12萬(wàn)/平方米是起步價(jià)：京城學(xué)區(qū)房上演春之狂躁
近期，關(guān)于北京天價(jià)學(xué)區(qū)房的段子不斷撩撥著大眾敏感的神經(jīng)。
小編先扔出一個(gè)結(jié)論，過(guò)去三到四年，作為絕大多數(shù)投資能力一般的普通人，最成功的的投資策略就是購(gòu)買北京學(xué)區(qū)房。
小編先分享一個(gè)發(fā)生在小編身上的悲傷故事：2013年，小編決定買房，離單位較近的廣安門外也成為看房點(diǎn)之一。不過(guò)小編由于預(yù)算有限，廣安門區(qū)域可考慮的都是老破小。一日，綠中介向小編推薦了車站東街的一處老破小，令小編印象深刻的是，看房期間，附近一列火車經(jīng)過(guò)，地板都能感覺(jué)到震動(dòng)。此次看房于是作罷。回去的路上，中介小哥并不死心，對(duì)小編說(shuō)，你看附近還有小學(xué)，有教育資源啊。小編順手望去，依稀看到了一家名叫椿樹(shù)館的小學(xué)。小編清楚的記得，當(dāng)時(shí)這套房均價(jià)不到4萬(wàn)，總價(jià)不到250萬(wàn)。
這是四年后，同一個(gè)小區(qū)的一套房在綠中介的報(bào)價(jià)，核心賣點(diǎn)就是可上椿樹(shù)館小學(xué)。
小編真真聽(tīng)到了心碎的聲音......
不過(guò)小編發(fā)現(xiàn)，自己并不是唯一錯(cuò)過(guò)這波發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)的人。曾寫出過(guò)帝都金融民工系列的微博大V券商資管也曾與椿樹(shù)館擦肩而過(guò)。
令椿樹(shù)館小學(xué)學(xué)區(qū)房一舉邁上12萬(wàn)/平方米的，正是2015年的政策，其中明確規(guī)定該小學(xué)畢業(yè)生不低于80%直升北京八中本部，由此開(kāi)啟房?jī)r(jià)狂奔模式。
小編近日實(shí)地探訪了多個(gè)學(xué)區(qū)房了解到，2017年春節(jié)后，北京學(xué)區(qū)房尤其是西城區(qū)學(xué)區(qū)房出現(xiàn)一輪普漲，一些知名學(xué)區(qū)如月壇學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房普漲15%以上。而2016年新生兒出生高峰也使得更家長(zhǎng)提前進(jìn)入學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，加劇了市場(chǎng)的供需失衡。不少中介和市場(chǎng)研究人士甚至對(duì)記者表示，現(xiàn)在北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)有個(gè)基本的定義，單價(jià)低于12萬(wàn)元的，都不算是學(xué)區(qū)房。
不過(guò)也有人士提醒，入市心切的購(gòu)房者不僅要關(guān)注房源和房?jī)r(jià)，還應(yīng)關(guān)注該學(xué)區(qū)學(xué)校的招生規(guī)模等政策信息，在部分成交量較大的區(qū)域如廣外學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)等，目前來(lái)看已經(jīng)非常擁擠。相關(guān)購(gòu)房者應(yīng)合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)早落戶、適當(dāng)回避熱點(diǎn)的方式來(lái)控制不能入學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)。
千軍萬(wàn)馬搶西城
在此輪漲勢(shì)中，西城區(qū)學(xué)區(qū)房無(wú)疑是價(jià)格高點(diǎn)，金融街(11.260, 0.06, 0.54%)學(xué)區(qū)部分小區(qū)單價(jià)甚至突破20萬(wàn)元/平方米。不過(guò)在天價(jià)背后，其實(shí)投資和購(gòu)買的邏輯并不荒唐，都有著精確的數(shù)據(jù)和理由支撐。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京區(qū)縣間教育水平的差異甚至大于北京與全國(guó)各省的差異。
我們從2015年這張北京各區(qū)高考成績(jī)中可知一二。
上圖意味著，身在石景山、通州等區(qū)縣，即使是身為全區(qū)狀元也無(wú)法進(jìn)入清華北大，部分區(qū)縣的狀元甚至在全市被排到了百名開(kāi)外?！ ”本﹨^(qū)縣中，東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)一直是北京教育資源較為雄厚的地區(qū)。但各區(qū)情況并不相同。海淀區(qū)盡管有人大附、101等馳名中學(xué)，但奈何地域廣大，也有大量“渣?！贝嬖?，學(xué)生進(jìn)入前述名校的機(jī)率據(jù)了解不到5%。東城區(qū)盡管不乏府學(xué)小學(xué)、史家胡同等歷史名校，但重點(diǎn)中學(xué)水平和數(shù)量明顯不及西城區(qū)。西城區(qū)除了牛小牛中云集，教改之后整個(gè)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)教育資源得到了進(jìn)一步的均衡，幾乎沒(méi)有太差的區(qū)域。2016年西城區(qū)一本上線率達(dá)到100%的有10校次;文科本科上線率達(dá)到100%的學(xué)校有19所，理科本科上線率達(dá)到100%的學(xué)校有16所，文理本科上線率均達(dá)到100%的學(xué)校有13所。
