11月6日，恒大發(fā)布進(jìn)一步增資公告，獲得600億資本金增資，占擴(kuò)股后約14.11%的權(quán)益。三輪增資完成后，恒大共獲1300億資本金，占恒大擴(kuò)大后股本的36.54%。本次引入的戰(zhàn)略投資者中，包括正威和蘇寧等世界500強(qiáng)企業(yè)，以及像山東高速這樣的特大國企，這些股東的入股為恒大未來的發(fā)展留下了想象空間。

今年年初，恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略及“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，核心是增效益與降負(fù)債。隨著公司完成三輪共計(jì)1300億戰(zhàn)略投資的引入，加上未來三年1650億的利潤承諾遠(yuǎn)超預(yù)期，標(biāo)志著恒大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著。

向“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，多舉措大力降負(fù)債

多年來，通過高杠桿推動(dòng)企業(yè)高增長，是恒大實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展的重要原因之一。但自2017年起，恒大開始由“三高一低”發(fā)展模式向“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，通過引入戰(zhàn)略投資者、贖回全部永續(xù)債以及減少拿地等手段大幅降杠桿。

上半年，恒大還清了總額1129億的永續(xù)債，且成功引入700億戰(zhàn)略投資。截至今年中期，恒大凈負(fù)債率同比大幅減半，資產(chǎn)負(fù)債率下降至75.5%，并計(jì)劃在2019年末降至55%左右，而第三輪投資的600億為恒大提供了更為充足的現(xiàn)金流。據(jù)測算，在引入共計(jì)1300億戰(zhàn)投后，年內(nèi)恒大凈負(fù)債率較去年年末大降超六成。

綜合實(shí)力依然領(lǐng)先，利潤和規(guī)模均優(yōu)勢明顯

今年上半年，恒大凈利潤231.3億，同比增長224.3%；房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)利潤273億，同比增長249.6%；歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%。與碧桂園、萬科相比，恒大多項(xiàng)盈利指標(biāo)增速明顯更高。

根據(jù)恒大此次公布的利潤承諾，2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億和600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤，利潤承諾提升近一倍。此前，國內(nèi)房企單年最高凈利潤并未超過400億，恒大將打破這一紀(jì)錄。

今年恒大銷售突破5000億幾無懸念，加上去年近2000億的已售未結(jié)收入，已擁有近7000億的結(jié)算資源。只要凈利潤率能達(dá)到中報(bào)的14.5%水平，就已經(jīng)鎖定1000億左右的凈利潤，占到承諾利潤1650億的約六成，兌現(xiàn)利潤承諾并無壓力。

從利潤上看，恒大已經(jīng)逐漸拉大了與碧桂園和萬科的距離。從規(guī)模上看，恒大在最能體現(xiàn)真實(shí)銷售業(yè)績的權(quán)益銷售排行榜中，也領(lǐng)先這兩家房企，“一哥”地位愈加鞏固。

增效益、降杠桿只是第一步，如何看懂恒大轉(zhuǎn)型邏輯

當(dāng)前，行業(yè)發(fā)展面臨新局面、新趨勢，行業(yè)總體規(guī)模下降，房企競爭更為激烈。目前部分中小型房企仍以規(guī)模擴(kuò)張為首要目標(biāo)，積極爭取市場份額的同時(shí)，積極融資加大杠桿。上半年，165家上市房企總有息負(fù)債繼續(xù)增加17.27%，而持有現(xiàn)金總量僅微增4.57%，負(fù)債增速明顯高于現(xiàn)金增速，大舉擴(kuò)張帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為發(fā)展隱患。

事實(shí)上，當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展運(yùn)營能力已無法用單一的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)來衡量，如何能在規(guī)模、利潤、穩(wěn)健之間取得平衡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長才是各大企業(yè)競相追求的目標(biāo)。恒大開啟降杠桿、增效益的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，正是為了尋求更長遠(yuǎn)的發(fā)展模式。

從盈利能力來看，伴隨現(xiàn)金流入、負(fù)債指標(biāo)的下降、利潤率的不斷提升，恒大正形成較為完善且可持續(xù)的運(yùn)營模式；從合作股東的規(guī)模及行業(yè)背景來看，恒大將得到更多的運(yùn)營、技術(shù)及資金支持。對于恒大來說，現(xiàn)在只是轉(zhuǎn)型的第一步，未來對于自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和行業(yè)需求的充分融合并發(fā)生聚變后，才能爆發(fā)出更強(qiáng)的前進(jìn)動(dòng)力，恒大的轉(zhuǎn)型邏輯將更加明晰。