原標(biāo)題:5月武漢新房扎堆入市,二手房房價(jià)倒掛成交量銳減
今年房地產(chǎn)進(jìn)入“四限時(shí)代”,即限購、限貸、限價(jià)、限售。頻繁多樣的調(diào)控政策對二手房市場產(chǎn)生了直接影響。4月,二手房市場出現(xiàn)明顯降溫,北京、上海、杭州等地掛牌量價(jià)都出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。上海4月二手房均價(jià)較2月下滑了約1500元/平方米。那么武漢二手房市場又有怎樣的變化?
長江商報(bào)記者連日走訪發(fā)現(xiàn),武漢二手房掛牌價(jià)一季度比新房價(jià)格更高,全面進(jìn)入倒掛區(qū)間。而進(jìn)入5月份,預(yù)計(jì)有超過50個(gè)樓盤開盤加推。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析稱,近期武漢新房市場得到把控,二手房市場價(jià)格也難以反彈。
案例
賣方不急于出售,買方一籌莫展
家住武昌徐家棚的徐先生最近為自家待售的房子頗為著急。4月30日他將原總價(jià)200萬的房子一路升到225萬,可近一周過去了,沒有一人前來看房?!澳闶遣恢溃逡磺皫缀跆焯旖哟捶康?,有好幾個(gè)都談妥了,可我沒撒手,想再等一等,畢竟最近形勢好?!?/P>
徐先生在徐家棚地區(qū)有一套2014年交房的二手房在售。面積107平方米,臨街,臨近徐東商圈,2019年地鐵七號(hào)線和五號(hào)線將通車。
面對長江商報(bào)記者的提問,他坦言,房子是買來投資的,自己原來就住徐家棚,拆遷后用補(bǔ)償款買了兩套房,一套自住,一套出租。2015年末開始,他發(fā)現(xiàn)武漢樓市火爆,量價(jià)齊漲,尤其自己的房源所在地,五號(hào)線即將開工,附近鄰居出售了不少二手房,狠賺了一筆。
于是他也開始打起了自家二套房的主意,掛牌出售,一年多時(shí)間單價(jià)從1.5萬漲到如今的2.1萬,可他始終沒撒手?!安簧岬?!這地段還得漲。”他興奮地對記者說。
記者梳理徐先生的售房邏輯發(fā)現(xiàn),他認(rèn)為自己“捂房惜售”的原因很明顯,首先武漢樓市將持續(xù)供銷兩旺,即便出臺(tái)了強(qiáng)力調(diào)控政策,限貸、限購等等,但對二手房影響不大;“我的房子有地理優(yōu)勢,臨近火爆升級中的新徐東商圈,兩條地鐵開通交通便利?!彼麑τ浾哒f。
據(jù)了解,多數(shù)買主購買二手房是為了投資,二手房買來了不用裝修,或者改裝一下租出去,對于投資者們來說也是不錯(cuò)的選擇。
某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,武漢在發(fā)展,很多湖北省內(nèi)的人都在往武漢市靠攏,在武漢市發(fā)展就要安家這是剛需。而二環(huán)以內(nèi)的新房價(jià)格又太貴,遠(yuǎn)城區(qū)的新房商圈并沒有形成,距離市中心和上班的地方較遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好一點(diǎn)的都覺得投資房子比放銀行要更劃算。
二手房賣方不著急出售,坐等漲價(jià),買方卻是一籌莫展。李強(qiáng)夫婦最近也急壞了,為的是買房。“愁死,今年幾乎天天看房,可昨天剛談好的價(jià)格,明天房主就說不賣了?!睋?jù)小李講,有時(shí)房主一天內(nèi)將總價(jià)上調(diào)15萬來逼他們,讓他們無可奈何。
小李夫婦帶著四歲的兒子剛從孝感來到武漢,急于在東西湖買一套二手房居住,同時(shí)孩子要上幼兒園了,想買個(gè)好學(xué)區(qū)房?!岸址慨吘贡刃路勘阋?,而且現(xiàn)房看著心里踏實(shí),位置也比同價(jià)位的期房好。可我這腦子就是想不通,(價(jià)格)咋就這么折磨人?!毙±畹脑捒赡艿莱隽撕芏喽址抠I主們的共識(shí)。
問起始終沒成交的原因,除了總價(jià)超出自己的支付能力以外,小李也說出了內(nèi)心更多的考量?!胺恐骱椭薪橐粋€(gè)大嘴巴,一個(gè)大舌頭,都是吹牛皮,我們哪里懂?但有一點(diǎn)我信,看不到、摸不著的我不要。說通地鐵,哪里呢?說建重點(diǎn)分校,哪年建好?”
