“恒大銷售額由2006年的17億，增長(zhǎng)到2016年的3734億，增長(zhǎng)220倍;現(xiàn)金余額由20億增長(zhǎng)到3043億，增長(zhǎng)152倍；納稅總額由2.1億增長(zhǎng)到約334億，增長(zhǎng)159倍；總資產(chǎn)由78億增長(zhǎng)到2016年大幅超過一萬億，增長(zhǎng)預(yù)計(jì)也超過150倍”，在恒大集團(tuán)2017年度工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印作了三個(gè)小時(shí)的講話，并透露了上述發(fā)展數(shù)據(jù)。
十年前，恒大銷售規(guī)模尚不足行業(yè)龍頭萬科的1/10，如今卻成為地產(chǎn)新“一哥”。高速發(fā)展的背后，恒大到底是如何完成逆襲？
十年高增長(zhǎng)完成逆襲
如果時(shí)間回溯到10年前，可能連許家印也都不會(huì)想到，恒大會(huì)成為全球第一房企。
當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬科一騎絕塵，銷售額已經(jīng)達(dá)到200億元以外，中海銷售額也已經(jīng)達(dá)到142億元，保利等龍頭企業(yè)銷售也接近百億。和這些巨頭相比，恒大僅17億元的年銷售額在全國(guó)默默無名。
此外，當(dāng)時(shí)銀行偏愛向央企、國(guó)企、上市房企貸款，不僅提供的貸款額度更多，利率也更優(yōu)惠。地方政府在出讓土地時(shí)，也傾向于向這類企業(yè)出讓土地。而彼時(shí)的恒大因?yàn)樯形瓷鲜校Y金實(shí)力有限，融資成本也比同期的國(guó)企、央企高出不少，發(fā)展條件遠(yuǎn)不如萬科、中海等龍頭房企優(yōu)越。
然而，暫時(shí)的劣勢(shì)，并沒有成為恒大的發(fā)展障礙，反而成為這家企業(yè)“逆襲”的動(dòng)力。2016年，恒大銷售額達(dá)到3734億，較萬科高87億，成為房企“一哥”。2006年銷售額已經(jīng)超百億的中海，去年的銷售額只是剛剛突破2100億元，已經(jīng)被恒大拋離在身后。其他諸如資產(chǎn)規(guī)模、納稅總額等指標(biāo)，同行的增幅也鮮有能和恒大相較者。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，也曾出現(xiàn)過幾家業(yè)績(jī)快速高增長(zhǎng)的行業(yè)明星，比如說順馳、綠城，但業(yè)績(jī)的高增速往往只能維持一個(gè)階段，稍后就會(huì)明顯放緩，有的甚至退出行業(yè)。能夠在十年的長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)始終高速增長(zhǎng)的房企，恒大是極少數(shù)之一。
西樵山會(huì)議的推動(dòng)力
億翰中國(guó)董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為，恒大能實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的原因有很多，但強(qiáng)大的執(zhí)行力是關(guān)鍵。
恒大的執(zhí)行力為什么那么強(qiáng)？在一位管理學(xué)學(xué)者看來，執(zhí)行力的關(guān)鍵，首先是執(zhí)行者的能力，其次是需要管理者提供實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路徑，還有是對(duì)完成目標(biāo)和計(jì)劃的有力監(jiān)督。
早在恒大成立之初召開的西樵山會(huì)議上，許家印就明確了以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)員工隊(duì)伍、完善從嚴(yán)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度3000條、建立與時(shí)俱進(jìn)的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制、并創(chuàng)立了恒大獨(dú)特的“目標(biāo)計(jì)劃管理”體系，在創(chuàng)業(yè)之初便為恒大注入強(qiáng)大的執(zhí)行力基因。
恒大高度重視隊(duì)伍建設(shè)，從一開始就要求選用最優(yōu)秀的員工。要知道在恒大創(chuàng)業(yè)之初，本科生數(shù)量還很稀缺，有本科學(xué)歷者往往能夠在企業(yè)中謀到高薪優(yōu)職。剛剛創(chuàng)業(yè)的恒大，吸引力并不如當(dāng)時(shí)的政府事業(yè)單位、跨國(guó)公司、央企國(guó)企，但許家印仍然要求，員工入職必須具有本科以上學(xué)歷、五年以上的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，且是勤奮好學(xué)的工作狂。堅(jiān)持員工隊(duì)伍建設(shè)的高門檻、高標(biāo)準(zhǔn)，最終確保恒大打造了89000多人的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。
光擁有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)還不夠，為了實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)的目標(biāo)，許家印將管理學(xué)《目標(biāo)管理》和《計(jì)劃管理》兩大獨(dú)立章節(jié)合二為一，創(chuàng)立了獨(dú)特的“目標(biāo)計(jì)劃管理”體系。恒大所有的計(jì)劃都是帶目標(biāo)性，計(jì)劃與目標(biāo)分解到每季度、每月甚至每周，并配有量化指標(biāo)考核，不管在任何情況下都要保證目標(biāo)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。
為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)計(jì)劃，恒大一開始就確立了重獎(jiǎng)重罰、從嚴(yán)管理的原則，建立超前的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。尤其在監(jiān)督約束方面，當(dāng)時(shí)就成立了監(jiān)察室，成為恒大組織架構(gòu)中最老牌的一個(gè)部門，一直到現(xiàn)在。同時(shí)，還訂立從嚴(yán)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。在1997年各項(xiàng)制度就有3000條，而如今恒大的規(guī)章制度已經(jīng)有上萬條，對(duì)員工完成目標(biāo)和計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有力監(jiān)督，最終形成了超強(qiáng)的執(zhí)行力。
銷售完成率是恒大執(zhí)行力的一個(gè)有力佐證，數(shù)據(jù)顯示，2009年至2016年，恒大銷售額目標(biāo)完成率分別為101%、126%、115%、115%、100.4%、120%、111.9%、124.5%，每年都能超額完成當(dāng)年目標(biāo)。
學(xué)不會(huì)的集團(tuán)化管理
《失控》一書的作者認(rèn)為，在高速增長(zhǎng)過程中，企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)管理失控，這幾乎是所有大企業(yè)的通病。為了避免這一現(xiàn)象發(fā)生，恒大實(shí)施緊密型集團(tuán)化管理模式，保證高速增長(zhǎng)過程中管理不滯后。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東說，在房地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)房企傾向于實(shí)施區(qū)域管理模式，但該模式弊端很明顯，由于區(qū)域權(quán)限過大，容易造成各自為政，出現(xiàn)“將在外，不受君命”的情況，有些區(qū)域公司甚至?xí)驗(yàn)槔娉霈F(xiàn)內(nèi)部過度競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)耗，難以形成統(tǒng)一的戰(zhàn)斗力，不利企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。
