據(jù)報道，北京部分銀行將對首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，同時有個別銀行的支行網(wǎng)點表示，個人首套住房按揭貸款已在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%。此外，租房市場也不平靜。8月11日，上海市住建委明確，上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細(xì)則，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
那么，利率上調(diào)對于買房者有哪些影響?“商改租”又透露哪些信號?
多個城市房貸利率全面上調(diào)部分城市首套房貸利率最高上浮15%
8月11日，據(jù)媒體報道，北京部分銀行將對首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，具體文件應(yīng)該本周內(nèi)能夠下發(fā)。隨后，也有個別銀行的支行網(wǎng)點表示，個人首套住房按揭貸款已經(jīng)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了15%。
這是北京繼今年5月取消首套房貸利率，6月首套房利率上浮5%-10%再次傳出家庭首套房利率上浮的消息。
8月12日，記者從擔(dān)保機構(gòu)和中介機構(gòu)處求證，雖然并未有銀行真正執(zhí)行1.15倍的新利率，但已經(jīng)有三家銀行將首套房貸利率上浮到了1.1倍。
事實上，全國多個城市銀行首套房貸利率都出現(xiàn)了上浮。
據(jù)報道，8月12日起廣州包括農(nóng)行、建行、中行和交行在內(nèi)的幾家國有銀行再次統(tǒng)一將首套房貸利率由基準(zhǔn)上調(diào)至基準(zhǔn)的1.05倍，其中部分銀行二套房上浮15%。
另據(jù)報道稱，南京地區(qū)多家銀行表示，基本上現(xiàn)在放款都在三個月以上甚至半年。浙商銀行、浙江稠州商業(yè)銀行、寧波銀行(15.040, -0.32, -2.08%)和恒豐銀行則處于停貸狀態(tài)。除了停貸銀行外，利率上浮5%或10%成為市場主流，下周一起，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行將只剩下4家。
以商業(yè)貸款每100萬元、等額本息(每個月還款額相同)貸款期限25年計算，首套房執(zhí)行95折利率時，月供為5649.5元，若商貸利率上浮10%，執(zhí)行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，每個月還款相差426元，全年相差5112元。
中國人民銀行8月11日發(fā)布的《2017年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，第二季度金融機構(gòu)存貸款利率小幅上升，住房貸款增速放緩。二季度末，企業(yè)和個人貸款平均利率為5.67%，同比上升0.41個百分點，比一季度末上升0.14個百分點，比2016年末上升0.4個百分點。住房貸款發(fā)放增速放緩，個人住房貸款6月末增速回落至30.8%，較年內(nèi)最高點低6.0個百分點，3月份以來持續(xù)月度同比少增，上半年增量為2.2萬億元，同比少增708億元，增量占比下降至27.8%，較上年同期低2.6個百分點。
專家呼吁：利率上調(diào)小心誤傷剛需
有媒體對于提高房貸利率援引專家的話稱，除了順應(yīng)政府樓市調(diào)控政策風(fēng)向以外，實體經(jīng)濟回暖、銀行資金成本上漲也是重要的原因。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年一季度實體經(jīng)濟回暖跡象明顯，GDP增速較快，實體經(jīng)濟需求上升使得銀行議價能力提高，未來銀行把更多的資金配置到企業(yè)端將是明顯的趨勢。曾剛認(rèn)為，政府對于樓市的調(diào)控目標(biāo)之一是穩(wěn)定預(yù)期。使房地產(chǎn)市場預(yù)期歸于理性。目前來看，該目標(biāo)正在逐步實現(xiàn)，隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)揮作用，過熱預(yù)期將逐步得到調(diào)整。
不過，由于很多城市上調(diào)的是個人首次購房的房貸利率，也有專家表示這可能會誤傷剛需人群。有媒體援引廈門大學(xué)金圓研究院理事長戴亦一的話稱，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)對“金融機構(gòu)將首套房房貸利率也一并上調(diào)”的做法進(jìn)行干預(yù)，金融機構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性，防止房價“大漲”的同時，也要防止“大落”。
房貸利率上調(diào)將給購房者帶來哪些影響?
