一、央行最新重磅文件70次提到風(fēng)險(xiǎn)
2月17日晚上7點(diǎn)40分，央行在其官方網(wǎng)站公布了“四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”。
風(fēng)險(xiǎn)
其中，報(bào)告還兩次提到了“房地產(chǎn)泡沫”，并首次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。這對(duì)樓市會(huì)帶來什么影響，房?jī)r(jià)會(huì)大降嗎?
央行每個(gè)季度會(huì)公布一份“貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”，作階段性的總結(jié)和展望，對(duì)于投資者來說極具研究?jī)r(jià)值。
2016年四季度，是中國(guó)貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健中性”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)從放松到不斷加強(qiáng)調(diào)控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。因此，這份報(bào)告更值得關(guān)注。
防止“以錢炒錢”加杠桿行為
在去年的季報(bào)里，央行提到了“風(fēng)險(xiǎn)”的次數(shù)在不斷增加，二季報(bào)提到了53次，三季報(bào)里63次，四季報(bào)里達(dá)到了空前的70次。
報(bào)告提到，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，及時(shí)采取有效措施防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。
加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)排查：加強(qiáng)對(duì)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性變化情況、股票市場(chǎng)異常波動(dòng)、保險(xiǎn)資金運(yùn)用、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金融、跨境資金流動(dòng)、跨行業(yè)跨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析。
報(bào)告給出了具體措施，包括：繼續(xù)做好金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試，及時(shí)提示風(fēng)險(xiǎn)，完善應(yīng)對(duì)預(yù)案。防止資金“脫實(shí)向虛”、“以錢炒錢”以及不合理的加杠桿行為，引導(dǎo)資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。減少監(jiān)管真空和監(jiān)管套利等等。
二、高度重視“資產(chǎn)泡沫”，尤其是樓市泡沫
在四季報(bào)里，央行非常罕見地16次提到了“泡沫”(主要是資產(chǎn)泡沫)，而在二季報(bào)里只提到了1次，三季報(bào)里只提到了7次。此外，四季報(bào)還兩次提到了“房地產(chǎn)泡沫”，這是二三季報(bào)里沒有提到過的。
對(duì)于房地產(chǎn)，央行在四季報(bào)里是這樣說的：
堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，按照“因城施策”的原則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控，強(qiáng)化住房金融宏觀審慎管理，指導(dǎo)分支行配合地方政府開展房地產(chǎn)調(diào)控，在引導(dǎo)個(gè)人住房貸款合理增長(zhǎng)的同時(shí)，支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。
下一階段，要貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，落實(shí)好各項(xiàng)制度和機(jī)制建設(shè)，宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，更為重要的，是從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯(cuò)配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”，顯然是下一步央行在熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的基本策略?！昂暧^上管住貨幣”，意味著M2增速很難再超過12%，在2017年多數(shù)月份會(huì)在11%左右掙扎，甚至逼近10%;而M2和M1的剪刀差也會(huì)收窄，維持低位運(yùn)行。這對(duì)于樓市、股市來說，是個(gè)偏空的消息。
雖然央行強(qiáng)調(diào)了“因城施策”，三四線城市房地產(chǎn)信貸會(huì)比較寬松，但缺少了一二線熱點(diǎn)城市的帶領(lǐng)，三四線城市去庫存會(huì)比較緩慢，市場(chǎng)將逐漸呈現(xiàn)出“野渡無人舟自橫”的局面。
央行報(bào)告還告訴我們，中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額在過去一年里從21萬億增長(zhǎng)到了26.7萬億，占全部貸款比例的25%。去年個(gè)人房貸余額增長(zhǎng)了4.9萬億元，而商品房銷售是11.76萬億。即便考慮到供樓結(jié)束的因素(比如1萬億)，純新增個(gè)人房貸占新增銷售額的比重也只有50%左右。這說明個(gè)人購(gòu)房者的杠桿率不算高。
此外，由于CPI出現(xiàn)顯著反彈，物價(jià)上漲壓力上升，央行報(bào)告對(duì)物價(jià)問題關(guān)注度提高。如果CPI繼續(xù)走高，則央行將有全面加息的壓力。這對(duì)于股市、樓市將構(gòu)成利空。
三、銀行全面收緊融資，地產(chǎn)告別“高杠桿”時(shí)代!