恒大的緊密型集團(tuán)化管理模式，就是公司在上馬項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、招投標(biāo)、預(yù)決算、工程管理、質(zhì)量管理、銷售、交樓等方面由集團(tuán)進(jìn)行直接嚴(yán)格把控，由地區(qū)公司執(zhí)行實(shí)施。同時(shí)，恒大采用了統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，確保成本控制和產(chǎn)品品質(zhì)。
張化東認(rèn)為，恒大的緊密型集團(tuán)化管理實(shí)現(xiàn)了總部對(duì)地區(qū)公司的統(tǒng)一管理，不僅大大降低了高速拓展所帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還確保了成本的有效控制和更強(qiáng)的執(zhí)行力，是其實(shí)現(xiàn)持續(xù)高速增長(zhǎng)的關(guān)鍵。
雖然緊密型集團(tuán)化管理模式的優(yōu)勢(shì)明顯，但在宋延慶看來，其他企業(yè)很難效仿?！皹?biāo)準(zhǔn)化率高是恒大的特點(diǎn)，以材料供應(yīng)為例，得益于恒大推行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)了材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化，才能實(shí)行總部集中采購(gòu)。其他房企的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)程度太低，要想打造集中采購(gòu)體系無從做起?！?/p>
在成功完成逆襲，登頂全球第一房企后，恒大還有更大的雄心。到2020年，恒大要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)年銷售收入超一萬億，總資產(chǎn)超三萬億，年利潤(rùn)超600億。強(qiáng)大的執(zhí)行力與緊密型集團(tuán)化管理模式，是支撐其在新一輪高速增長(zhǎng)期中成為行業(yè)領(lǐng)先者的關(guān)鍵。
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附：許家印內(nèi)部講話全文
實(shí)現(xiàn)布局 向下扎根 向上發(fā)展 再次騰飛各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁：
正月十五還沒有過，還算是新年，首先祝大家新年快樂，家庭幸福，萬事如意！
2016年恒大集團(tuán)全體員工在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，日夜奮戰(zhàn)，忘我工作，努力拼搏，實(shí)現(xiàn)銷售3700多億、12月31日賬上現(xiàn)金余額超過3000億、總資產(chǎn)超過1萬億，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)創(chuàng)歷史最高水平。我們成為世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并躋身世界500強(qiáng)。
恒大多元化的發(fā)展，經(jīng)過八年的探索、調(diào)研和投入實(shí)踐，已經(jīng)形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、健康為兩翼，文化旅游為龍頭的發(fā)展格局。我在這里正式宣布：
第一，恒大集團(tuán)已完成多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局。
第二，恒大集團(tuán)已完成由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。
第三，恒大地產(chǎn)2017年開始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。
即為“兩個(gè)完成”和“一個(gè)開始”：
第一個(gè)“完成”，就是恒大已經(jīng)完成多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局。世界著名大型企業(yè)，都是在主業(yè)發(fā)展到一定階段的時(shí)候，向多元化進(jìn)行發(fā)展，例如韓國(guó)三星、美國(guó)通用、德國(guó)西門子等。恒大也不例外，八年以來，我們?cè)谖幕糜巍⒛茉?、制造、健康、快消、金融等產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)研、探索和實(shí)踐，最終我們形成了四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游，這意味著恒大多元化布局已經(jīng)完成，我們?cè)诙嘣矫娌粫?huì)再像以前那樣在新的產(chǎn)業(yè)、新的領(lǐng)域做大量的調(diào)研、探索和投資。
第二個(gè)“完成”，就是恒大已經(jīng)完成了成功轉(zhuǎn)型，即由原來單一的“房地產(chǎn)業(yè)”發(fā)展成為“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”。為什么是“+服務(wù)業(yè)”？恒大健康是服務(wù)于老人，恒大旅游是服務(wù)于少年兒童，恒大金融是服務(wù)社會(huì)，“房地產(chǎn)+健康+旅游+金融”，也就是“房地產(chǎn)業(yè)+服務(wù)老人的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)兒童的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)社會(huì)的產(chǎn)業(yè)”。恒大的服務(wù)業(yè)是圍繞著中國(guó)13億人口、全世界1/4人口的龐大需求開展的，事實(shí)上也為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為拉動(dòng)內(nèi)需作出貢獻(xiàn)。
“一個(gè)開始”，就是恒大地產(chǎn)由“規(guī)模型”開始向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。恒大地產(chǎn)過去20年，實(shí)施規(guī)模取勝的發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞規(guī)模迅速地發(fā)展，去年銷售已經(jīng)近4000億，規(guī)模已經(jīng)非常大，從今年開始，保持規(guī)模適度增長(zhǎng)，重點(diǎn)注重增長(zhǎng)質(zhì)量，增加效益，開始實(shí)施“規(guī)模+效益”的發(fā)展戰(zhàn)略。以效益為中心，這是企業(yè)的屬性，所以恒大地產(chǎn)今年開始要由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。
第一部分 恒大地產(chǎn)二十年
向下扎根，就是要將根基打牢、要夯實(shí)基礎(chǔ)。地產(chǎn)是我們的主業(yè)，是我們的基礎(chǔ)，首先要談主業(yè)的發(fā)展，所以簡(jiǎn)要回顧一下恒大地產(chǎn)的二十年。
恒大地產(chǎn)1996年6月份在廣州注冊(cè)。1997年3月1日，我們?cè)谖鏖陨秸匍_了20人的第一次全體員工大會(huì)。不能小看這20人的全體會(huì)議，恒大發(fā)展的戰(zhàn)略、目標(biāo)、文化、管理以及隊(duì)伍建設(shè)等很多重大決策都是在這個(gè)會(huì)議上決定的。
一、確定了“質(zhì)量樹品牌、誠(chéng)信立偉業(yè)”的恒大宗旨，“艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取”的恒大精神和“精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效”的恒大作風(fēng)。這些都是在西樵山會(huì)議上確定的，到現(xiàn)在一個(gè)字都沒改，代表了恒大的精神和文化。
二、明確了恒大隊(duì)伍建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。員工入職要求是本科以上學(xué)歷、五年以上的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)、勤奮好學(xué)的工作狂?，F(xiàn)在本科生多了，但在當(dāng)時(shí)來說標(biāo)準(zhǔn)非常高。正因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們明確了這樣的員工隊(duì)伍建設(shè)門檻、高度重視隊(duì)伍建設(shè)，才有恒大今天89000多人的高素質(zhì)員工隊(duì)伍，以及優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)。
