的住房空置率、二手房市場(chǎng)的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。住房自然空置率是指房地產(chǎn)市場(chǎng)完全出清的均衡狀態(tài)下仍然有一定的住房沒(méi)有進(jìn)入交易及使用環(huán)節(jié)。由于市場(chǎng)信息搜尋成本的存在，在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)總是會(huì)有一定的賣家在尋找合適的買家或一定的買家在尋找合適的住房。同時(shí)，當(dāng)業(yè)主預(yù)期將來(lái)的住房需求關(guān)系會(huì)發(fā)生變化，有人總是會(huì)在手上持有一定的住房來(lái)等待價(jià)格上漲。也就是說(shuō)，參考點(diǎn)不同、所設(shè)置的目標(biāo)不同，住房的空置率也會(huì)不同。而且有些住房空置率概念是中性的含義，它的存在沒(méi)有好壞之分，如住房自然空置率；有些空置率則屬于社會(huì)資源浪費(fèi)，如一手房市場(chǎng)空置率。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論哪一種空置率，只要超過(guò)住房的自然空置率，那么這種空置率就是一種住房資源的浪費(fèi)或資源低效配置。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)的住房空置率基本上就是一定程度上房地產(chǎn)資源低效率配置的結(jié)果。比如，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門所公布的一手房市場(chǎng)的住房空置就是已經(jīng)生產(chǎn)完成而沒(méi)有交易出去的住房。目前政府所指的住房市場(chǎng)去庫(kù)存，這種庫(kù)存就是一種空置。
盡管今年上半年商品房銷售面積出現(xiàn)了前所未有的繁榮，達(dá)到64000多萬(wàn)平方米，但6月底的住房庫(kù)存僅比2015年年底減少了453萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)庫(kù)存同比仍然在上升。如果加上早已拍賣出去的土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)但沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)的住房，以及其他非商品化的住房，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率還是比較高的。
在國(guó)際貨幣基金組織(IMF)2015春季年會(huì)期間，時(shí)任IMF副總裁朱民曾表示，目前中國(guó)樓市的首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。中國(guó)住房供應(yīng)過(guò)剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯。
根據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授提供的數(shù)據(jù)，美國(guó)住房空置率長(zhǎng)期保持在較低水平，即使在美國(guó)樓市最差的2007—2008年，住房空置率最高也僅達(dá)到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率普遍也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)為6%左右，德國(guó)約為8%。而按照朱民先生的說(shuō)法，2015年中國(guó)居民住房空置率就達(dá)到10億平方米，比目前待售住房面積還要高出30%。如果加上近一年來(lái)住房銷售快速增長(zhǎng)所增加的住房空置，估計(jì)目前中國(guó)的住房空置率會(huì)更高。當(dāng)然，中國(guó)住房空置率到底有多高，由于目前沒(méi)有統(tǒng)一的界定，可能會(huì)因?yàn)闃颖具x擇、數(shù)據(jù)采集、調(diào)查方式等主客觀原因估算有差異。
對(duì)于住房的嚴(yán)重空置，不少國(guó)家都會(huì)采取收取住房空置稅的方式降低空置率。最近，加拿大溫哥華市長(zhǎng)羅品信就表示，由于海外買家的大量涌入，溫哥華房?jī)r(jià)已高到令本地人難以負(fù)擔(dān)的程度，嚴(yán)重影響民生。然而，很多海外買家在買了房子之后，卻長(zhǎng)期不住，也不愿意出租，白白浪費(fèi)了寶貴的房屋資源。該市市府根據(jù)水電局?jǐn)?shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)溫市有10800間空置房屋單位，其中9700間為公寓，占溫市公寓總數(shù)的12.5%。羅品信強(qiáng)調(diào)，房屋最重要的是要滿足人們的居住要求，而不應(yīng)該是用來(lái)獲利的商品，希望能通過(guò)征收“空屋稅”打擊炒房，并增加市場(chǎng)中可租房屋。另外，一些歐洲國(guó)家也有相關(guān)的住房空置稅征收制度。
而在中國(guó)，收取住房空置稅的難度很大。住房不動(dòng)產(chǎn)登記短期內(nèi)難以完成，中國(guó)的住房物業(yè)稅制度也遲遲無(wú)法推出。即使是對(duì)遏制住房投機(jī)炒作的住房交易稅及交易所得稅的調(diào)整也遇到多重阻礙。因此，在“什么是住房空置”尚沒(méi)有統(tǒng)一答案的情況下，征收“住房空置稅”的難度可想而知。(本文不代表中新經(jīng)緯觀點(diǎn))
作者：易憲容(青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專家)
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