圖為：市民下鄉(xiāng)“看房團”，考察出租農(nóng)房。
圖為：“市民下鄉(xiāng)”成立黨支部。
圖為：返鄉(xiāng)能人租賃空閑農(nóng)房打造的大學生創(chuàng)客空間。
湖北日報訊 文/圖 記者 李先宏 通訊員 王璐 田嫄 揭興旺
“市民下鄉(xiāng)，村民進城”，應該是雙向的流動。但長期以來，受制于相關政策、也受制于農(nóng)村的生活環(huán)境與條件，多見農(nóng)民進城，少見市民下鄉(xiāng)。
浩浩蕩蕩的農(nóng)民進城，加速了城鎮(zhèn)化進程，也帶來農(nóng)村的空心化，導致大量農(nóng)房閑置。
今年中央一號文件提出，“探索盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地方式”。在此背景下，武漢市在全國率先引導、鼓勵市民下鄉(xiāng)，租用空閑農(nóng)房休閑養(yǎng)老、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
4月，出臺“黃金20條”；5月，推出“鉆石10條”；6月，提出打好“四張牌”，力促能人返鄉(xiāng)……系列優(yōu)惠的政策，激活市民下鄉(xiāng)追逐創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、找尋田園牧歌的夢想。
截至8月15日，“市民下鄉(xiāng)”已簽訂空閑農(nóng)房租賃協(xié)議1650戶，年租金2365萬元，吸引社會投資1.35億元。
誰在下鄉(xiāng)、去到哪里、下鄉(xiāng)做什么？下鄉(xiāng)之路是否通暢？近日，記者深入鄉(xiāng)村探訪，近距離感受武漢城鄉(xiāng)涌動的市民下鄉(xiāng)熱潮。
“城里人”來了———
沉寂山村被激活
“一不小心，我上了央視，成了明星。”
再次來到“漢子山養(yǎng)老山居”，見到諶鄂湘，他就樂呵呵地跟記者打趣。
5年前，從武鋼退休的諶鄂湘，看中新洲道觀河風景區(qū)漢子山村這處僻靜的山窩，租下3棟閑置農(nóng)房，與5位好友過起向往的田園生活。
今年，武漢開始推進“市民下鄉(xiāng)”，先行一步的諶鄂湘和“漢子山養(yǎng)老山居”，成為廣泛關注的焦點。
兩個月前，記者第一次來到漢子山，曾如此描述老諶們的悠閑生活：只見兩排農(nóng)房比肩而立，滿眼青翠。蔥郁樹林間，兩個秋千、幾把木椅、一張吊床，4位老人圍坐在桌旁看書、聊天。5條黃狗懶洋洋趴在桌邊打著哈欠……
如今，場景依舊、幸福依然。不同的是，下鄉(xiāng)養(yǎng)老的“隊伍越來越壯大”。
老諶說，受他們的影響，漢子山又陸陸續(xù)續(xù)來了10多戶，大多是武鋼的職工。今年，又增加了5戶?！皬氖×謽I(yè)廳、省科協(xié)等單位來的幾位，非要與我為伴，從我這兒轉租了一棟房。”
57歲的甄桂梅，2015年與老伴來到漢子山，租下一處院落，過上原汁原味的鄉(xiāng)間生活。她在院外的山林里，散養(yǎng)了300余只土雞土鴨，收購村民的稻谷、蔬菜等作為飼料，將村民的土特產(chǎn)品帶到城里。她說：“休閑養(yǎng)老，也可以為村民致富添一把力?！?/p>
漢子山山清水秀，但“美麗的貧困”一直困擾著漢子山，全村222戶，超過三成的農(nóng)戶遠離家鄉(xiāng)，空閑農(nóng)房多達80棟。村黨支部書記吳杏平說：“來漢子山村結伴養(yǎng)老的市民已有近40人，租賃20戶村民的空閑農(nóng)房。養(yǎng)老市民的到來，給村里帶來了人氣、財氣。”
農(nóng)村能人、知識分子、城鎮(zhèn)居民、企業(yè)家———
“四類人”下鄉(xiāng)，去到哪里
武漢市鼓勵四類人下（回）鄉(xiāng)：農(nóng)村能人、知識分子、城鎮(zhèn)居民、企業(yè)家。
下鄉(xiāng)的市民都去到了哪里？
記者調查發(fā)現(xiàn)，已下鄉(xiāng)、或正準備下鄉(xiāng)的人群，選擇的目的地，集中在城市周邊、風景名勝地、農(nóng)耕休閑游景點，以及生態(tài)農(nóng)業(yè)的亮點。他們看中的資源，主要是交通便利，大約一小時車程；環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮；特色鮮明、個性突出的居住環(huán)境，能夠滿足生活、休閑、文旅等方面需求。
