從4月1日到現(xiàn)在，雄安新區(qū)的重磅消息熱度不減。曾是孫犁筆下婦女們劃著船、談笑著去打鬼子的白洋淀，在一瞬間云集了天南海北而來、懷揣著現(xiàn)金與“夢想”的人們。

比如那些出現(xiàn)在媒體上的故事——北京人帶400萬現(xiàn)金只為購買雄安的一套小產(chǎn)權(quán)房，一位內(nèi)蒙古的“土壕”7200萬買下八層樓、不愿錯(cuò)過“千年等一回”的機(jī)會(huì)連夜開車到雄縣買房的東北夫妻……像是獵手放出了飛鷹，像是鯊魚聞到了血腥。

且不論這些故事真假，炒房的資金涌向雄安，應(yīng)當(dāng)是這幾天不爭的事實(shí)。就連今天打車回家，不知名的電臺(tái)節(jié)目里，主持人也在回應(yīng)著聽眾“是否該去雄安周邊買房”的問題。

但他們撞上了墻?；蛘哒f，瞬間抄底、快進(jìn)快出的炒房邏輯，撞上了另一種完全不同的思路和模式。

安排

這種完全不同的思路和模式，首先從政府的安排和反應(yīng)就可以看出——

4月1日，設(shè)立新區(qū)的消息剛出，炒房客便發(fā)現(xiàn)，雄安三縣全部房產(chǎn)過戶等措施被凍結(jié)。不僅一切售樓行為即刻停止，國有土地和農(nóng)村宅基地審批也被凍結(jié);之后新區(qū)發(fā)布消息稱，嚴(yán)格貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，任何以收取定金、意向金等變相銷售“五證”不全商品房的行為，都是違法的，交易不受法律保護(hù);

三天之后，4月4日，雄安新區(qū)籌備工作委員宣布，查處房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域違法違規(guī)行為765起，拆除違建125處，關(guān)閉售樓部71家、中介機(jī)構(gòu)35家，清理違規(guī)售房廣告1597條，嚴(yán)厲查處違規(guī)網(wǎng)上售房行為9起，對(duì)10家惡意炒作的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約談，刑拘嫌疑人7名;

雄安買不到，炒房客們便“退而求其次”地瞄準(zhǔn)周邊的文安、霸州等地。但到5日，緊鄰新區(qū)的霸州、文安，滄州的任丘、保定的徐水區(qū)、定興縣、滿城區(qū)、清苑區(qū)、白溝新城、高碑店市、高陽縣等十個(gè)地區(qū)，也接連出臺(tái)限購措施。

應(yīng)對(duì)如此迅速，當(dāng)是提前布置所為。其實(shí)大家早就可以發(fā)現(xiàn)，2月下旬領(lǐng)導(dǎo)人就已經(jīng)在當(dāng)?shù)卣匍_了新區(qū)座談會(huì)，但4月1日才發(fā)布消息;新區(qū)消息剛出，河北省就已經(jīng)召開全省干部大會(huì)，凍結(jié)、限購之動(dòng)作即快速跟上。更耐人尋味的一則新聞是，3月28日，雄縣原縣委書記涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)被調(diào)查。

4月6日，中央政治局常委、京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組組長張高麗在會(huì)議上表態(tài)，“要合理把握開發(fā)節(jié)奏，堅(jiān)決嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)控周邊規(guī)劃，嚴(yán)控入?yún)^(qū)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)控周邊人口，嚴(yán)控周邊房價(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為，為新區(qū)規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境”。

無論是地方政策還是中央表態(tài)，話都已經(jīng)說得很明白了。

變化

如果僅僅是看限購、凍結(jié)交易這些，仍不脫行政調(diào)控的路子。但真正的變化，如前文所說，是“思路和模式的變化”;這種變化，在人民日?qǐng)?bào)昨天的一則消息里可以看到——

5日下午，在做客人民直播時(shí)，京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長鄔賀銓表示，“中央給雄安的定位是改革開放的先行區(qū)，也包括對(duì)房地產(chǎn)管理的改革，雄安將試驗(yàn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。鄔賀銓指出，“除了傳統(tǒng)的模式，發(fā)展房地產(chǎn)還有很多思路，例如新加坡模式”。

僅就房地產(chǎn)一域而言，雄安新區(qū)就已經(jīng)是改革的重點(diǎn)試驗(yàn)田，“試驗(yàn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式”一句，并非說說而已。

鄔賀銓話說得敞亮：“很多人認(rèn)為這個(gè)地方原來房價(jià)很低，這個(gè)正好是出手的機(jī)會(huì)，但是我們已經(jīng)吃了過去房價(jià)失控過快上漲的虧，再不能讓新區(qū)再重蹈覆轍”……“雄安具有的一些吸引投資家、吸引企業(yè)入住的這些條件，會(huì)被房價(jià)所解構(gòu)，這不是我們希望看到的，而且在炒房的過程中，可能更多得利的是一些投機(jī)者。”

See?對(duì)炒房客的兜頭冷水不是沒有理由的——中央本來就準(zhǔn)備在新區(qū)試驗(yàn)新的開發(fā)和管理模式，你這邊還想走老路去抄房子，這不是對(duì)著干嘛?不能忍。

模式

既然是要試驗(yàn)新的模式，那新的模式會(huì)怎樣?目前雖未可知，但鄔賀銓舉的例子很有趣：新加坡。他的原話是：“除了傳統(tǒng)的模式，發(fā)展房地產(chǎn)還有很多思路，例如新加坡模式，即政府直接管理部分土地，建成廉租房，房價(jià)很便宜，讓需要住房的人能住?！?/p>

眾所周知，我們今天實(shí)行的公積金制度，實(shí)際上就是從新加坡借鑒而來，當(dāng)然目前依然存在很多管理上的問題，不夠精細(xì)。但新加坡房屋管理的真正模式，簡單來說，就是政府購買土地、限制房價(jià)，建設(shè)組屋，達(dá)到使國民人人住的起房的目標(biāo)——近四年來，新加坡居民的房屋擁有率一直穩(wěn)定在90%以上，組屋覆蓋人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%，其中95%的人擁有他們居住的組屋。

怎么做到的?

