新華社廣州１２月５日電　題：２０１６樓市上演“變奏曲”　房地產(chǎn)市場博弈“白熱化”

新華社記者周強(qiáng)

各地政策從“去庫存”到限購、樓市量價(jià)齊升到交易量“腰斬”，高價(jià)地此起彼伏帶來“解套”之憂、去庫存結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯……構(gòu)成今年房地產(chǎn)市場全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發(fā)凸顯。面對(duì)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，中央首提抑制資產(chǎn)泡沫，多地調(diào)控不斷升級(jí)，市場博弈進(jìn)入“白熱化”。

過快上漲觸發(fā)調(diào)控“層層加碼”，一城一策告別“一刀切”

有數(shù)據(jù)記錄以來，２０１５年房地產(chǎn)開發(fā)投資降到最低點(diǎn)。今年伊始，全國樓市在“新政策”下逐步回暖，京滬深三大城市率先領(lǐng)漲，深圳成為“領(lǐng)頭羊”，新房均價(jià)邁入５萬元。

面對(duì)房價(jià)過快上漲，滬深３月２５日發(fā)布限購政策。其后，北京重啟９０７０政策。京滬深開啟年內(nèi)首輪調(diào)控。滬深房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)“滿月”后，兩地樓市交易量現(xiàn)５０％左右回落。

一線城市限購從嚴(yán)，環(huán)一線周邊城市房價(jià)開始“接力”。南京、廈門、合肥、蘇州等輪流引領(lǐng)樓市上漲，環(huán)比漲幅超過５％。

８月全國房價(jià)呈同比普漲態(tài)勢，納入國家統(tǒng)計(jì)局范疇的７０個(gè)城市中，上漲數(shù)量超過八成。一線城市漲幅連續(xù)三個(gè)月收窄后也開始擴(kuò)大，熱點(diǎn)二線城市取代一線城市引領(lǐng)房價(jià)上漲。

隨后，熱點(diǎn)二線城市開啟今年第二輪調(diào)控。不過，這輪調(diào)控對(duì)房價(jià)影響有限。

樓市量價(jià)齊升，有需求相對(duì)旺盛等因素，但離不開金融杠桿推波助瀾。央行數(shù)據(jù)顯示，７月新增人民幣貸款規(guī)模４６３６億元，居民中長期貸款新增４７７３億元，成新增貸款唯一主力。

對(duì)樓市“抽水機(jī)”帶來的經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，中央首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫。北京９月３０日率先開啟新一輪樓市調(diào)控新政策，２０余個(gè)城市跟進(jìn)，并掀起對(duì)捂盤惜售、虛假宣傳的整治旋風(fēng)。

與幾年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成為新一輪調(diào)控顯著特征。１０月，無論環(huán)比還是同比，房價(jià)上漲城市數(shù)量開始減少，成交面積和成交金額增速雙雙回落。對(duì)部分環(huán)比增幅依然領(lǐng)先的城市，調(diào)控一再加碼。

“高價(jià)地”從一線向二線城市蔓延，“限高”政策花樣翻新

今年３月開始，隨樓市回暖，高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊從一線城市向二線城市蔓延，土地拍賣持續(xù)“高燒”，５月、６月、７月均超過３０宗。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，８月全國單宗土地超過１０億元的地塊６５宗，其中溢價(jià)率超過１００％的高價(jià)地４６宗，９月溢價(jià)率超過１００％的地塊５０宗。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前１０個(gè)月，國有土地使用權(quán)出讓收入２．６５萬億元人民幣，同比增長１５．２％，去年同期降幅超過２５％。國土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降４．８％。凸顯地價(jià)漲幅之快。

各熱點(diǎn)城市開始提高土拍門檻。合肥７月１日實(shí)施新政策明確，參與競拍房企需繳納出讓地塊底價(jià)５０％保證金，出讓金總額２０億元以下的，須在土地出讓合同簽訂１個(gè)月內(nèi)一次付清；出讓金總額２０億元以上的，繳納時(shí)間不超過６個(gè)月。

南京明確競拍達(dá)最高限價(jià)后改為“搖號(hào)”決出最終買家。北京試點(diǎn)達(dá)最高限價(jià)后，改為競拍“自持面積”。

廣州采取“限地價(jià)＋競配建”出讓方式，得到不少城市認(rèn)可。由于設(shè)置最高限價(jià)，開發(fā)商在土拍下半場紛紛轉(zhuǎn)入“競配建”，一宗地塊一半面積無償用于建設(shè)保障房成為常態(tài)。如保利地產(chǎn)１１月底在廣州南沙連續(xù)拍下兩幅土地，競配的人才公寓面積占總面積超４８％。

歷經(jīng)多年城市化進(jìn)程，一些城市可供出讓的土地日漸減少。為改變開發(fā)商對(duì)土地緊缺的預(yù)期，北京“９·３０”政策出臺(tái)后，２２個(gè)熱點(diǎn)城市明確表態(tài)，接下來將加大土地供應(yīng)，嚴(yán)防“高價(jià)地”產(chǎn)生。

結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，“隱形庫存”需高度警惕

今年２月末，商品房待售面積７３９３１萬平方米，比去年年末增加２０７７萬平方米，同比增長１５．７％，其中住宅庫存“貢獻(xiàn)”超過三分之二。今年以來，中央和地方頻頻發(fā)力，放寬信貸、降低稅費(fèi)、貨幣化補(bǔ)貼成各地去庫存發(fā)力點(diǎn)。截至１０月末，商品房待售面積６９５２２萬平方米，同比增長１．３％，環(huán)比連續(xù)８個(gè)月下降。其中，住宅待售面積現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。９月住宅待售面積更創(chuàng)下減少１１７７萬平方米的紀(jì)錄。

普漲格局下，一二線城市庫存急劇下降，深圳、廣州等存銷比降至７個(gè)月以下。庫存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因土地供應(yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等，去庫存壓力有增無減。

由于實(shí)體商業(yè)不景氣、地方政府超前規(guī)劃等，占總庫存近三成的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房不容樂觀。梳理國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前１０個(gè)月，商業(yè)營業(yè)用房待售面積除９月減少了４５萬平方米，其余月份均有增長。辦公樓待售面積也呈“減少增多”。

此外，“隱形庫存”更令人擔(dān)憂。今年開始，房屋施工面積一直呈增長之勢。截至１０月底，全國房地產(chǎn)市場施工面積達(dá)７３０９８１萬平方米。即使減去前１０月已銷售的１２０３３８萬平方米，未來將有６１億平方米房屋等待消化。