而目前北京中考實(shí)行幾乎“鎖區(qū)”的政策，以北京四中為例，2016年中考全市統(tǒng)招人數(shù)還不到40名，分布在除東城海淀之外，每個(gè)區(qū)的招生人數(shù)還不到10名。這意味著對(duì)于那些想在西城區(qū)接受高中教育的學(xué)生來(lái)說(shuō)，最穩(wěn)妥的辦法就是小學(xué)就開(kāi)始在西城念書。
這些成績(jī)使得西城區(qū)成為北京市學(xué)區(qū)房成交最旺、價(jià)格最高、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。目前西城區(qū)的11個(gè)學(xué)區(qū)中，除了廣內(nèi)學(xué)區(qū)深坑校比較突出，片區(qū)還有10萬(wàn)元/平米的學(xué)區(qū)房存在。其余學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房基本都在12萬(wàn)元/平米左右，熱門區(qū)域價(jià)格更高。
金融街學(xué)區(qū)的豐匯園小區(qū)已經(jīng)以近20萬(wàn)/平米的天價(jià)成為神話(圖片來(lái)源：鏈家網(wǎng)) 小編了解到，德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的一套學(xué)區(qū)房已由年前的每平米12萬(wàn)元漲至每平米15萬(wàn)元。學(xué)區(qū)房的成交量也遠(yuǎn)高于其他二手房。在走訪中，一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)小編表示，他所在的營(yíng)業(yè)廳僅一位業(yè)務(wù)員2月份就在德勝學(xué)區(qū)內(nèi)成交了4套二手房。而在安德路上，短短300米的距離內(nèi)就有五家房產(chǎn)中介，足可見(jiàn)這附近的房市火爆程度。
原本一般的民族團(tuán)結(jié)小學(xué)在成為實(shí)驗(yàn)小學(xué)德勝校區(qū)后片區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳漲 學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)高于同等條件的非學(xué)區(qū)房。其他同等條件的非學(xué)區(qū)二手房的價(jià)格與重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房差價(jià)可達(dá)到每平米4萬(wàn)元左右。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，盡管所有住宅都有其相應(yīng)的學(xué)區(qū)，但只有重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的房源才可算作學(xué)區(qū)房。自2015年北京采取就近入學(xué)的政策以來(lái)，此類學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格飛速上漲，短短兩年間已翻了兩倍。
奇葩房型也遭搶
由于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高昂，總價(jià)較低的小戶型成了購(gòu)房者的最愛(ài)。根據(jù)中介展示給記者的成交記錄，大部分學(xué)區(qū)房為50至70平米，總價(jià)650至800萬(wàn)的一居室或小兩居室。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，大多數(shù)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家庭資金有限，都選擇換房而不是另購(gòu)第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強(qiáng)滿足居住，相對(duì)低的總價(jià)也利于日后出手。
實(shí)際上，大多數(shù)家長(zhǎng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房除了滿足教育需求外，學(xué)區(qū)房也有著很好的投資屬性。近十年來(lái)北京房?jī)r(jià)一直處于上升通道，學(xué)區(qū)房又屬于稀缺資源，漲幅遠(yuǎn)高于普通住宅。因此，盡管不少學(xué)區(qū)房都是老破小，但仍然在市場(chǎng)上備受追捧。
王女士(化名)2016年喜獲一女，考慮到2016年是新生兒出生高峰，她當(dāng)機(jī)立斷在2016年下半年將住房置換到月壇學(xué)區(qū)某學(xué)區(qū)房。王女士表示，當(dāng)時(shí)自己看中的一套房吸引了5個(gè)買家同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)，自己是在第一順位的買家放棄之后才以10萬(wàn)元/平方米的價(jià)格最終購(gòu)得。目前該小區(qū)同一戶型的單價(jià)已經(jīng)漲至14萬(wàn)元/平方米。這意味著在不到一年的時(shí)間內(nèi)，該套房源已經(jīng)升值40%，若考慮到房貸杠桿，賬面收益將翻倍。
由于學(xué)區(qū)房單價(jià)太高，半地下室也受到了一些預(yù)算不夠的購(gòu)房者的關(guān)注。例如，實(shí)驗(yàn)二小德勝校區(qū)附近的一間在售半地下室，報(bào)價(jià)為每平米12萬(wàn)元，比普通房型低2萬(wàn)元左右。