三、完善了恒大從嚴(yán)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度3000條，包括約束機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制等各方面要求，代表了我們的企業(yè)管理文化。當(dāng)然現(xiàn)在我們的規(guī)章制度已經(jīng)上萬條了。
四、建立了與時(shí)俱進(jìn)的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。我們提倡員工無私奉獻(xiàn)，這是公司需要形成的一種文化，但是我多次在領(lǐng)導(dǎo)干部會(huì)議上，要求各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須關(guān)愛、關(guān)心員工，員工的福利待遇不能低，各種保障要先行。同時(shí)，從企業(yè)管理角度，我們一開始就確立了重獎(jiǎng)重罰、從嚴(yán)管理的原則，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，尤其在監(jiān)督約束方面，當(dāng)時(shí)就成立了監(jiān)察室，成為恒大組織架構(gòu)中最老牌的一個(gè)部門，一直到現(xiàn)在。
五、創(chuàng)立了恒大獨(dú)特的“目標(biāo)計(jì)劃管理”體系。管理學(xué)上，通常目標(biāo)管理和計(jì)劃管理是兩個(gè)獨(dú)立章節(jié)，恒大將兩者合一。所以，恒大的計(jì)劃都是帶有目標(biāo)性的，恒大的目標(biāo)計(jì)劃管理是獨(dú)特的，成為恒大多年來保持高速增長(zhǎng)的一大法寶。
六、制定了“艱苦創(chuàng)業(yè) 高速發(fā)展”的第一個(gè)“三年計(jì)劃”，并開始實(shí)施以“規(guī)模取勝”的發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)時(shí)我們從零開始，要發(fā)展就必須采取“規(guī)模取勝”的戰(zhàn)略，當(dāng)時(shí)我們的產(chǎn)品定位為“小面積、低價(jià)格、低成本”，完成了企業(yè)發(fā)展最基本的積累。
經(jīng)過三年的努力，1999年恒大從2000多家房地產(chǎn)企業(yè)，成為廣州十強(qiáng)企業(yè)。2006年，成為中國(guó)房企20強(qiáng)， 2009年11月在香港成功上市。去年，恒大成為全世界第一大房企，躋身世界500強(qiáng)企業(yè)。
在恒大的發(fā)展過程中，2007年到2016年，是恒大高速增長(zhǎng)的十年，是恒大跨越發(fā)展的十年，是恒大品牌致勝的十年。要講恒大這十年的高速發(fā)展，就要再往前簡(jiǎn)單回顧一下恒大為這十年打基礎(chǔ)的2003、2004、2005年，也就是第三個(gè)“三年計(jì)劃”期間所實(shí)施的重大舉措。
一是在管理方面實(shí)施了緊密型的集團(tuán)化管理模式。這一模式確保了恒大向全國(guó)的高速拓展中實(shí)現(xiàn)成本控制和質(zhì)量管控，更重要的是確保了恒大在高速增長(zhǎng)過程中管理不滯后。企業(yè)往往由于高速增長(zhǎng)發(fā)生管理失控，這是所有企業(yè)的通病。但是恒大在這之后的十年高速發(fā)展，證明這一管理模式是非常正確的，是恒大拓展全國(guó)、快速增長(zhǎng)的重要保障。恒大緊密型集團(tuán)化的管理模式，就是公司在上馬項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、招投標(biāo)、預(yù)決算、工程管理、質(zhì)量管理、銷售、交樓等方面由集團(tuán)進(jìn)行直接嚴(yán)格把控，由地區(qū)公司執(zhí)行實(shí)施，形成緊密型管理，保證了恒大高速增長(zhǎng)中管理不滯后。
二是在運(yùn)營(yíng)方面采用了統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，確保成本控制和產(chǎn)品品質(zhì)的均好性和一致性。我們?cè)诓牧瞎?yīng)上采取集中配送，所有材料都是國(guó)內(nèi)外知名品牌。當(dāng)時(shí)我們規(guī)模小，要求材料供應(yīng)必須是中國(guó)前三強(qiáng)企業(yè)和國(guó)際知名品牌。現(xiàn)在規(guī)模大了、項(xiàng)目多了，兩三家供應(yīng)商已不能滿足我們的大量需求，于是我們將范圍擴(kuò)大到國(guó)內(nèi)外前十大知名品牌。材料統(tǒng)一供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)是恒大成本控制和產(chǎn)品品質(zhì)有力的保證。
三是打造精品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)換代。我記得非常清楚，2004年5月1日，我們?cè)业艚鸨淌兰o(jì)花園耗資千萬但不符合精品標(biāo)準(zhǔn)的中心園林，雖然代價(jià)非常大，卻喚醒了全體員工的品牌和精品意識(shí)。當(dāng)時(shí)為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的升級(jí)換代，因?yàn)闃影宸康难b修，我們多次處分了包括材料供應(yīng)、招投標(biāo)以及營(yíng)銷的一大批領(lǐng)導(dǎo)。為什么要這樣做？因?yàn)閺脑瓉硇∶娣e、低價(jià)格、低成本產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛟炀罚枰w員工在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變思想，樹立精品意識(shí)，當(dāng)然這需要一定的過程，在當(dāng)時(shí)而言這個(gè)轉(zhuǎn)變還是非常艱難的。
四是確立了全精裝修交樓的民生地產(chǎn)定位。我們打造精品，確保產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，以高性價(jià)比的產(chǎn)品讓利老百姓，確立了恒大民生地產(chǎn)的產(chǎn)品定位。同時(shí)，我們前瞻性地實(shí)施了所有項(xiàng)目全精裝修交樓的大戰(zhàn)略，進(jìn)一步明確民生地產(chǎn)定位，契合老百姓的剛需，目前我們?nèi)允切袠I(yè)唯一一家全部精裝修交樓的大型房企。
2003年至2005年的第三個(gè)“三年計(jì)劃”為恒大2006年向全國(guó)拓展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)比2006年與2016年數(shù)據(jù)，恒大主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了150-220倍的增長(zhǎng)，創(chuàng)造了企業(yè)發(fā)展的世界奇跡：
主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售額由2006年的17億，增長(zhǎng)到2016年的3734億，增長(zhǎng)220倍，現(xiàn)金余額由20億增長(zhǎng)到3043億，增長(zhǎng)152倍；納稅總額由2.1億增長(zhǎng)到約334億，增長(zhǎng)159倍；總資產(chǎn)由78億增長(zhǎng)到2016年大幅超過一萬億，增長(zhǎng)預(yù)計(jì)也超過150倍。
其他相關(guān)指標(biāo)：進(jìn)入的城市由7個(gè)增長(zhǎng)到210多個(gè)，增長(zhǎng)約30倍；項(xiàng)目數(shù)量由21個(gè)增長(zhǎng)到600多個(gè)，增長(zhǎng)約30倍；員工數(shù)量由2634人增長(zhǎng)到89330人，增長(zhǎng)34倍；解決的就業(yè)人數(shù)由 3萬人增長(zhǎng)到170多萬人，增長(zhǎng)約57倍；
