水皮
此一時(shí)，彼一時(shí)。
如果說兩年前滬港通的初衷,還有借外資提振A股的政策意圖的話，那么兩年后的深港通，恐怕連一般的散戶都能意識(shí)到這種政策的利好，可能受惠更多是港股。
專家是怎么表述的？
對(duì)，先救港股，再救A股。
港股為什么要救？
一是港股近年來已經(jīng)成為全球市盈率最低的市場(chǎng)，就是最低，沒有之一，低到只有九倍的水平，即便如此，活躍度也依然低迷。
二是滬港通開通之后，除最初一段時(shí)間，正常情況下都是南下的資金要大于北上的資金，也就是資金的流向早就是內(nèi)地往港股流的多。
三是港股的低迷已經(jīng)形成惡性循環(huán)，香港本地或外資都有點(diǎn)無能為力，最近美股反彈港股也不跟隨。
不救港股，遭殃的當(dāng)然也少不了內(nèi)地股。事實(shí)上，忍無可忍的公司都已經(jīng)開始回歸的行程，既包括H股，也包括紅籌，前有萬達(dá)商業(yè)私有化退市，現(xiàn)有恒大重組深深房。說到這里，我想多說幾句恒大，因?yàn)樗贏股（投資）和港股（股價(jià)）的表現(xiàn)，讓人有恍然隔世之感。
恒大是在今年三季度業(yè)績(jī)超越萬科，成為中國(guó)內(nèi)地同時(shí)也是世界第一開發(fā)商的。三季度恒大的銷售達(dá)到2806億元，同比增幅為117.9%，9月的單月銷售達(dá)到475億，同比增長(zhǎng)更是驚人的323%，較萬科的收入多出177億。
為什么要將恒大與萬科作對(duì)比？因?yàn)槿f科此前長(zhǎng)期是行業(yè)第一，在得到投資者認(rèn)同的同時(shí)，也在A股上有著行業(yè)中較高的估值。通過恒大與萬科的對(duì)比，或者能夠給恒大應(yīng)有的估值描出個(gè)大概的輪廓。
既然如此，我們?cè)偕钊雽?duì)比一下兩家的其他數(shù)據(jù)，結(jié)果卻是發(fā)現(xiàn)恒大在總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入，現(xiàn)金余額等核心指標(biāo)上也全面超過了萬科。而且根據(jù)恒大重組深深房透漏的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，未來三年，恒大銷售銷售將分別達(dá)4500億，5000億，5500億，凈利潤(rùn)為243億，308億和337億。
實(shí)際上，這些數(shù)字的背后，不過是約按10%的增長(zhǎng)計(jì)算出來的，對(duì)近年年均增30%的恒大而言似乎不是什么壓力。我們只要稍展開分析，就能得到至少兩種超預(yù)期的增長(zhǎng)可能，而這些超預(yù)期的表現(xiàn)，或者比恒大自己公布的業(yè)績(jī)預(yù)期更有可能成為事實(shí)。
其一，恒大公布的未來三年凈利潤(rùn)為243億，308億和337億，這是按凈利潤(rùn)率8.8%、交樓水平70%來預(yù)估的。經(jīng)計(jì)算，恒大2010年至2015年，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率平均水平達(dá)10.7%，即便在2016年上半年，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)也能達(dá)到8.9%（上半年銷售增長(zhǎng)太快了，相關(guān)費(fèi)用沒匹配上，導(dǎo)致利潤(rùn)率下降）。如果按近年平均值10.7%計(jì)算，2017至2019年的利潤(rùn)額能達(dá)300億、372億、407億。
其二，事實(shí)上，這個(gè)官方用來預(yù)測(cè)的70%交樓水平也是很容易被突破的。因?yàn)楹愦笠酝甓鹊钠骄粯撬皆?3%左右，按此計(jì)算，2017年至2019年交樓金額分別為3320億、4120億、4500億，進(jìn)一步可推導(dǎo)出恒大未來三年的利潤(rùn)額是292億、363億、396億（沿用官方不知為何如此保守的8.8%假設(shè)利潤(rùn)率）。
恒大能輕易做到的，萬科是否一樣？按目前它的表現(xiàn)來看，似乎需要加一把勁了。通過這樣的對(duì)比，我們或者會(huì)說，恒大的估值應(yīng)該不會(huì)低吧。然而，現(xiàn)實(shí)總是喜歡讓人跌眼鏡。恒大的H股股價(jià)今年最高也不過是年初的6.72港元，如今則僅為5.31港元，現(xiàn)市值才726.8億港幣，折合人民幣才500來億，與萬科超2500億的市值相比，簡(jiǎn)直殘酷。
港股的投資者如此低估恒大，在我看來，很大程度上還是緣于對(duì)恒大經(jīng)營(yíng)缺乏了解，畢竟主營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)地，而且它的經(jīng)營(yíng)規(guī)模等很多方面，都已經(jīng)超出了港資房企過去所能給予這些投資者的認(rèn)知。光是恒大在“180個(gè)城市擁有500多個(gè)大型項(xiàng)目”這樣的規(guī)模，已經(jīng)讓他們有點(diǎn)難以想象，甚至對(duì)企業(yè)能否管控如此多的項(xiàng)目，都無法確信，畢竟是港資房企從未達(dá)到過的程度。