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者通過多渠道證實(shí)：中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)融資全面趨緊，具體包括四項(xiàng)：
1、禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資
2、新增開發(fā)貸趨緊
3、拒絕給“五證不全”開發(fā)商提供貸款
4、暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段
一些股份制銀行如招商、興業(yè)、交行相關(guān)人士也稱，開始收緊房地產(chǎn)類貸款，包括個(gè)貸和開發(fā)貸規(guī)模都受到嚴(yán)格控制。
2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件(以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)文”)，強(qiáng)調(diào)對(duì)北上廣深等16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。
去年10月底，證監(jiān)會(huì)連同交易所和交易商協(xié)會(huì)也加強(qiáng)了房企公司債的分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債已經(jīng)處于嚴(yán)控狀態(tài)，土地類的更是監(jiān)控的重中之重。
去年在房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)上增長(zhǎng)較快的投行部門，可能也將引來一輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排查。
種種跡象給出了一個(gè)清晰的信號(hào)：2017年金融機(jī)構(gòu)給到房地產(chǎn)的企業(yè)和購(gòu)房者的支持相比去年將大打折扣，房企正在告別“高杠桿”時(shí)代。
一位交通總行信貸人士預(yù)計(jì)：“今年開發(fā)商的資金成本至少增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。”
四、房貸緊縮，樓市進(jìn)入寒冬，這幾類人最慘!
最近，北京、天津、廣州、青島等一大批城市都有收緊房貸的舉動(dòng)，普遍把首套房按揭利率的85折變成了90折。一個(gè)不容否認(rèn)的事實(shí)是：深圳等一大批熱點(diǎn)城市的樓市正在入冬。
一些投資客仍然沒有看懂2017年樓市，抱有幻想。倘若房?jī)r(jià)大跌，這幾類人要悲催了：
第一種人：去年8月份以后，高杠桿殺入熱點(diǎn)城市樓市的投資客。
這批人比較悲催，他們幾乎在最高點(diǎn)殺入了樓市，而且使用了高杠桿。其中有些人連首付都是通過高利貸獲得的資金，或者P2P的配資。如果買的是新盤，目前尚無法交易，只能死扛。如果是二手房，或許還可以斬倉(cāng)出局。但如果是大房型，又是在一線城市，估計(jì)出手將非常困難。
第二種人：熱點(diǎn)城市調(diào)控之后，高杠桿殺入三四線城市的投資客。
絕大多數(shù)三四線城市的樓市，都是一個(gè)大坑。如果有人口增量，投資的物業(yè)比較優(yōu)質(zhì)，長(zhǎng)線或許能保值。但如果是短炒，絕對(duì)會(huì)非常麻煩。最大的可能是，不僅現(xiàn)在找不到人接盤，未來也很難。最終，只能斬倉(cāng)出局。
第三種人：熱點(diǎn)城市調(diào)控之后，購(gòu)買旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的投資客。
旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，一般來說都在風(fēng)景區(qū)旁邊，遠(yuǎn)離中心城市。這類房子多是“美麗的陷阱”，環(huán)境非常誘人，但利用率非常低，無法轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅。被運(yùn)營(yíng)商托管之后，回報(bào)率很低，也很難監(jiān)管其真實(shí)收益。如果沒有過度加杠桿還好，過度加杠桿的后果不堪設(shè)想。
對(duì)于絕大多數(shù)城市來說，商業(yè)地產(chǎn)也大多過剩，雖然租售比高于住宅，但上漲的動(dòng)能比住宅差很多。