恒大二十年來，房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入4個(gè)直轄市，所有省會(huì)城市及大部分二線城市，160多個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、人口在50萬以上的三線城市，沒有進(jìn)入四線城市。取得輝煌業(yè)績(jī)的同時(shí)，也讓老百姓實(shí)現(xiàn)了宜居夢(mèng)想，為城市建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。更重要的是，恒大形成了領(lǐng)先其他企業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)、制度建設(shè)、文化建設(shè)的體系，這三大建設(shè)是企業(yè)最基本、最基礎(chǔ)和最重要的建設(shè)，為恒大再次騰飛奠定了堅(jiān)實(shí)而強(qiáng)大的基礎(chǔ)。
第二部分 恒大多元化發(fā)展
我們要打造百年老店，我們要成長(zhǎng)為參天大樹，我們必須不斷夯實(shí)房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，實(shí)施多元化發(fā)展。
8年前，我們開始實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，組建了龐大的調(diào)研團(tuán)隊(duì)，開始在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等多個(gè)領(lǐng)域，進(jìn)行大量的調(diào)研和分析。
按照恒大當(dāng)時(shí)的多元化發(fā)展步伐，不可能一下子在所有領(lǐng)域展開，只能優(yōu)先選擇前景最好的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行探索和實(shí)踐。所以我們首先鎖定旅游業(yè)，我們研究后認(rèn)為，中國(guó)作為一個(gè)13億多人口的大國(guó)，隨著改革開放以來的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，老百姓生活水平的不斷提高，旅游的需求會(huì)越來越大，旅游產(chǎn)業(yè)既能拉動(dòng)內(nèi)需，又有廣闊的前景，于是我們5年前也就是2011年，開始進(jìn)入旅游業(yè)的投資，開始規(guī)劃?；◢u的填海工程和形狀。為什么叫?；◢u？我們?cè)O(shè)計(jì)的中間的花形島是海南的省花“三角梅”形狀，兩邊的二號(hào)島、三號(hào)島設(shè)計(jì)的是浪花形狀，所以叫做?；◢u。
我們?cè)诼糜萎a(chǎn)業(yè)上的定位非常高，?；◢u規(guī)劃總投資達(dá)1600億，定位世界級(jí)、跨世紀(jì)級(jí)的文化旅游勝地，2011年開始規(guī)劃，到2015年7月1日，也就是一年半前我們就已經(jīng)全面完成了7.8平方公里填海，目前28種業(yè)態(tài)已全面動(dòng)工，首期工程正轟轟烈烈地施工。
?；◢u每一種業(yè)態(tài)都達(dá)到世界頂級(jí)水平，包括世界童話主題樂園、上萬種生物的海洋世界、近200項(xiàng)游樂設(shè)施水上樂園、世界最大國(guó)際會(huì)議會(huì)展城、全球最大酒店群、博物館集群、華夏影視基地、溫泉城、超大型購(gòu)物中心、商業(yè)街、酒吧街、美食街、大劇院、音樂廳、電影城、民俗表演廣場(chǎng)、水上表演、中心公園、植物園、婚禮莊園等，主體工程已基本完工，預(yù)計(jì)明年開業(yè)。
恒大的文化旅游產(chǎn)業(yè)不是只建一座?；◢u，而是要考慮如何布局全國(guó)、走向世界，這就需要有主打產(chǎn)品。通過幾年探索實(shí)踐研究，最后我們得出的結(jié)論是：對(duì)于有13億多人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大國(guó)，市場(chǎng)缺少兒童樂園。中國(guó)目前有3000多個(gè)樂園，但針對(duì)兒童的規(guī)模大、檔次高的兒童樂園非常缺乏。針對(duì)這一情況，我們將恒大童世界定為恒大旅游產(chǎn)業(yè)的主打產(chǎn)品，作為名片，作為品牌，布局全國(guó)，走向世界。
恒大童世界定位明確，是面向2歲-15歲少年兒童群體，全室內(nèi)全季節(jié)開放、規(guī)模大、檔次高、弘揚(yáng)中華文化的主題公園。我們知道，中國(guó)除了海南、廣東之外，大部分地區(qū)的冬天，室外游樂設(shè)施無法使用，冰雪天氣也不宜室外玩樂，所以，我們打造的是全室內(nèi)、全季節(jié)開放的的主題公園，而且規(guī)模是世界最大的，游玩3-7天才能把游樂項(xiàng)目玩遍。檔次上，我們要求將全世界設(shè)備最成熟的、最好的、科技含量最高的兒童游樂項(xiàng)目匯聚在一起，做成檔次最高的主題公園。
因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們請(qǐng)了世界最頂級(jí)的七位設(shè)計(jì)大師坐鎮(zhèn)恒大，他們的代表作品包括迪斯尼、環(huán)球影城等世界上最好的主題樂園，這些設(shè)計(jì)大師帶著團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐恒大進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，大家可以隨時(shí)溝通。這意味著恒大童世界要在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面花大力氣、花大工夫，真正打造世界規(guī)模最大、檔次最高、面向少年兒童的主題公園，同時(shí)，還要能夠弘揚(yáng)中國(guó)五千年文明，中國(guó)文化、中國(guó)歷史，不僅為少年兒童游樂服務(wù)，還要為他們的健康學(xué)習(xí)服務(wù)。
隨著中國(guó)老齡化的趨勢(shì)日益明顯，養(yǎng)老問題對(duì)中國(guó)來說是一大難題。所以養(yǎng)生養(yǎng)老需求非常大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常大的產(chǎn)業(yè)。恒大健康定位是為老人服務(wù)，但中國(guó)企業(yè)在這方面的探索目前還沒有特別成功的案例。我們認(rèn)為，越是在沒有成功案例的情況下，越是機(jī)遇。恒大健康通過這兩年的運(yùn)營(yíng)，圍繞養(yǎng)生養(yǎng)老這一巨大產(chǎn)業(yè)，結(jié)合美國(guó)太陽城、德國(guó)阿爾伯蒂納醫(yī)養(yǎng)綜合區(qū)、日本港北新城及國(guó)內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)劃恒大養(yǎng)生谷，真正為中國(guó)老人的養(yǎng)生養(yǎng)老提供非常好的產(chǎn)品、非常好的服務(wù)。恒大健康產(chǎn)業(yè)打造的恒大養(yǎng)生谷，將成為圍繞醫(yī)療、醫(yī)養(yǎng)、醫(yī)美、預(yù)防、保障、管理于一體的養(yǎng)生養(yǎng)老圣地，目前已經(jīng)開工3個(gè)。
作為恒大養(yǎng)生谷配套的國(guó)際醫(yī)院，也就是我們與美國(guó)布萊根和婦女醫(yī)院（哈佛醫(yī)學(xué)院附屬教學(xué)醫(yī)院）合作的博鰲恒大國(guó)際醫(yī)院，目前外立面完成，正在進(jìn)行裝修和園林施工。這是我們與國(guó)際頂尖醫(yī)院合作的腫瘤醫(yī)院。醫(yī)院所在地海南博鰲樂城，是國(guó)務(wù)院批復(fù)設(shè)立的健康醫(yī)療先行先試區(qū)，國(guó)內(nèi)很多不可以用的醫(yī)療設(shè)備、醫(yī)療器械、藥品等，這里可以先行先試。我們與美國(guó)的布萊根、丹娜法伯癌癥研究院等一起合作，就等于把美國(guó)的腫瘤醫(yī)療技術(shù)直接引進(jìn)中國(guó)。這個(gè)國(guó)際醫(yī)院一定能為中國(guó)醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、對(duì)中國(guó)腫瘤醫(yī)療技術(shù)的提升做出巨大的貢獻(xiàn)，目前國(guó)際醫(yī)院基本竣工，計(jì)劃6月份開業(yè)。下一步，我們還要辦國(guó)際頂尖的綜合醫(yī)院，要為恒大養(yǎng)生谷奠定龐大的醫(yī)療資源基礎(chǔ)。
金融產(chǎn)業(yè)，我們已參股、控股了銀行、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金融。