首先，政府成立建屋發(fā)展局，并頒布《土地征用法令》;建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)統(tǒng)一開發(fā)建造“物美價(jià)廉”的組屋供國民使用?！锻恋卣饔梅睢芬?guī)定，政府有權(quán)征用私人土地用于國家建設(shè)，被征用土地的地價(jià)國家有權(quán)調(diào)配價(jià)格。

通過這一招，新加坡政府以低于市場價(jià)格獲得了全國80%的土地，用于建設(shè)組屋。而20%的土地則是私人土地，可用于市場化的買賣，但是私人房產(chǎn)的價(jià)格往往要比組屋貴2-3倍。

僅僅提供充足廉價(jià)的住房，并不能遏制炒房現(xiàn)象。所以，新加坡政府在組屋的使用上設(shè)置了嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)購買數(shù)目、購買資格(國籍、收入、婚姻狀況等)做了事無巨細(xì)的規(guī)定，比如規(guī)定一個(gè)核心家庭只能擁有一套組屋，如果要購買新房，則要退出目前所住房屋;組屋雖可出售，但是需要住滿10年，而且即使出售，也要繳納價(jià)格不菲的轉(zhuǎn)售稅，這又變相抑制了炒房投機(jī)的行為。

除了土地充足、價(jià)格實(shí)惠、炒房難，新加坡政府的公積金政策為居民提供了強(qiáng)有力的資金支持。這項(xiàng)強(qiáng)制性政策所提供的資金，幾乎能夠覆蓋居民每月的房屋支出?？梢哉f，政府為居民考慮到了最后一環(huán)。

有趣的是，在新加坡建屋發(fā)展局辦公大樓的一塊黑色大理石壁上，雕刻著中國唐朝詩人杜甫的名句——“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山”。

新加坡是一個(gè)城市國家，管理的難度和中國這種幅員遼闊、地區(qū)差異極大的國家必然不同。但作為起步面積100平方公里，未來也就不到2000平方公里的新區(qū)，新加坡的模式還是可以借鑒的。用鄔賀銓的話說，“我們希望雄安能吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者，希望年輕人、有抱負(fù)的人去，他們一下子拿不出這么多錢買房，政府有大量的公租房來支撐?！?/p>

任務(wù)

為什么會(huì)有這種思路和模式的轉(zhuǎn)變?

前面已經(jīng)引用過了鄔賀銓的話——“我們已經(jīng)吃了過去房價(jià)失控過快上漲的虧，再不能讓新區(qū)再重蹈覆轍”。

其實(shí)，在雄安新區(qū)消息剛出臺(tái)時(shí)，中共中央、國務(wù)院的通知內(nèi)容中咎說，雄安新區(qū)的意義，在于“集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)新模式，調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，培育創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展新引擎”。如果新區(qū)依舊走土地財(cái)政的老路，靠賣地提升當(dāng)?shù)谿DP，靠炒房推高土地價(jià)格去庫存，那與新區(qū)設(shè)立的本意就是南轅北轍。

事實(shí)上，在北上深等一線城市，近年來已經(jīng)開始感受到房價(jià)上漲過快帶來的隱憂。優(yōu)質(zhì)的人才因?yàn)闊o法落戶、買不起房等流失;優(yōu)質(zhì)的企業(yè)不僅人力成本上升，地價(jià)租金等也在上升，開始考慮轉(zhuǎn)移;城市中因房產(chǎn)而產(chǎn)生的階層固化、貧富差距、社會(huì)矛盾等風(fēng)險(xiǎn)，更是考驗(yàn)社會(huì)的長期痼疾。

如果把目光放在全國，上面的論斷依然成立。事實(shí)上，在“實(shí)干誤國、買樓興邦”的段子式調(diào)侃背后，早就有經(jīng)濟(jì)學(xué)人探討過被當(dāng)下的畸形房地產(chǎn)發(fā)展綁架的發(fā)展憂患。一方面，在財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等的情況下，地方依靠賣地取得計(jì)劃外財(cái)政收入的土地財(cái)政，就如上癮般停不下來;另一方面，房產(chǎn)、購房者、銀行等又形成基數(shù)龐大的利益共同體，吸食著資金流，阻礙著更需要資金的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。鬼城先例依然在目，看上去危險(xiǎn)、又誰都不敢停下的房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)模式，積累的是當(dāng)然是泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。

從這個(gè)角度看，決策層當(dāng)然不希望雄安新區(qū)繼續(xù)走賣地、賣房拉動(dòng)GDP的老路。畢竟，新區(qū)要承擔(dān)非首都功能的疏解，未來要走的是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的路子，最需要的就是人才和優(yōu)質(zhì)企業(yè)。這是未來中國必須走的路，因此，選擇這個(gè)白紙一張的新區(qū)來試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，緩步推開，也符合中國改革開放三十多年來一貫的改革邏輯。

正如鄔賀銓說的那樣，能否通過雄安探索出一條在發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí)，控制房地產(chǎn)價(jià)格，保障民眾住房需求的路，“也是雄安新區(qū)的一個(gè)任務(wù)?！?/p>

這個(gè)任務(wù)絕不輕松。

文/公子無忌、夜下長川