12萬/平方米是起步價：京城學區(qū)房上演春之狂躁
近期，關于北京天價學區(qū)房的段子不斷撩撥著大眾敏感的神經(jīng)。
小編先扔出一個結論，過去三到四年，作為絕大多數(shù)投資能力一般的普通人，最成功的的投資策略就是購買北京學區(qū)房。
小編先分享一個發(fā)生在小編身上的悲傷故事：2013年，小編決定買房，離單位較近的廣安門外也成為看房點之一。不過小編由于預算有限，廣安門區(qū)域可考慮的都是老破小。一日，綠中介向小編推薦了車站東街的一處老破小，令小編印象深刻的是，看房期間，附近一列火車經(jīng)過，地板都能感覺到震動。此次看房于是作罷?；厝サ穆飞?，中介小哥并不死心，對小編說，你看附近還有小學，有教育資源啊。小編順手望去，依稀看到了一家名叫椿樹館的小學。小編清楚的記得，當時這套房均價不到4萬，總價不到250萬。
這是四年后，同一個小區(qū)的一套房在綠中介的報價，核心賣點就是可上椿樹館小學。
小編真真聽到了心碎的聲音......
不過小編發(fā)現(xiàn)，自己并不是唯一錯過這波發(fā)財機會的人。曾寫出過帝都金融民工系列的微博大V券商資管也曾與椿樹館擦肩而過。
令椿樹館小學學區(qū)房一舉邁上12萬/平方米的，正是2015年的政策，其中明確規(guī)定該小學畢業(yè)生不低于80%直升北京八中本部，由此開啟房價狂奔模式。
小編近日實地探訪了多個學區(qū)房了解到，2017年春節(jié)后，北京學區(qū)房尤其是西城區(qū)學區(qū)房出現(xiàn)一輪普漲，一些知名學區(qū)如月壇學區(qū)、德勝學區(qū)的學區(qū)房普漲15%以上。而2016年新生兒出生高峰也使得更家長提前進入學區(qū)房市場，加劇了市場的供需失衡。不少中介和市場研究人士甚至對記者表示，現(xiàn)在北京學區(qū)房市場有個基本的定義，單價低于12萬元的，都不算是學區(qū)房。
不過也有人士提醒，入市心切的購房者不僅要關注房源和房價，還應關注該學區(qū)學校的招生規(guī)模等政策信息，在部分成交量較大的區(qū)域如廣外學區(qū)、德勝學區(qū)等，目前來看已經(jīng)非常擁擠。相關購房者應合理評估風險，可以通過早落戶、適當回避熱點的方式來控制不能入學的風險。
千軍萬馬搶西城
在此輪漲勢中，西城區(qū)學區(qū)房無疑是價格高點，金融街(11.260, 0.06, 0.54%)學區(qū)部分小區(qū)單價甚至突破20萬元/平方米。不過在天價背后，其實投資和購買的邏輯并不荒唐，都有著精確的數(shù)據(jù)和理由支撐。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京區(qū)縣間教育水平的差異甚至大于北京與全國各省的差異。
我們從2015年這張北京各區(qū)高考成績中可知一二。
上圖意味著，身在石景山、通州等區(qū)縣，即使是身為全區(qū)狀元也無法進入清華北大，部分區(qū)縣的狀元甚至在全市被排到了百名開外。 北京區(qū)縣中，東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)一直是北京教育資源較為雄厚的地區(qū)。但各區(qū)情況并不相同。海淀區(qū)盡管有人大附、101等馳名中學，但奈何地域廣大，也有大量“渣校”存在，學生進入前述名校的機率據(jù)了解不到5%。東城區(qū)盡管不乏府學小學、史家胡同等歷史名校，但重點中學水平和數(shù)量明顯不及西城區(qū)。西城區(qū)除了牛小牛中云集，教改之后整個區(qū)域的優(yōu)質(zhì)教育資源得到了進一步的均衡，幾乎沒有太差的區(qū)域。2016年西城區(qū)一本上線率達到100%的有10校次;文科本科上線率達到100%的學校有19所，理科本科上線率達到100%的學校有16所，文理本科上線率均達到100%的學校有13所。
而目前北京中考實行幾乎“鎖區(qū)”的政策，以北京四中為例，2016年中考全市統(tǒng)招人數(shù)還不到40名，分布在除東城海淀之外，每個區(qū)的招生人數(shù)還不到10名。這意味著對于那些想在西城區(qū)接受高中教育的學生來說，最穩(wěn)妥的辦法就是小學就開始在西城念書。
這些成績使得西城區(qū)成為北京市學區(qū)房成交最旺、價格最高、競爭最激烈的區(qū)域。目前西城區(qū)的11個學區(qū)中，除了廣內(nèi)學區(qū)深坑校比較突出，片區(qū)還有10萬元/平米的學區(qū)房存在。其余學區(qū)的學區(qū)房基本都在12萬元/平米左右，熱門區(qū)域價格更高。
金融街學區(qū)的豐匯園小區(qū)已經(jīng)以近20萬/平米的天價成為神話(圖片來源：鏈家網(wǎng)) 小編了解到，德勝學區(qū)內(nèi)的一套學區(qū)房已由年前的每平米12萬元漲至每平米15萬元。學區(qū)房的成交量也遠高于其他二手房。在走訪中，一位經(jīng)紀人對小編表示，他所在的營業(yè)廳僅一位業(yè)務員2月份就在德勝學區(qū)內(nèi)成交了4套二手房。而在安德路上，短短300米的距離內(nèi)就有五家房產(chǎn)中介，足可見這附近的房市火爆程度。
原本一般的民族團結小學在成為實驗小學德勝校區(qū)后片區(qū)房價出現(xiàn)跳漲 學區(qū)房的房價要遠高于同等條件的非學區(qū)房。其他同等條件的非學區(qū)二手房的價格與重點小學學區(qū)房差價可達到每平米4萬元左右。
