[摘要]部分熱點城市出臺調(diào)控措施降溫土地市場，金融機構(gòu)也正逐步改變對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估，房地產(chǎn)市場終將回歸于理性

中國某研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，全國百城新建住宅平均價格環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點。雖然熱點城市樓市“高溫”似難消退，但政策環(huán)境約束已經(jīng)增強。近日，中央政治局會議提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”，部分熱點城市出臺調(diào)控措施降溫土地市場，金融機構(gòu)也正逐步改變對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估，房地產(chǎn)市場終將回歸于理性。預(yù)期未來一段時間，房價持續(xù)高位上漲的可能性將會顯著下降。在這個過程中，需要高度關(guān)注房價高位大幅上漲期間購房人加杠桿可能引發(fā)的風(fēng)險。

本輪熱點城市房價的大幅上漲，應(yīng)該說在相當(dāng)程度上受到投資投機性資金的驅(qū)動，購房人在房價高位加杠桿的特征較為明顯。據(jù)中國人民銀行金融機構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)報告顯示，2016年6月末，全國個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末提高5.4個百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點。今年上半年，全國個人購房貸款余額新增2.36萬億元，約為6月末存量個人購房貸款余額的14%，同比多增1.25萬億元?？紤]到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實際新發(fā)放個人購房貸款規(guī)模要超過2.36萬億元。而此前市場上廣泛流行的“過橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買房”，以及“轉(zhuǎn)按揭”等不合規(guī)住房融資，雖然便利了住房交易，但實際上加重了購房人的財務(wù)負(fù)擔(dān)，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。特別值得注意的是，金融機構(gòu)在住房抵押貸款發(fā)放過程中，往往會過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對借款人收入真實性的核實和可持續(xù)性的分析。在對借款人收入狀況核實的實務(wù)操作中，受銀行委托的第三方機構(gòu)大多通過電話完成形式上的核查。

目前，我國個人住房貸款不良率遠(yuǎn)低于其他類型信貸資產(chǎn)，是金融機構(gòu)持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。但隨著住宅市場理性回歸，需要高度警惕房價高位大幅上漲時期購房人加杠桿可能觸發(fā)的“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險。事實上，1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場并非沒有“負(fù)資產(chǎn)”的先例。2013年，由于房價在前期過度炒作后持續(xù)下跌，溫州就曾出現(xiàn)不少“負(fù)資產(chǎn)”案例。據(jù)香港金管局發(fā)布數(shù)據(jù)，2016年二季度香港“負(fù)資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)為1307宗。在2008年國際金融危機期間和2003年二季度“SARS”經(jīng)濟低迷時，香港“負(fù)資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)分別達到10949宗和105697宗。當(dāng)前我國個人住房按揭貸款的大幅增長，不排除來自部分不符合貸款收入條件購房人群的貢獻。收入狀況的不穩(wěn)定性，巨大的還本付息負(fù)擔(dān)，都將構(gòu)成個人購房貸款的潛在風(fēng)險因素。特別在住房過快上漲后的理性回歸，很有可能會觸發(fā)個人購房貸款的風(fēng)險，值得高度警惕。

綜合來看，首付款比例所能給予銀行的安全邊際，是以借款人收入狀況及持續(xù)性符合個人購房貸款條件為前提的。如果完全依靠抵押資產(chǎn)維持個人購房貸款質(zhì)量，那么不僅在法律上存在障礙（如高法不允許法院對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋進行拍賣、變賣或者抵債），而且在市場上處置也存在變現(xiàn)難題。因此，堅守審慎合規(guī)，不為房地產(chǎn)市場非理性行為推波助瀾，理應(yīng)成為金融機構(gòu)的風(fēng)險經(jīng)營底線。