12萬(wàn)/平米的半地下室(圖片來(lái)源：鏈家網(wǎng)) 小編隨經(jīng)紀(jì)人參觀了一套58平米的學(xué)區(qū)房。該房樓道內(nèi)昏暗、破舊，電梯已經(jīng)老化，房型僅有兩間臥室而沒(méi)有客廳，但該房的報(bào)價(jià)達(dá)到了670萬(wàn)元。“購(gòu)買這附近的房子都是為了孩子上學(xué)，”一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，“這些二手房大多房齡較長(zhǎng)，價(jià)格又高，單純?yōu)榱烁纳谱》織l件是不會(huì)選擇這里的?！?在孩子小學(xué)畢業(yè)后，許多購(gòu)房者會(huì)選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。
德勝片區(qū)建于1958年的高齡學(xué)區(qū)房(圖片來(lái)源：鏈家網(wǎng)) 在2016年以前，有些家庭為了落戶而購(gòu)買已無(wú)法入住的老舊二手房，或是過(guò)道、廚房等不能居住的房產(chǎn)，自己再另外租房居住。然而今年1月26日，北京住建委發(fā)布通知，提出住宅平房進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中或?qū)⒈粯?biāo)注記載。這也意味著對(duì)于“過(guò)道房”的管理會(huì)日趨嚴(yán)格，無(wú)法居住的房產(chǎn)將逐漸失去落戶入學(xué)的功能。
教育均衡道阻且長(zhǎng)
面對(duì)如今國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)，多位業(yè)內(nèi)人士曾表示，房?jī)r(jià)高的根本是由于地價(jià)高，只有降低了地價(jià)才可控制住房?jī)r(jià)。然而對(duì)于學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，影響其價(jià)格的已不僅僅是地價(jià)這一個(gè)因素，更與其周邊的教育資源息息相關(guān)。
2015年，北京市開(kāi)始實(shí)施義務(wù)教育階段學(xué)生就近入學(xué)的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學(xué)生負(fù)擔(dān)，讓更多學(xué)生享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，如今卻正在逐漸演變成一場(chǎng)“購(gòu)房大戰(zhàn)”。這一切正是教育資源分布極度不均衡引起的。
根據(jù)北京市教委統(tǒng)計(jì)，2010年以來(lái)，北京市適齡兒童少年人數(shù)每年平均遞增2萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)20%。而隨著近年來(lái)二胎政策的開(kāi)放，未來(lái)幾年中小學(xué)在校生的規(guī)模必將大幅增加。與此同時(shí)，教育資源卻愈發(fā)捉襟見(jiàn)肘。全國(guó)人大代表、北京教育科學(xué)研究院的吳正憲曾經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前北京小學(xué)的師資力量奇缺，一些學(xué)校的在編專職老師需求缺口高達(dá)47%。
多家房產(chǎn)中介表示，近年來(lái)，東西海尤其是西城區(qū)的學(xué)區(qū)房變得更加搶手，房?jī)r(jià)也是只升不降。目前，劃片入學(xué)的政策剛剛進(jìn)行了兩年，未來(lái)家長(zhǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的剛性需求將會(huì)更大，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房源也會(huì)越來(lái)越少。想要控制學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)，仍是道阻且長(zhǎng)。
作為普通購(gòu)房者，政策層面顯然無(wú)力施加影響力，但學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)仍然要注意控制。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值與背后學(xué)區(qū)資源息息相關(guān)，一旦學(xué)區(qū)做出調(diào)整，或由于學(xué)區(qū)適齡兒童人數(shù)太多面臨調(diào)劑，都會(huì)給子女入學(xué)和后續(xù)出手時(shí)學(xué)區(qū)房的價(jià)值帶來(lái)不利影響。
一位學(xué)區(qū)房達(dá)人對(duì)小編表示，普通購(gòu)房者應(yīng)多加關(guān)注對(duì)口小學(xué)招生規(guī)模和對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)出房量。
例如，近年來(lái)熱門直升校椿樹(shù)館小學(xué)、裕中小學(xué)、福州館小學(xué)等每年招生規(guī)模有限，但附近對(duì)應(yīng)小區(qū)出房量一直較大。月壇學(xué)區(qū)和金融街學(xué)區(qū)盡管整體保底實(shí)力強(qiáng)，但也要考慮到每年片區(qū)內(nèi)政策保障生的規(guī)模對(duì)入學(xué)名額的影響。購(gòu)房者要充分考慮踏空的可能性，因此他建議提早落戶，避開(kāi)大熱點(diǎn)，從而控制踏空的風(fēng)險(xiǎn)。