漢子山村吸引近40位市民扎堆養(yǎng)老，重要的原因，是它地處景區(qū)，自然風光、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，離武漢城區(qū)68公里。
華中師大國學副教授許剛，租賃農(nóng)房開辦的“新民文化書院”，坐落在梁子湖畔的江夏區(qū)童周嶺村小朱灣，地處城市的邊緣，是特色旅游村。
能人回鄉(xiāng)、企業(yè)家下鄉(xiāng)，他們選擇的投資地，也大抵如此。如黃陂區(qū)勝天村、姚灣村、雙泉村，蔡甸區(qū)索河街延山村、李集村等等。勝天村、姚灣村、雙泉村，緊鄰國家5A景區(qū)木蘭山風景區(qū)。蔡甸區(qū)索河街正全力打造旅游名鎮(zhèn)，其所轄村灣成為下鄉(xiāng)資本追逐的熱點。
黃陂杜堂村能人葛天才回鄉(xiāng)投資2.4億元，將杜堂村葛家灣打造成木蘭花鄉(xiāng)休閑旅游景區(qū)。今年，在市民下鄉(xiāng)政策推動下，葛天才與77戶村民簽訂協(xié)議，組成專業(yè)合作社，利用入社農(nóng)戶的空閑房屋，打造休閑民宿和農(nóng)家樂。
15日，在一個裝飾一新、古風撲面的農(nóng)家小院里，葛天才正指揮工作人員在院里栽種鮮花。他告訴記者，月底將有4套民宿、3家農(nóng)家樂開業(yè)迎賓。
下鄉(xiāng)，還要找到鄉(xiāng)下商機———
打開鄉(xiāng)村民宿一扇窗
相比普通居民，企業(yè)家們的反響更為熱烈。從市民下鄉(xiāng)活動中，精明的企業(yè)家找到了巨大的商機。
記者調查發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進入，或正準備進入的工商企業(yè)，有大型國企、民企，也有中小企業(yè)；有風投公司，更有旅游、農(nóng)業(yè)企業(yè)。他們的目光大都瞄準了“鄉(xiāng)村民宿”。
央企三江航天房地產(chǎn)公司，正與黃陂王家河街崗上熊村積極洽談，準備租賃農(nóng)房，打造休閑養(yǎng)老的特色民宿。
深圳尚果國際公司已與黃陂王家河街勝天村20戶村民成功簽約，依托該村自然生態(tài)優(yōu)勢，打造精品鄉(xiāng)村民宿。
湖北九池投資管理公司在江夏鄭店街楊樹咀村，打造田園綜合體的生態(tài)小鎮(zhèn)，已與38位村民簽訂了租房協(xié)議。
民宿，是利用個人多余住房出租經(jīng)營，是伴隨著分享經(jīng)濟而產(chǎn)生的新服務業(yè)態(tài)。民宿經(jīng)營一般分為兩類，一類是業(yè)主自主經(jīng)營，另一類是“二房東”，有實力、有能力的企業(yè)與個人，租下一定量的房產(chǎn)改造后經(jīng)營。已下鄉(xiāng)或準備下鄉(xiāng)的企業(yè)，充當?shù)木褪恰岸繓|”角色。
目前，鄉(xiāng)村民宿在珠三角、長三角地區(qū)，以及大型景區(qū)風行，但在武漢還基本是個空白點。鼓勵市民、資本下鄉(xiāng)，租賃村民空閑農(nóng)房，這與民宿經(jīng)營理念十分契合。
業(yè)內人士說，市民之所以下鄉(xiāng)，是因為在市民眼里，生態(tài)環(huán)境、傳統(tǒng)文化等鄉(xiāng)土資源的價值被認知、被“賦值”。人口數(shù)量快速躍升的中等收入群體，是市民下鄉(xiāng)的中堅力量，他們的目標消費將主要是特色鮮明、富有個性的鄉(xiāng)村民宿。
市民下鄉(xiāng)，激活沉寂的山莊，也為開啟武漢鄉(xiāng)村民宿市場，打開了一扇窗。
縮小理想與現(xiàn)實的距離———
“桃花源”雖好，還要因人而異
“一言難盡！”說起坎坷下鄉(xiāng)路，劉桂花頗為無奈。
劉桂花，一位事業(yè)有成的80后。她從黃陂木蘭鄉(xiāng)走出，在城里闖出一番事業(yè)。
劉桂花夢想過“農(nóng)夫山泉有點甜”的生活，準備回到家鄉(xiāng)投資，為城市白領打造有品質的鄉(xiāng)村民宿。多方考察，劉桂花選中了長軒嶺鎮(zhèn)綠林村一棟1000平方米農(nóng)房，與房主簽訂了15年的租賃協(xié)議，準備將其改造成精品民宿。
但就在她付了租金，開始實施時，麻煩接踵而至。
房子處于月亮湖半島，除了房東，半島上只有一戶人家。這家人認為，房子出租經(jīng)營，會影響他家；通往半島的路是他家修的，不讓走。
