丁嫵瑤
近日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)(8.560, 0.00, 0.00%)雙雙發(fā)布公告稱，母公司中國保利集團(tuán)公司(以下簡稱“保利集團(tuán)”)與中國航空工業(yè)集團(tuán)公司(以下簡稱“中航工業(yè)”)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。另據(jù)最新消息，保利或收購中航旗下房地產(chǎn)項目70個左右，金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。
在業(yè)界分析人士看來，目前正處于房價上行期，中航工業(yè)相應(yīng)房產(chǎn)項目的估值勢必提高，這將增加保利的并購成本，而若房地產(chǎn)市場后續(xù)步入降溫期，那么此類并購可能會拖累保利原有的經(jīng)營。
有關(guān)本次重組的相關(guān)事宜，《中國經(jīng)營報》記者致函保利集團(tuán)，截至記者發(fā)稿時，公司方面并未予以回復(fù)。
收購中航項目 情理之中意料之外
保利地產(chǎn)在7月7日停牌后，已經(jīng)于7月14日復(fù)牌。公司方面表示，停牌期間，保利集團(tuán)和中航工業(yè)一直在探討收購中航房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
相關(guān)機(jī)構(gòu)上海公司研究總監(jiān)陳延彬?qū)Α吨袊?jīng)營報》記者表示，保利集團(tuán)和中航工業(yè)此次重組，實際上是國企改革步伐提速大背景下的一個整合,“今年以來，央企間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合案例頻有發(fā)生，其中不乏交易總資產(chǎn)超千億的案例。”
對此，同策咨詢研究部研究總監(jiān)張宏偉告訴記者，就中航地產(chǎn)來講，由于其母公司中航工業(yè)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)營收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利，中航工業(yè)集團(tuán)“退房”也理所當(dāng)然，這或許成為保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)的最直接的理由。
張宏偉同時指出，今年以來，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?；钴S，至少有10家已啟動內(nèi)外部重組和并購。盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但最終不一定留下21家央企地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過今后2~3年的整合，最后剩余的數(shù)量極有可能會低于15家。
不過，就保利集團(tuán)選擇和中航工業(yè)進(jìn)行重組，不少分析人士又表示在意料之外。而據(jù)《財經(jīng)》報道，保利地產(chǎn)相關(guān)人士也稱，正式公布前，保利地產(chǎn)一直認(rèn)為，由于雙方資產(chǎn)體量差距太大，所以此事也就是個項目并購。
事實上，相比與中航合作，保利一直被認(rèn)為將進(jìn)行內(nèi)部整合。據(jù)了解，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)同屬保利集團(tuán)，分別在上海和香港上市。“保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張比較快，已經(jīng)和保利置業(yè)屬于兩個級別的企業(yè)了。近些年，一直有關(guān)于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)整合的消息傳出，但是實際推行的速度卻沒有想象的快?！标愌颖蛘f。
而據(jù)保利置業(yè)近日對外公布的公司上半年業(yè)績報告顯示，截至2016年6月30日，今年上半年合約銷售額為170億元。對比2015年上半年的合約銷售額145億元，保利置業(yè)2016年上半年銷售額同比增長17.24%。有分析指出，這在上半年樓市大熱的市場行情下，與房企超過30%的平均增長率相比有著不小的差距。而實際上，去年保利置業(yè)的業(yè)績基本可以反映其近年來的表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2015年保利置業(yè)各項指標(biāo)下滑明顯，全年收入249.33億港元，同比2014年的285.09億港元下降12.5%;毛利28.69億港元，同比2014年的56.47億港元下降49.19%。
《中國經(jīng)營報》記者梳理相關(guān)報道了解到，保利置業(yè)董事總經(jīng)理韓清濤在2015年中期業(yè)績發(fā)布會上曾公開表示，保利集團(tuán)北京總部已有專門的小組研究保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合問題，但尚未有具體的整合方、整合架構(gòu)和實施時間表可以披露。
業(yè)內(nèi)人士指出，某種程度上，保利置業(yè)近年發(fā)展陷入進(jìn)退維谷的境地，或受制于與保利地產(chǎn)的潛在重組整合。而保利地產(chǎn)之所以率先與中航地產(chǎn)整合，也許是因為保利置業(yè)作為保利體系內(nèi)的兄弟企業(yè)，無論是規(guī)模還是盈利能力與之都不可相提并論，似乎已成嘴邊肉，并不急于吞掉，相反對已經(jīng)錯過上置和中信的保利地產(chǎn)而言，外部并購才可解燃眉之急。