以首套房貸為例，如果100萬元按照等額本息的還款方式，利率八五折借款20年，相當(dāng)于利率4.17%，每月的還款額約為6149.76元，支付的總利息約為47.6萬元;
而如果按照相同的還款方式和期限，利率上浮至基準(zhǔn)的1.05倍即5.15%，則每月需要還款約6682.7元，支付的總利息約為60.4萬元。
這意味著，如果今年3月份拿到了利率八五折的優(yōu)惠，每月可以節(jié)省利息約478.94元，節(jié)省的總利息約為13.8萬元。
“商改租”，打壓高房價、高房租的又一大招
8月11日，上海市住建委明確：上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細(xì)則，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
上海將允許“商改租”
據(jù)了解，上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗，加強白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示，上海應(yīng)盡快研究制訂商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時，實行“發(fā)牌”制度，對于符合條件的這類租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營的“牌照”。
上海市住建委回復(fù)稱，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細(xì)則，“我們建議，對于區(qū)域商辦閑置較多，職住不平衡的，在不改變土地使用性質(zhì)的前提下，允許其改造為公寓對外出租。”上海市住建委表示，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
現(xiàn)階段，上海市住建委正會同規(guī)土、消防、公安等相關(guān)部門制訂相應(yīng)的實施細(xì)則。初步設(shè)想是按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則，在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下，建立相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，將其規(guī)范化。
“商改租”的利弊
今年1月，上海開始整頓“類住宅”，并在嘉定、閔行先行啟動商業(yè)辦公項目清理整頓工作。5月17日，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對商辦類項目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改。
據(jù)官方消息，納入清理整頓的商業(yè)辦公項目面積達(dá)1700萬平方米。
如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間，以相對低廉的價格對外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無疑會吸引了大量打工族。
但是類似“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)、設(shè)置規(guī)范和運營標(biāo)準(zhǔn)，很多項目事先并沒有經(jīng)過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患。
“商改租”帶來的三大影響
此次政策的調(diào)整，意味著像北京、上海這類“對商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷、庫存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機，有機會轉(zhuǎn)型為租賃住房。
而這一新政將帶來三大影響：
1、空置的商辦物業(yè)、類住宅的開發(fā)商、業(yè)主。此前，他們基本上瀕臨絕境。現(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后，這些資產(chǎn)等于被盤活了。
2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對于平抑租金價格，將產(chǎn)生巨大的作用。
3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類住宅盤活，對于商品住宅價格有抑制作用。
未來房租會降嗎?
如今的政策對于那些投資商住房的人來說，目前真是相當(dāng)?shù)募m結(jié)，自己買的房子要不要加入到這種對外出租之中，加入吧。似乎真的脫不了手了，而且目前收益看，年化收益應(yīng)該很低，估計也就在1.5%以下，相當(dāng)痛苦，不加入吧，如果政府大量鋪開了商住房租賃，自己就一點機會也沒有了，連這1.5%都賺不到了。
而現(xiàn)在又有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會降的。而事實上今年在北京上海，高端整租房已經(jīng)在降價了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅挺。
另外從中介也得到了一些信號，現(xiàn)如今正是一年租房的最旺季，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒有出現(xiàn)很明顯的價格上升，也就意味著明年春節(jié)前，租房淡季的時候，很可能房租會大幅下降。
“商改租”應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，不宜過快
首先，商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)為40年，而住宅為70年。對于那些年代已經(jīng)久遠(yuǎn)的商業(yè)用房來說，進(jìn)行“商改租”就需要好好算算成本賬，劃得來才能改。
其次，商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能，局部地區(qū)大面積“商改租”后，可能會造成居住人口驟增，周邊學(xué)校、綠地、健身場所以及電力負(fù)荷、市政排水等配套設(shè)施難以跟上。改建達(dá)到一定限值需要進(jìn)行認(rèn)真評估。
其三，商業(yè)用房和住宅的安全級別不同，商業(yè)用房對通風(fēng)要求相對較低，安全存在一定隱患。因此，如果“商改租”的話，那么就必須確保房屋安全和消防安全，切實維護(hù)好租房者利益。
最后，“商改租”的本意是將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房用于出租，但在實際操作中，可能會有開發(fā)商借機打擦邊球，將其用于出售。所以，加強宣傳和監(jiān)管，確保只租不售，相關(guān)職能部門責(zé)無旁貸。
總之，“商改租”是減少商業(yè)用房庫存，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一，但要讓其真正發(fā)揮作用，仍有許多具體工作要做，只有穩(wěn)妥推進(jìn)，才能造福民眾。
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