數(shù)據(jù)
二手房房價(jià)倒掛 成交量銳減
記者在億房網(wǎng)查詢武漢二手房相關(guān)數(shù)據(jù),該平臺(tái)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)為3月第四周。
數(shù)據(jù)顯示,2017年3月第四周,武漢市二手住宅掛牌價(jià)為13072.43/平方米,環(huán)比跌幅為0.71%。從各區(qū)域掛牌價(jià)來看,本周10個(gè)重點(diǎn)區(qū)域1漲9跌,除江岸區(qū)掛牌均價(jià)有所上漲之外,其它區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度地下跌,其中跌幅最大的為青山區(qū),環(huán)比跌幅為5.80%,其次是東湖高新區(qū)和漢陽區(qū),環(huán)比跌幅分別為3.27%和2.54%。
從數(shù)據(jù)來看,各區(qū)域跌幅擴(kuò)大,當(dāng)前二手房市場房東并未產(chǎn)生大幅調(diào)價(jià)的動(dòng)機(jī)。相較于新房市場金三末尾的供應(yīng)集中爆發(fā),武漢市二手住宅掛牌量依然沒有大幅度上漲。
從成交量來看,3月第四周武漢市二手住宅共成交了555套,環(huán)比3月第三周跌幅為6.25%。
此外,記者調(diào)查了解到,今年第一季度,武漢二手房交易整體進(jìn)入全面倒掛區(qū)間,賣房者的出讓意愿持續(xù)走低,買房者的看房周期逐日拉長,成交量銳減。
據(jù)光谷某中介門店反映,今年二手房門店成交量與去年相比下滑近7成,且優(yōu)質(zhì)房源量較少,而客戶群體多以拆遷戶以及改善型需求為主。其次本周新房供應(yīng)量爆發(fā),導(dǎo)致二手房客戶被新房分流,整體成交下滑。
記者稍加梳理,深層次原因盡顯。武漢二手房房源集中區(qū)域是七大主城區(qū)的房改前舊房和房改后次新房,遠(yuǎn)郊區(qū)房源較少;買房者主要是外來人口和舊城改造的動(dòng)遷戶,意向房源主要是主城區(qū)的舊房和遠(yuǎn)郊區(qū)次新房。受去年底系列調(diào)控政策影響,武漢二手房近期備受青睞,但成交量并不大。
記者近期上網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn),武漢市在五一前后集中發(fā)放了一大批新盤預(yù)售許可證,而房源多集中在三環(huán)附近遠(yuǎn)郊區(qū)。徐家棚片區(qū)預(yù)售房源均價(jià)多在19000元左右,東西湖是重點(diǎn)投放區(qū)域,大多房源均價(jià)不超過14000元。相比于那些現(xiàn)實(shí)不可感未來不可知的宣傳預(yù)期,這則消息或許會(huì)給徐先生和小李夫婦一點(diǎn)提示。
市場
5月新房扎堆入市進(jìn)一步?jīng)_擊二手房市場
除了成交量銳減,大量新房入市進(jìn)一步?jīng)_擊二手房市場。據(jù)武漢房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,4月26日-5月2日武漢市共有22個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證,截止到5月2日,已有9個(gè)項(xiàng)開盤,
不完全統(tǒng)計(jì)表明,4月武漢共40個(gè)項(xiàng)目開盤加推,整體去化良好,近半數(shù)項(xiàng)目開盤當(dāng)天即賣完。在此種成交熱度之下,樓市的庫存量不斷下降。
據(jù)業(yè)內(nèi)分析,進(jìn)入5月份,政策導(dǎo)向明顯的武漢樓市預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加大市場供應(yīng),初步統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)有超過50個(gè)樓盤開盤加推,且有多個(gè)純新盤項(xiàng)目,新入市房源仍將以毛坯房為主。