幾年來，恒大多元化發(fā)展經(jīng)過了大量的付出，對(duì)多個(gè)領(lǐng)域、多個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量的調(diào)研、投入、探索和實(shí)踐，最終所選擇的三大服務(wù)產(chǎn)業(yè)，既是服務(wù)需求非常大的產(chǎn)業(yè)，也是發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟮漠a(chǎn)業(yè)，也是拉動(dòng)內(nèi)需的產(chǎn)業(yè)，所以恒大的成功轉(zhuǎn)型，一定能為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出一定貢獻(xiàn)。
第三部分 恒大2020年奮斗目標(biāo)
到2020年，恒大內(nèi)部的奮斗目標(biāo)是，地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)年銷售收入超一萬億，總資產(chǎn)超三萬億，年利潤(rùn)超600億。
第四部分 恒大2017年目標(biāo)
地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售4500億，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)243億。
金融集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)參股、控股銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融全牌照。
旅游集團(tuán)要全面推進(jìn)?；◢u主體建設(shè)工程。
健康集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)恒大國(guó)際醫(yī)院高標(biāo)準(zhǔn)開業(yè)，恒大養(yǎng)生谷全面開工6-8個(gè)。
第五部分 2017年重點(diǎn)工作
2017年是恒大集團(tuán)第七個(gè)“三年計(jì)劃”的收官之年，也是為2018-2020年的第八個(gè)“三年計(jì)劃”奠定基礎(chǔ)的一年，是恒大集團(tuán)由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”轉(zhuǎn)型后的第一年，也是恒大地產(chǎn)由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型” 開始轉(zhuǎn)變的第一年。雖然恒大各方面的管理、運(yùn)營(yíng)都非常順利和正常，但這里還是要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)以下六個(gè)方面重中之重的工作。
一、夯實(shí)基礎(chǔ)，穩(wěn)健快速持續(xù)發(fā)展。
我們已經(jīng)強(qiáng)調(diào)要夯實(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)，在多元發(fā)展的過程中，基礎(chǔ)是很重要的。房地產(chǎn)就是恒大最大的基礎(chǔ)，只有這個(gè)根基牢固了，才能保證向上發(fā)展的速度和穩(wěn)健度。所以說，夯實(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)，是其他三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。
盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量非常大，人均居住面積也已經(jīng)不小了，但中國(guó)是13億多人口的國(guó)家，住房的總需求量還是很大的，今后幾年這個(gè)需求量也不會(huì)有明顯的減少。這是因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及農(nóng)村人口城市化，都會(huì)形成龐大的需求。2016年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額有34.8%的增長(zhǎng)，總額達(dá)11.76萬億元，銷售面積也有22.5 %的增長(zhǎng)， 達(dá)15.73億平方米。我判斷，未來兩到三年，總的成交量還會(huì)繼續(xù)增加，隨著人均面積越來越大，3-5年后市場(chǎng)總需求會(huì)開始下降。但是無論怎樣下降，對(duì)龍頭房企而言都是沒有問題的。恒大去年銷售盡管已經(jīng)達(dá)到3700多億，但在整個(gè)市場(chǎng)中的占比也僅約3%左右，占比并不高，增長(zhǎng)的空間還很大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)恒大來說永遠(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)，因此要進(jìn)一步的做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)定不移地夯實(shí)基礎(chǔ)，奠定好多元化發(fā)展的基礎(chǔ)。
2017年我們要實(shí)現(xiàn)4500億的銷售目標(biāo)，比去年增長(zhǎng)20%左右。剛才講了，從今年開始我們房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)施“規(guī)模+效益”的戰(zhàn)略，所以今后幾年的增長(zhǎng)控制在20%左右是非?？茖W(xué)和合理的。過去幾年一直在高速成長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售2014年增長(zhǎng)31%，2015年增長(zhǎng)53%，2016年增長(zhǎng)85%，在龐大基數(shù)下取得如此高的增長(zhǎng)是很驚人的，是世界奇跡。目前我們的規(guī)模已經(jīng)如此之大，在這個(gè)基礎(chǔ)上未來2-3年保持20%左右的增長(zhǎng)已經(jīng)非常厲害，如果按這個(gè)幅度計(jì)算，我們2020年的銷售額將會(huì)達(dá)到7500億。
既然2017年開始是效益年，就要以效益為中心，在保證20%左右規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，又要確保效益的增長(zhǎng)，這就需要加強(qiáng)各方面的工作。
我們要提升效益、要提高增長(zhǎng)質(zhì)量，那就必須從大上項(xiàng)目開始，當(dāng)然，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、材料供應(yīng)、工程管理、營(yíng)銷和物業(yè)管理等各方面我們都要進(jìn)一步提升管理水平，才能確保今年4500億的目標(biāo)順利完成，并實(shí)現(xiàn)效益年。怎樣保證既在龐大基數(shù)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)20%左右的年增長(zhǎng)，又能穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)？我認(rèn)為，要快速發(fā)展，必須大上項(xiàng)目，沒有項(xiàng)目根本談不上銷售、談不上發(fā)展。但上馬項(xiàng)目會(huì)帶來什么問題？我們知道，大量的項(xiàng)目就得沉淀大量的資金，對(duì)企業(yè)而言，就會(huì)帶來負(fù)債率的上升。恒大多年來一直在高速增長(zhǎng)，大量增加項(xiàng)目、增加土地儲(chǔ)備，所以就沉淀了大量現(xiàn)金在項(xiàng)目上，帶來較高負(fù)債率。房地產(chǎn)企業(yè)要增長(zhǎng)快，就要土地多，就要沉淀資金，負(fù)債率不可能不高。負(fù)債率高對(duì)企業(yè)來說就存在風(fēng)險(xiǎn)，在快速發(fā)展中要保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)就要控制風(fēng)險(xiǎn)，恒大二十年來的做法一直是“現(xiàn)金為王”，保持充足的現(xiàn)金流。這樣就可以規(guī)避企業(yè)發(fā)展過程中，由于增長(zhǎng)快、項(xiàng)目多、資金沉淀大，導(dǎo)致負(fù)債率高而帶來的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。截至2016年年底，恒大賬上現(xiàn)金余額超過3000億。