先別笑他們見識(shí)少，我相信有很多內(nèi)地投資者對(duì)這也未必了解透。在這里略花篇幅給大家普及一下。
所謂一招鮮吃遍天，恒大能夠掌握全國(guó)項(xiàng)目的秘密，就在于緊密型集團(tuán)化管理模式。多人都知道它這一絕招，并不算秘密，但實(shí)行起來確實(shí)目前只有恒大這個(gè)“原作者”像模像樣。
它還通過實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)全國(guó)各地區(qū)公司實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，包括管理模式、項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招標(biāo)、工程管理以及營(yíng)銷等七重標(biāo)準(zhǔn)化，最大限度降低全國(guó)拓展帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保成本的有效控制和精品產(chǎn)品的打造。
怎么評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)化做得好還是不好？很簡(jiǎn)單，就是在你看到一個(gè)項(xiàng)目時(shí)能情不自禁地說一句：“這跟它在哪哪哪的項(xiàng)目真像！”當(dāng)然，這是玩笑話，標(biāo)準(zhǔn)化的真諦在于理念，而不僅僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)外觀。比如恒大的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化，它會(huì)在項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模、定位等方面制定標(biāo)準(zhǔn)。又比如材料使用標(biāo)準(zhǔn)化，會(huì)在建筑、園林以及裝修工程等領(lǐng)域，大批量采用標(biāo)準(zhǔn)材料，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，縮減建設(shè)成本。同理會(huì)體現(xiàn)在設(shè)計(jì)等其他方面的標(biāo)準(zhǔn)化。
就這樣，180個(gè)城市500個(gè)項(xiàng)目就全盤置于它的掌控之中了。可別小看這500個(gè)項(xiàng)目，這可是1.86億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，還沒有其他任何房企的土地儲(chǔ)備能夠跟這站在同一個(gè)層級(jí)上。沒聽錯(cuò)，我用的是“層級(jí)”這個(gè)詞，恒大的土儲(chǔ)規(guī)模優(yōu)勢(shì)可不是一個(gè)“行業(yè)第一”就能形容出來的。而土地資源，就是這個(gè)行業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。
這些土地，原價(jià)就達(dá)到2516億，世邦魏理仕的評(píng)估現(xiàn)價(jià)即為5242億元。加上它重組深深房可以引進(jìn)300億戰(zhàn)投，其負(fù)債率將從92.9%降到65.8%。而隨著銷售及交樓金額的大幅上漲，銷售回報(bào)及凈資產(chǎn)大幅增加，凈負(fù)債率將持續(xù)降低。
不怕不識(shí)貨，就怕貨比貨。
這樣能賺錢的恒大與A股的鐵公雞們卻截然不同。它在港上市七年，年年派息，股息率去年7.9%，最高年份為20.9%，上市以來累計(jì)派息254億元。
可能有些內(nèi)地投資者喜歡題材股，而恒大今年以來，恒大在A股的動(dòng)作巨大，衍生了不少題材股，包括自己在內(nèi)，也滿滿都是題材。此前，恒大一舉拿下廊坊發(fā)展成為第一大股東，同時(shí)接盤嘉凱城，后來更是在萬寶之爭(zhēng)的關(guān)鍵時(shí)刻殺入戰(zhàn)團(tuán)，目前持股已經(jīng)高達(dá)14%。
試想一下，恒大萬科如果聯(lián)手，中國(guó)地產(chǎn)一哥銷售規(guī)模立馬上萬億，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，恒大的價(jià)值提升空間只比萬科大不比萬科小。光想到這，已經(jīng)很難再往下去想象恒大的估值應(yīng)該在怎樣的水平了。
深港通來了，內(nèi)地投資者當(dāng)然比香港當(dāng)?shù)赝顿Y者對(duì)恒大價(jià)值的認(rèn)識(shí)更透徹到位，不熟的不做，這是投資常識(shí)，恒大的H股估價(jià)如果想修復(fù)，寄希望于南下資金才會(huì)更有可能，但愿深港通能夠成為恒大“鯉魚跳龍門”的契機(jī)。
所以，如果是要先救港股，那么救港股不如救內(nèi)資股，內(nèi)資股（當(dāng)然也包括恒大和萬科的H股在內(nèi)）昂首向上，A股也就有了走強(qiáng)的支撐與底氣。