更多的新盤加推,更加趨于理性的購房選擇,讓一部分購房者在新房和二手房之間傾向了新房。
為了進(jìn)一步了解情況,記者聯(lián)系到一家武漢的中介公司,該公司二手房的負(fù)責(zé)人向記者透露,新房的大量入市對二手房市場還是有沖擊的,比如4月份新房出售的比較多,二手房的客戶就少了很多,都會(huì)去買新房。
關(guān)于二手房價(jià)漲跌情況該經(jīng)紀(jì)人告訴記者,武漢這邊的價(jià)格,我所在的區(qū)域,剛需小戶型的價(jià)格沒有跌,較為平穩(wěn),但大戶型的價(jià)格,房東這邊沒有咬得那么死,有讓步的空間,同一個(gè)小區(qū)的大戶型的單價(jià)比小戶型的單價(jià)稍微低一點(diǎn)。
除此之外,該經(jīng)紀(jì)人還向記者透露,二手房不好做,壓力大。首先二手房要自己出去找房源和客戶,不僅要帶客戶看房,還要協(xié)調(diào)雙方價(jià)格,防止客戶被同行挖走。此外除了相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)外,還要知道房產(chǎn)過戶的一些流程等。
中國指數(shù)研究院武漢分院研究總監(jiān)李國政則提醒,二手房市場最應(yīng)該規(guī)范中介經(jīng)紀(jì)行為。從北京等城市來看,一二手市場關(guān)聯(lián)度高,要想規(guī)范秩序穩(wěn)定市場,經(jīng)紀(jì)行為必須得管起來。
專家觀點(diǎn)
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn):
武漢新房市場得到把控,二手房價(jià)格難以反彈
長江商報(bào):進(jìn)入5月份,武漢有50余新盤入市,隨著新房大量入市,對二手房市場有何影響?
嚴(yán)躍進(jìn):新房大量入市,那么購房者可認(rèn)購的房源就會(huì)增加,對于二手房的依賴程度會(huì)降低。當(dāng)然從實(shí)際情況看,不同的二手房受到的影響會(huì)不同。比如對于市區(qū)的二手房來說,若房齡在10年之內(nèi)的,那么實(shí)際上問題并不會(huì)太大,依然會(huì)被認(rèn)可。對于郊區(qū)的二手房來說,性價(jià)比則不高,認(rèn)購方面的意向不會(huì)太大。
長江商報(bào):二手房跟新房相比有哪些優(yōu)劣勢,更契合那類人群的需求?
嚴(yán)躍進(jìn):二手房的裝修成本和交付等待成本等比較少,這都是購房者比較認(rèn)可的。另外市區(qū)的二手房因?yàn)閼{借較好的學(xué)區(qū)資源等,投資性價(jià)比也是比較高的。
長江商報(bào):武漢二手房市場的特點(diǎn)是怎樣的?
嚴(yán)躍進(jìn):對于武漢二手房市場來說,很多房齡比較長,所以當(dāng)新房推出后,此類二手房的投資性價(jià)比會(huì)比較低。從趨勢來看,對于此類二手房市場來說,若新房價(jià)格過高,二手房會(huì)相對交易活躍。但近期武漢新房市場得到把控,所以二手房市場方面相對價(jià)格也難以反彈。
長江商報(bào):全國二手房市場的行情及趨勢怎么看?
嚴(yán)躍進(jìn):全國市場方面,二手房近期確實(shí)降溫了,無論是買賣還是租賃。尤其是一些二手房為平臺(tái)的長租公寓等沒有如2015年-2016年大規(guī)模收購二手房項(xiàng)目,所以房源還是比較充足的。
5月12日,位于武昌司門口糧道街的中介門店不時(shí)有市民駐足看二手房信息。(責(zé)編 陳俞)
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