發(fā)展是硬道理，我們看到很多企業(yè)，由于不上馬項(xiàng)目而慢慢萎縮。而恒大成立20年，從零開始成為世界第一大房企，就是我們始終堅(jiān)守發(fā)展是硬道理及現(xiàn)金為王的經(jīng)營(yíng)理念，確保了公司穩(wěn)健快速發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)不像其他產(chǎn)業(yè)，投入的資金主要用于購(gòu)買土地，土地儲(chǔ)備是不斷升值的，我們算過一筆賬，如果恒大的土儲(chǔ)按買入的價(jià)格賣出變現(xiàn)，凈負(fù)債率就是40%以下，如果按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)變現(xiàn)，那么恒大凈負(fù)債率就是10%以下。
恒大金融、文化旅游、健康三大新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更要堅(jiān)守“穩(wěn)健第一、發(fā)展第二”的原則。新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，大大小小決策都必須以穩(wěn)健為主，確保沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況下，才能做大量的投入。
三大新產(chǎn)業(yè)，我們年前對(duì)組織架構(gòu)、管理架構(gòu)，包括人事安排進(jìn)行了調(diào)整，尤其是隊(duì)伍建設(shè)，這兩年花了很大的力氣在上面。去年年底健康集團(tuán)、旅游集團(tuán)、金融集團(tuán)都從集團(tuán)總部抽調(diào)了一大批的力量，也從社會(huì)引進(jìn)了很多優(yōu)秀的人才?，F(xiàn)在三大產(chǎn)業(yè)的管理架構(gòu)、組織架構(gòu)都已經(jīng)非常清晰，各項(xiàng)制度也非常完善，那么在每個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，穩(wěn)健都是第一位，發(fā)展是第二位，這是最基本的原則。
尤其是金融集團(tuán)，要從嚴(yán)把控風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)控制當(dāng)成天大的事來抓。特別是投資端，要建立非常完善的風(fēng)險(xiǎn)把控體系。恒大人壽必須堅(jiān)持“保險(xiǎn)姓?！钡陌l(fā)展理念，必須堅(jiān)持長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和穩(wěn)健投資的基本理念，只有這樣，恒大人壽才能夠保持長(zhǎng)期持續(xù)健康的發(fā)展。恒大人壽去年取得了非常輝煌的成績(jī)，美中不足的是萬能險(xiǎn)占比過高。我們要下決心調(diào)整業(yè)務(wù)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把風(fēng)險(xiǎn)保障型和長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄型原保費(fèi)占比提上去，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司原保費(fèi)占比不得低于30%，現(xiàn)在我們公司內(nèi)部要求恒大人壽原保費(fèi)收入不低于50%，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)60%，這個(gè)要求和標(biāo)準(zhǔn)非常高，但這是恒大人壽做大、做強(qiáng)、可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。我們要將恒大人壽發(fā)展成為穩(wěn)健合規(guī)經(jīng)營(yíng)的典范，要將恒大金融辦成服務(wù)于實(shí)體，服務(wù)于百姓，服務(wù)于社會(huì)的金融集團(tuán)，絕不允許恒大金融成為恒大的融資平臺(tái)。過去是這樣，現(xiàn)在是這樣，將來也是這樣，這是最基本準(zhǔn)則。
二、進(jìn)一步強(qiáng)化管理，提高效益
房地產(chǎn)業(yè)是我們的主業(yè)，也是目前規(guī)模比較大的產(chǎn)業(yè)，2017年我們要求房地產(chǎn)業(yè)核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)要實(shí)現(xiàn)較大幅增長(zhǎng)，新的三大產(chǎn)業(yè)金融、健康、旅游要全部實(shí)現(xiàn)盈利。
恒大地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)要實(shí)現(xiàn)243億的目標(biāo)，我們必須進(jìn)一步加強(qiáng)管理，降低成本，提高效益。
第一個(gè)方面是打造環(huán)節(jié)精品。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)涵蓋上馬項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、材料供應(yīng)、工程建設(shè)和質(zhì)量以及竣工交樓等各個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要，我們要向每一個(gè)環(huán)節(jié)要效益。上馬項(xiàng)目環(huán)節(jié)，土地成本能降一點(diǎn)就降一點(diǎn)，能降一點(diǎn)就是一點(diǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，要進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，包括單體方案，比如裙樓部分哪些放公建，哪些是配套，哪些是可售的，甚至一個(gè)店鋪的面寬多少，進(jìn)深多少，都會(huì)影響到我們的最終效益。我們不止要向土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)要效益，還要向招投標(biāo)要效益，向材料供應(yīng)要效益，向工程建設(shè)和質(zhì)量要效益。總之一句話，我們要向每一個(gè)環(huán)節(jié)要效益，在每一個(gè)環(huán)節(jié)上打造精品，向精品要效益。
第二個(gè)方面是向服務(wù)要效益，包括我們的售后服務(wù)及物業(yè)服務(wù)，尤其是物業(yè)管理服務(wù)，今年管理要上大臺(tái)階，要進(jìn)一步提升物業(yè)管理的品牌，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。通過提升我們的服務(wù)來提升恒大產(chǎn)品的附加值，從而提高我們的效益。
第三個(gè)方面是要降低我們的“三大費(fèi)用”——營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三個(gè)費(fèi)用是比較高的，高的原因是因?yàn)檫@幾年業(yè)績(jī)連續(xù)高速增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)的核算是以交樓統(tǒng)計(jì)的。通常，當(dāng)年交樓量是前一年銷售額的80%到90%，比如2016年我們銷售額是3700多億，營(yíng)業(yè)收入可能是2000億左右，在計(jì)算本年利潤(rùn)時(shí)，實(shí)現(xiàn)3700多億銷售所產(chǎn)生的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用卻要攤在到這2000億上。因此，銷售的高速增長(zhǎng)，直接帶來這三大費(fèi)用的上升，這是客觀原因。
不過從主觀來講，這三大費(fèi)用也的確需要強(qiáng)化管理。首先，我們的營(yíng)銷費(fèi)用是比較高的，主要原因是銷售大幅增長(zhǎng)，相應(yīng)的廣告、活動(dòng)策劃等營(yíng)銷推廣費(fèi)用大幅增加。從今年開始，我們要在保證銷售的前提下，千方百計(jì)合理地降低營(yíng)銷推廣費(fèi)，這是很有潛力可挖的。
其次，我們的管理費(fèi)用也要進(jìn)行有效控制。管理費(fèi)用最主要是員工薪資，在這方面要實(shí)施科學(xué)、合理的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。后面我將會(huì)講到，這里不再詳述。另外，我們的辦公費(fèi)、差旅費(fèi)也很高，春節(jié)前，我們研究完善了行政辦公、出差等相關(guān)制度，接下來各產(chǎn)業(yè)、各部門要嚴(yán)格執(zhí)行。