房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，盡管所有住宅都有其相應的學區(qū)，但只有重點小學學區(qū)內(nèi)的房源才可算作學區(qū)房。自2015年北京采取就近入學的政策以來，此類學區(qū)房價格飛速上漲，短短兩年間已翻了兩倍。
奇葩房型也遭搶
由于學區(qū)房價格高昂，總價較低的小戶型成了購房者的最愛。根據(jù)中介展示給記者的成交記錄，大部分學區(qū)房為50至70平米，總價650至800萬的一居室或小兩居室。房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，大多數(shù)購買學區(qū)房的家庭資金有限，都選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強滿足居住，相對低的總價也利于日后出手。
實際上，大多數(shù)家長購買學區(qū)房除了滿足教育需求外，學區(qū)房也有著很好的投資屬性。近十年來北京房價一直處于上升通道，學區(qū)房又屬于稀缺資源，漲幅遠高于普通住宅。因此，盡管不少學區(qū)房都是老破小，但仍然在市場上備受追捧。
王女士(化名)2016年喜獲一女，考慮到2016年是新生兒出生高峰，她當機立斷在2016年下半年將住房置換到月壇學區(qū)某學區(qū)房。王女士表示，當時自己看中的一套房吸引了5個買家同時競爭，自己是在第一順位的買家放棄之后才以10萬元/平方米的價格最終購得。目前該小區(qū)同一戶型的單價已經(jīng)漲至14萬元/平方米。這意味著在不到一年的時間內(nèi)，該套房源已經(jīng)升值40%，若考慮到房貸杠桿，賬面收益將翻倍。
由于學區(qū)房單價太高，半地下室也受到了一些預算不夠的購房者的關注。例如，實驗二小德勝校區(qū)附近的一間在售半地下室，報價為每平米12萬元，比普通房型低2萬元左右。
12萬/平米的半地下室(圖片來源：鏈家網(wǎng)) 小編隨經(jīng)紀人參觀了一套58平米的學區(qū)房。該房樓道內(nèi)昏暗、破舊，電梯已經(jīng)老化，房型僅有兩間臥室而沒有客廳，但該房的報價達到了670萬元。“購買這附近的房子都是為了孩子上學，”一位經(jīng)紀人說，“這些二手房大多房齡較長，價格又高，單純?yōu)榱烁纳谱》織l件是不會選擇這里的?！?在孩子小學畢業(yè)后，許多購房者會選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。
德勝片區(qū)建于1958年的高齡學區(qū)房(圖片來源：鏈家網(wǎng)) 在2016年以前，有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房，或是過道、廚房等不能居住的房產(chǎn)，自己再另外租房居住。然而今年1月26日，北京住建委發(fā)布通知，提出住宅平房進行房產(chǎn)交易時，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗和不動產(chǎn)登記過程中或?qū)⒈粯俗⒂涊d。這也意味著對于“過道房”的管理會日趨嚴格，無法居住的房產(chǎn)將逐漸失去落戶入學的功能。
教育均衡道阻且長
面對如今國內(nèi)居高不下的房價，多位業(yè)內(nèi)人士曾表示，房價高的根本是由于地價高，只有降低了地價才可控制住房價。然而對于學區(qū)房來說，影響其價格的已不僅僅是地價這一個因素，更與其周邊的教育資源息息相關。
2015年，北京市開始實施義務教育階段學生就近入學的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學生負擔，讓更多學生享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，如今卻正在逐漸演變成一場“購房大戰(zhàn)”。這一切正是教育資源分布極度不均衡引起的。
根據(jù)北京市教委統(tǒng)計，2010年以來，北京市適齡兒童少年人數(shù)每年平均遞增2萬人，年均增長20%。而隨著近年來二胎政策的開放，未來幾年中小學在校生的規(guī)模必將大幅增加。與此同時，教育資源卻愈發(fā)捉襟見肘。全國人大代表、北京教育科學研究院的吳正憲曾經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前北京小學的師資力量奇缺，一些學校的在編專職老師需求缺口高達47%。
多家房產(chǎn)中介表示，近年來，東西海尤其是西城區(qū)的學區(qū)房變得更加搶手，房價也是只升不降。目前，劃片入學的政策剛剛進行了兩年，未來家長對學區(qū)房的剛性需求將會更大，優(yōu)質(zhì)的學區(qū)房源也會越來越少。想要控制學區(qū)房房價，仍是道阻且長。
作為普通購房者，政策層面顯然無力施加影響力，但學區(qū)房的風險仍然要注意控制。學區(qū)房價值與背后學區(qū)資源息息相關，一旦學區(qū)做出調(diào)整，或由于學區(qū)適齡兒童人數(shù)太多面臨調(diào)劑，都會給子女入學和后續(xù)出手時學區(qū)房的價值帶來不利影響。
一位學區(qū)房達人對小編表示，普通購房者應多加關注對口小學招生規(guī)模和對應學區(qū)出房量。
例如，近年來熱門直升校椿樹館小學、裕中小學、福州館小學等每年招生規(guī)模有限，但附近對應小區(qū)出房量一直較大。月壇學區(qū)和金融街學區(qū)盡管整體保底實力強，但也要考慮到每年片區(qū)內(nèi)政策保障生的規(guī)模對入學名額的影響。購房者要充分考慮踏空的可能性，因此他建議提早落戶，避開大熱點，從而控制踏空的風險。