劉桂花請來區(qū)、鎮(zhèn)、村干部，村里有威望的老人，與這家熟悉的人來協(xié)調，不但無濟于事，反遭女主人威脅，“把我搞得很受傷！”
一開始就扯不清，今后還不天天扯皮？無奈的她，只好另尋房源，但一直未找到心儀的位置?！皶r間耗不起，就放棄了回農(nóng)村這條路！”
“市民下鄉(xiāng)”并非一帆風順的坦途。對此，“先行者”諶鄂湘感受很深。
諶鄂湘說，漢子山村的自然生態(tài)環(huán)境堪稱世外桃源，但生活條件相比城市，還有不小的差距。
比如，水就是個問題。漢子山村6個自然塆，只有3個通了自來水。諶鄂湘?zhèn)兂缘乃獜母浇乃锍?。干旱時，水不夠用；大雨后，要根據(jù)水量往井里投凈水劑。5年前初來時，水井都沒有，是村里幫忙打的井。
今夏，酷熱干旱，水井缺水，新來的4戶老人，就基本沒在這兒居住。諶鄂湘說，出行路難行、醫(yī)療水平低，都是擺在眼前的難題。
諶鄂湘建議，市民下鄉(xiāng)養(yǎng)老“三不來”。一是沒有田園生活追求的不要來，來后適應不了農(nóng)村的生活條件，也肯定留不住；二是年齡太大、身體不好的不要來，特別是有心血管等疾病的老人不要來；三是單個的不要來，最好尋找志同道合的朋友結伴而來。
閑置農(nóng)房雖多，但并非都適合出租。農(nóng)村基礎設施、生活條件、公共服務等的改善，是市民下鄉(xiāng)得以推動的前提，但城鄉(xiāng)差距、城鄉(xiāng)一體化的鴻溝還遠沒有填平。因此，當前要讓市民下得去、人留得住，還得滿足一定的條件，包括市民自身的條件。有專家說，市民下鄉(xiāng)“不能頭腦發(fā)熱，切忌一時興起、一哄而起”。
武漢市農(nóng)委新農(nóng)村建設處處長張群介紹，“市民下鄉(xiāng)”推薦的村莊，大都已完成或已納入美麗村灣建設，基本符合下鄉(xiāng)主體的目標選擇。“對于居民或企業(yè)租賃農(nóng)房意愿集中，基礎設施尚不配套的村莊，政府也會有針對性地納入新農(nóng)村建設?！?/p>
這還有一個過程，但未來可期！
記者手記
怎樣走好“下鄉(xiāng)路”
“市民下鄉(xiāng)”，是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定階段的現(xiàn)象。它為社會資本找到新的去處，為市民回歸自然提供了條件；它有利于盤活農(nóng)村閑置資源，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，為解決農(nóng)村空心化、村莊荒蕪化提供了有效途徑。
盡管受到城市和農(nóng)村居民普遍歡迎，但要讓“市民下鄉(xiāng)”更接地氣，在更大范圍推廣，還有一些亟待破解的難題。
目前出臺的扶持政策，是鼓勵支持以租賃、合作方式，利用空閑農(nóng)房，不涉及農(nóng)房重建、新建，但在實際操作中，如何防范農(nóng)房重建、新建，以及資本借“下鄉(xiāng)”圈地帶來的土地制度與法律糾紛問題，值得高度重視。
同時，出租農(nóng)房的協(xié)議期限，少則5年、10年，最長可簽訂20年。若遇到大量農(nóng)民返鄉(xiāng)需要住房的情況，如何保障農(nóng)民的居住權，需要提前著手研究。同時，農(nóng)民議價能力低，且長期在外，相關租賃協(xié)議的談判、簽訂，大多由村委會操作，如何避免資本低價圈占、高價轉租農(nóng)房，損害農(nóng)戶權益，也是個問題。
此外，農(nóng)房本身的產(chǎn)權及產(chǎn)權交易相對清晰，但農(nóng)房的宅基地使用權需要進一步明晰。根據(jù)相關法規(guī)，宅基地的所有權歸村集體，農(nóng)戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。市民租賃了農(nóng)戶房屋的使用權，是否意味著同時獲得了該農(nóng)房宅基地的使用權，需要作出明確界定。
業(yè)內人士說，當前武漢“市民下鄉(xiāng)”租用閑置農(nóng)房，約定出租使用的對象僅為農(nóng)房本身，并不涉及宅基地的使用權。將來“市民下鄉(xiāng)”大范圍推廣時，需要對宅基地使用權的出租情況進行明確。專家建議，可借鑒農(nóng)村承包土地的所有權、承包權、經(jīng)營權分置的方式，明確租賃農(nóng)房的宅基地使用權問題。