第三，要管控好財(cái)務(wù)費(fèi)用。一是要降低融資成本，我們的平均綜合融資成本還有進(jìn)一步下降的空間，利率降一個(gè)點(diǎn)就能省幾十億的融資成本；二是要提高存款利息，我們賬面上有3000多億的存款，利息增加1個(gè)點(diǎn)我們一年就能多30億的利潤(rùn)?？傊瑥慕衲觊_始，我們要加大力度降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，公司規(guī)模大，稍微緊一緊，就能省幾十億，這就是利潤(rùn)。
2016年上半年，扣除匯兌損失后，我們的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為6.3%，在行業(yè)算是偏低。從今年開始，我們的內(nèi)部目標(biāo)是核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率每年提升2%到3%，要連續(xù)保持兩到三年。2017年是效益年，我們一定要通過打造環(huán)節(jié)精品、提升產(chǎn)品附加值以及降低成本來提高效益，爭(zhēng)取到今年年底實(shí)現(xiàn)全年9-10%的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率。
恒大一直堅(jiān)持民生地產(chǎn)的理念，堅(jiān)持讓利于民，要在保持合理利潤(rùn)的前提下少賺或者不賺老百姓的錢。我以前講過，恒大的利潤(rùn)主要來自于各大戰(zhàn)略合作伙伴的讓利，包括材料供應(yīng)商、建筑和裝修單位等，我們有的材料供應(yīng)價(jià)僅是市場(chǎng)價(jià)的3至4折，我們的主體施工單位、精裝修施工企業(yè)的利潤(rùn)也很薄，跟市場(chǎng)其他企業(yè)相比，起碼少賺了3-4個(gè)百分點(diǎn)。
三、強(qiáng)化管理，進(jìn)一步完善激勵(lì)機(jī)制
成立20年來，恒大建立了一套行之有效的目標(biāo)計(jì)劃管理模式，這種獨(dú)特的管理模式是把計(jì)劃管理和目標(biāo)管理結(jié)合在一起，所有的計(jì)劃都是帶目標(biāo)性的，這是恒大多年來始終高速增長(zhǎng)的一大法寶。
我們的目標(biāo)計(jì)劃管理體系非常完善，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在有十幾大指標(biāo)，我們對(duì)所有的指標(biāo)都進(jìn)行了量化。例如工程建設(shè)進(jìn)度方面，目前恒大二十層以上在建的樓宇有8000多棟，我們對(duì)每一棟樓到月底達(dá)到的工程進(jìn)度、對(duì)每一棟樓的優(yōu)良工程達(dá)標(biāo)率等，都進(jìn)行了量化。這么大規(guī)模的管理，我們可以考核到每周。除了工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，我們對(duì)開發(fā)報(bào)建完成率、銷售完成率、招投標(biāo)完成率、交樓完成率、維保修完成率等指標(biāo)也進(jìn)行了量化，而且將公司管理的各項(xiàng)指標(biāo)量化到各地區(qū)公司，量化到項(xiàng)目，量化到崗位，量化到人，并且根據(jù)量化的指標(biāo)實(shí)施考核。恒大目標(biāo)計(jì)劃管理的模板和信息化程度非常高，計(jì)劃、目標(biāo)都分解到年、分解到半年、分解到季度、分解到月，分解到周，每周的例會(huì)都可以統(tǒng)計(jì)當(dāng)周十幾大指標(biāo)的完成率情況，這為我們完善考核機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制奠定了良好的基礎(chǔ)。
從今年開始，我們?cè)谕晟萍?lì)機(jī)制方面有幾大思路，而且已經(jīng)下發(fā)文件開始實(shí)施了。對(duì)于四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，總部中心一把手以上領(lǐng)導(dǎo)要按照季度進(jìn)行獎(jiǎng)罰，也就是說，浮動(dòng)工資和獎(jiǎng)金納入季度考核，根據(jù)季度工作的完成情況進(jìn)行獎(jiǎng)罰，總部員工也要跟著領(lǐng)導(dǎo)班子進(jìn)行獎(jiǎng)罰。當(dāng)然，我們是以獎(jiǎng)勵(lì)、激勵(lì)為主，除非工作做得特別差才進(jìn)行扣罰。為什么要按季度進(jìn)行考核？因?yàn)樗拇螽a(chǎn)業(yè)集團(tuán)總部是管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)管理、監(jiān)督和服務(wù)三大職能，讓產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總部背上很多單項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，就會(huì)出現(xiàn)運(yùn)動(dòng)員和裁判員不清的問題，所以我們只能按季度對(duì)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總部進(jìn)行考核。
對(duì)于地產(chǎn)集團(tuán)各地區(qū)公司，今年我們開始實(shí)施全員浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金與利潤(rùn)掛鉤，將原來的銷售獎(jiǎng)、利潤(rùn)獎(jiǎng)統(tǒng)一合并為效益獎(jiǎng)進(jìn)行考核。將浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金和效益掛鉤，是企業(yè)管理經(jīng)常運(yùn)用的激勵(lì)辦法，以前我們處在發(fā)展的過程中，不具備這樣的條件，現(xiàn)在恒大運(yùn)營(yíng)20年了，已具備掛鉤利潤(rùn)考核的條件，今年又是恒大的效益年，所以我們決定開始實(shí)施浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金與利潤(rùn)掛鉤的辦法。
考慮到各地區(qū)公司之間的差異，我們將地區(qū)公司劃分為特大型公司、大型公司和中型公司三個(gè)級(jí)別，讓同等級(jí)別的公司相互PK，也就是說，將同級(jí)別公司所有員工每月浮動(dòng)工資和獎(jiǎng)金的總額作為效益獎(jiǎng)，根據(jù)當(dāng)月利潤(rùn)進(jìn)行再分配，利潤(rùn)越高效益獎(jiǎng)越高，利潤(rùn)為負(fù)數(shù)時(shí)不參與分配。
此外，我們?cè)O(shè)置了銷售、融資、開發(fā)報(bào)建、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程結(jié)算、物業(yè)維保修等13個(gè)額外的單項(xiàng)獎(jiǎng)，根據(jù)工作完成情況進(jìn)行排名，對(duì)地區(qū)公司相應(yīng)部門全員進(jìn)行獎(jiǎng)罰，并對(duì)分管營(yíng)銷、開發(fā)、工程、資金、投資、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、物業(yè)的八名副總進(jìn)行嚴(yán)格考核，每月排名前六的漲1-2級(jí)工資，排名后六的降1-2級(jí)工資。
今年我們還要開始考核招投標(biāo)的成本降低率，這是過往20年都沒有下大力氣抓的方面，在這里我還要特別提醒，降低招投標(biāo)的發(fā)包成本，前提是要保證施工單位的實(shí)力和水平。
四、加強(qiáng)監(jiān)督管理，強(qiáng)化約束機(jī)制
恒大20年，形成了非常好的恒大文化，包括恒大的作風(fēng)和恒大的精神等，加上公司從嚴(yán)的管理，恒大形成了非常好的工作氛圍，這是綜合管理的結(jié)果。我們非常注重強(qiáng)化約束機(jī)制，這為公司的作風(fēng)建設(shè)、文化建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)發(fā)揮了很好的作用。比如說，打擊官僚主義辦公室2016年共處分官僚主義、形式主義行為1869人，其中開除52人，降職免職131人，經(jīng)濟(jì)處罰1686人，這說明我們?cè)诩s束機(jī)制上下了很大的功夫，管理非常嚴(yán)格。
在杜絕漏洞方面，恒大在1997年3月1日的西樵山會(huì)議上不僅確立了超前的約束機(jī)制，同時(shí)成立了監(jiān)察室。監(jiān)察室在恒大20年的發(fā)展過程中，在杜絕漏洞方面起了很大的作用，僅2015年及2016年兩年司法機(jī)關(guān)就依法拘留、逮捕、判刑78人，其中內(nèi)部43人，外部35人。