保利或為并購所累
截至《中國經(jīng)營報》記者發(fā)稿前，保利集團(tuán)與中航工業(yè)重組相關(guān)具體方案仍未公布。
“這對于保利繼續(xù)做大企業(yè)規(guī)模來說，非常有必要?！币晃灰竽涿姆治鋈耸空f，“中航和保利目前也希望在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上有所整合，壓力主要源于中航地產(chǎn)，其相應(yīng)地產(chǎn)板塊一直沒有做大。另外對于保利來說也需要通過此類重組來擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對于中航地產(chǎn)來說，目前房價上漲也能夠提高項目的估值，所以也有更大的意愿參與資產(chǎn)重組。”
公開資料顯示，保利地產(chǎn)2015年度實現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%;歸屬于上市公司股東的凈利潤123.45億元，同比增長1.18%。截至2015年，保利地產(chǎn)旗下北京、上海、廣州、佛山等4個城市年銷售額已過100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個城市年銷售額已過50億元。而其7月16日公布的半年度業(yè)績快報也顯示，公司2016年1至6月實現(xiàn)營業(yè)總收入551.74億元，同比增長30.30%。據(jù)《時代周報》報道，保利地產(chǎn)相關(guān)人士稱，他們正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級別城市將擴(kuò)容到10個。
相較之下，截至2016年3月31日，中航地產(chǎn)的總資產(chǎn)為239.78億元，共有15個地產(chǎn)項目在開發(fā)，總規(guī)劃建筑面積681.51萬平方米，待開發(fā)建筑面積僅145.75萬平方米，且絕大多數(shù)位于三四線城市。有分析認(rèn)為，其對保利地產(chǎn)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的助益或相當(dāng)有限。
另據(jù)近日中航地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績報告顯示，公司預(yù)計2016年1至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利0至1000萬元，上年同期為虧損11143.57萬元，同比扭虧為盈。公司表示，期內(nèi)業(yè)績變動的主要原因是：公司轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)股權(quán)投資收益約1.1億元。除此以外，公司2016年上半年的利潤水平與上年同期基本持平。
對于此次整合，也有業(yè)內(nèi)人士提出了擔(dān)憂：中航可能面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)被剝離或被壓縮的風(fēng)險，進(jìn)而在股價方面可能會有一定的下挫壓力。
另外，從公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量來看，中航地產(chǎn)僅有約200萬平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于三四線城市。地域、項目體量以及項目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。
不過，克而瑞高級分析師房玲在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時則指出：“理論上說，保利收購中航的這些項目應(yīng)該是符合它發(fā)展預(yù)期的，才會去收購的?！?/p>
外界也有分析稱，中航工業(yè)的地產(chǎn)版圖遠(yuǎn)不止中航地產(chǎn)，中航工業(yè)旗下還有中航國際瑞賽、中航萬科、中航里城、天虹商場(12.410, 0.11, 0.89%)等地產(chǎn)平臺，這些資產(chǎn)會否進(jìn)入重組名單，不得而知。
而據(jù)相關(guān)媒體報道，目前中航地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型期，除去與其他房地產(chǎn)公司同類業(yè)務(wù)外，其航空大世界主題樂園具有特別市場優(yōu)勢。據(jù)浙商證券研報，中航地產(chǎn)的成都航空大世界已經(jīng)落地，該項目預(yù)期增加約46億元的市值，并估計其2019年凈利潤約為3億元，同時主題商業(yè)以及配套社區(qū)的開發(fā)也將增加股東利潤7億元。
值得注意的是，對于此次重組，有分析指出，并購成本可能會成為推進(jìn)過程中的主要壓力?！澳壳罢幱诜績r上行期，對于中航來說，相應(yīng)房產(chǎn)項目的估值勢必提高。這會使得保利并購的成本增加，而且增加了談判的難度。但如果后續(xù)房地產(chǎn)市場步入降溫期，那么此類并購可能會拖累保利原有的經(jīng)營?！眹?yán)躍進(jìn)說。
此外，上述要求匿名的分析人士還表示，此類并購后，原有中航地產(chǎn)的人事和管理層的關(guān)系或發(fā)生變動，這也會增加保利后續(xù)協(xié)調(diào)的成本?！安①徱院笫欠衲軌蚩焖贁U(kuò)大保利的經(jīng)營業(yè)績，關(guān)鍵要看相應(yīng)的營銷渠道能否快速嫁接到保利手中。否則這個時候變動，或打亂原有的營銷計劃。”