恒大的約束機(jī)制，對(duì)于保證公司的健康發(fā)展，樹立良好的企業(yè)文化起到非常重要的作用,但也存在需加強(qiáng)自身建設(shè)等問題。今年，我們要進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)督管理，加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管部門自身的建設(shè)及加大監(jiān)督檢查力度。
一是加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管部門自身的建設(shè)工作。
要加強(qiáng)監(jiān)察室、打擊辦、巡視一室至巡視六室、金融稽查中心、管理及監(jiān)察中心、招投標(biāo)監(jiān)察中心、預(yù)決算審計(jì)中心、財(cái)務(wù)審計(jì)中心、民工權(quán)益保障中心等相關(guān)部門的自身建設(shè)，防止“燈下黑”。為此我提六點(diǎn)要求：
1、要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，學(xué)習(xí)法規(guī)，自強(qiáng)自律，打鐵要自身硬。2、要堅(jiān)持原則，實(shí)事求是，做到查不清楚不放過，責(zé)任不明不放過。3、要敢擔(dān)當(dāng)，敢碰硬，對(duì)事不對(duì)人。4、要發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，理順管理，誰發(fā)現(xiàn)、誰解決、誰理順。5、要自我約束，自我監(jiān)督，從嚴(yán)內(nèi)部管理。6、要作風(fēng)正派，紀(jì)律嚴(yán)明。
二是進(jìn)一步加大今年的監(jiān)督檢查力度。
1、要深入持久地開展“打擊官僚主義”和“依法懲治內(nèi)部蛀蟲”的兩大運(yùn)動(dòng)。從2014年開始，兩大運(yùn)動(dòng)已經(jīng)開展了三年，今年我們要繼續(xù)深入開展。關(guān)于這兩大運(yùn)動(dòng)，原來有很多文件，下一步要針對(duì)今年的情況，繼續(xù)深入開展這兩大運(yùn)動(dòng)，并下發(fā)有關(guān)的規(guī)定和文件。
2、要加大巡視一室到巡視六室的巡視力度，實(shí)現(xiàn)全覆蓋、全方位的巡視。所謂“全覆蓋”，就是要覆蓋公司四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、所有下屬公司、所有地區(qū)公司以及所有職能部門；“全方位”，就是要巡視到單位和部門方方面面的工作，包括制度建設(shè)、制度執(zhí)行、人事管理等都要巡視。今年上半年，巡視一室到六室要先巡視材料公司、園林集團(tuán)、足球?qū)W校、監(jiān)察室、管理及監(jiān)察中心和財(cái)務(wù)中心，下半年要巡視地產(chǎn)集團(tuán)的各地區(qū)公司。
3、要加大各產(chǎn)業(yè)各專業(yè)的監(jiān)察監(jiān)管力度，要加大金融集團(tuán)、旅游集團(tuán)和健康集團(tuán)的監(jiān)察監(jiān)管力度。在地產(chǎn)方面，對(duì)于招投標(biāo)、預(yù)決算、財(cái)務(wù)等，招投標(biāo)監(jiān)察中心、預(yù)決算審計(jì)中心、財(cái)務(wù)審計(jì)中心要加大力度進(jìn)行專項(xiàng)檢查，另外金融集團(tuán)要加大稽查力度，尤其是投資風(fēng)險(xiǎn)以及合規(guī)性的稽查力度。
4、民工權(quán)益保障中心要進(jìn)一步加大對(duì)民工權(quán)益保障的工作監(jiān)察力度。我們合作的施工單位有1000多家，有10000多個(gè)班組，130多萬民工。民工的工資、獎(jiǎng)金能不能按時(shí)拿全拿齊，民工各方面的社會(huì)保障，各種保險(xiǎn)該買的有沒有買，民工的安全等方方面面，我們要對(duì)這1000多家施工單位進(jìn)行監(jiān)督和檢查，要深入到10000多個(gè)班組中了解民工權(quán)益是否得到保障。民工權(quán)益保障中心成立了九年，工作做得很好，尤其是每年春節(jié)，保證了民工的工資按時(shí)如數(shù)地發(fā)到手。 今年要進(jìn)一步加大力度，加強(qiáng)民工權(quán)益保障工作。
五、做好大方的扶貧工作
大方是貴州省畢節(jié)市的一個(gè)貧困縣，110萬人口，其中18萬貧困人口。我們從2015年12月1日開始結(jié)對(duì)幫扶大方縣，計(jì)劃三年無償投入30億，每年投入10個(gè)億，到明年年底實(shí)現(xiàn)18萬貧困人口全部穩(wěn)定脫貧。
產(chǎn)業(yè)扶貧方面，現(xiàn)在已建設(shè)277個(gè)產(chǎn)業(yè)化基地，6700個(gè)蔬菜大棚，引進(jìn)了27家上下游龍頭企業(yè)。易地搬遷扶貧方面，第一期建了10個(gè)新農(nóng)村，第二期工程又建了40個(gè)新農(nóng)村。教育扶貧方面，已建設(shè)11所小學(xué)、13所幼兒園、1所完全中學(xué)和1所職業(yè)技術(shù)學(xué)院，現(xiàn)在基本全部竣工。吸納就業(yè)扶貧方面，恒大已吸納大方縣10738人在恒大集團(tuán)和合作伙伴中就業(yè)，就業(yè)人員年人均工資42000元。
特困群體生活保障扶貧方面，組織集團(tuán)員工“一助一”，幫助了4993個(gè)兒童。今年過年，員工給困難兒童寄了書包和學(xué)習(xí)資料，寄了棉衣和年貨等?？傊?，恒大扶貧工作做得非常好，尤其我們常駐大方300多人的扶貧團(tuán)隊(duì)，工作非常艱苦，做出了巨大貢獻(xiàn)。
下一步我們務(wù)必抓好大方扶貧，重點(diǎn)工作有三個(gè)，一是每年10個(gè)億的扶貧資金，今年10個(gè)億本月20日前捐贈(zèng)到位；二是今年6月30日前，兩批共103項(xiàng)重點(diǎn)工程全部竣工交付。三是力爭(zhēng)今年年底讓80%的貧困人口初步脫貧，到明年年底實(shí)現(xiàn)18萬人口全部穩(wěn)定脫貧。
通過幫扶大方縣的實(shí)踐，我們已探索出一條企業(yè)幫扶一個(gè)貧困縣精準(zhǔn)扶貧、精準(zhǔn)脫貧的新路子，我們計(jì)劃今年開始再幫扶一個(gè)貧困縣，有信心、有決心到2020年前幫助更多的貧困老百姓穩(wěn)定脫貧，為決勝脫貧攻堅(jiān)作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
飲水思源、回報(bào)社會(huì)，是民營(yíng)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。20年來，我們一直積極履行企業(yè)公民義務(wù)，累計(jì)為民生、扶貧、教育、環(huán)保、體育等慈善公益事業(yè)捐款100余次超42億元，并連續(xù)七年榮膺中國(guó)慈善領(lǐng)域最高政府獎(jiǎng)“中華慈善獎(jiǎng)”。今年，我們要繼續(xù)投身慈善公益事業(yè)，為促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
六、加強(qiáng)黨建工作
2002年，恒大集團(tuán)率先成立廣州市第一家民營(yíng)企業(yè)黨委。十五年來，恒大黨委不斷加強(qiáng)黨建工作，各級(jí)黨組織及廣大黨員干部在恒大發(fā)展過程中發(fā)揮了重要作用。目前公司在崗黨員7756名，基層黨組織63個(gè)。
我作為恒大集團(tuán)黨委書記，我十分清楚黨建工作的重要性。今年，我們要進(jìn)一步抓好黨組織覆蓋和黨的工作覆蓋，加大黨員發(fā)展力度，加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)，把黨支部建在項(xiàng)目上。充分發(fā)揮黨組織在員工隊(duì)伍中的政治核心作用、在企業(yè)發(fā)展中的政治引領(lǐng)作用，要堅(jiān)定不移地學(xué)習(xí)、貫徹以黨中央的路線、方針、政策，全面做好企業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)、制度建設(shè)和文化建設(shè)。
同志們，過去二十年，恒大創(chuàng)造了非常來之不易的輝煌業(yè)績(jī)，現(xiàn)在我們已經(jīng)站在新的歷史起點(diǎn)上，必須堅(jiān)定不移地夯實(shí)基礎(chǔ)，做大、做強(qiáng)、做實(shí)、做精四大產(chǎn)業(yè)，讓我們鼓足干勁，齊心協(xié)力，努力拼搏，為實(shí)現(xiàn)恒大的再次騰飛而努力奮斗！
