[摘要]目前險資舉牌A股上市房企達(dá)54家，特別是金地、萬科等股權(quán)分散個股明顯成了險資集中營
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前險資舉牌A股上市房企達(dá)54家，特別是金地、萬科等股權(quán)分散個股明顯成了險資集中營。這是資產(chǎn)荒背景下，手持龐大低廉資金的保險機(jī)構(gòu)，面對火爆樓市，作出的一種資產(chǎn)配置選擇。記者了解到，如果算上碧桂園、朗詩等內(nèi)房股險資舉牌地產(chǎn)股大概超過60家。
近日，克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，至少有54家A股上市房企被險資重倉持有。除了前海人壽，生命人壽、安邦、平安等都在投資上市房企。在保監(jiān)會主席強(qiáng)調(diào)“保險要姓?！?，以及銀行限制理財產(chǎn)品投資權(quán)益類產(chǎn)品之后，險資舉牌上市房企的戰(zhàn)略價值正在被重構(gòu)，通過參股房企，讓險資參股某些地產(chǎn)類項目以獲取高額收益的做法，正在被限制，企業(yè)可能更多要從投資上市房企本身來考核資金的收益。按照今年上半年地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率和平均股價，險資入股上市房企，究竟能否賺到錢？
本期房產(chǎn)周刊，以金地集團(tuán)、金融街、格力地產(chǎn)為案例，詳解保險機(jī)構(gòu)入股上市房企的投資邏輯和收益。
圍繞萬科的股權(quán)之爭尚未有最終定論，但是，前海人壽作為險資舉牌萬科所產(chǎn)生的巨大影響漸次顯現(xiàn)。
7月21日，保監(jiān)會主席項俊波在“十三五”保險業(yè)發(fā)展與監(jiān)管專題培訓(xùn)班上，從防風(fēng)險的角度，對保險公司的激進(jìn)經(jīng)營策略和投資行為發(fā)表了一段措辭嚴(yán)厲的表態(tài)：這幾年，少數(shù)公司進(jìn)入保險業(yè)后，在經(jīng)營中漠視行業(yè)規(guī)矩、無視金融規(guī)律、規(guī)避保險監(jiān)管，將保險作為低成本的融資工具，以高風(fēng)險方式做大業(yè)務(wù)規(guī)模，實現(xiàn)資產(chǎn)迅速膨脹，完全偏離保險保障的主業(yè)，蛻變成人皆側(cè)目的“暴發(fā)戶”、“野蠻人”。這些保險公司激進(jìn)的經(jīng)營策略和投資行為，引起了社會的廣泛關(guān)注，經(jīng)過媒體、網(wǎng)絡(luò)的放大效應(yīng)后有些問題甚至成為社會的焦點問題。對于這些熱點事件，尤其是負(fù)面新聞炒作的問題，如果不積極主動加以應(yīng)對，就會產(chǎn)生大范圍的不良影響，甚至造成嚴(yán)重風(fēng)險。
8月3日，據(jù)財新網(wǎng)報道稱，按照保監(jiān)會的要求，“保險機(jī)構(gòu)們迎來一場全面自查整改風(fēng)暴”。據(jù)悉，保監(jiān)會向各保險機(jī)構(gòu)下發(fā)《中國保監(jiān)會關(guān)于開展保險機(jī)構(gòu)“兩個加強(qiáng)、兩個遏制”回頭看工作的通知》，要求各保險機(jī)構(gòu)就十方面的風(fēng)險問題進(jìn)行自查整改。
險資監(jiān)管趨嚴(yán)的背后，是面對資產(chǎn)配置荒，大型金融機(jī)構(gòu)對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渴求。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，險資舉牌A股上市房企54家，特別是金地、萬科等股權(quán)分散個股明顯成了險資集中營。這是資產(chǎn)荒背景下，手持龐大低廉資金的保險機(jī)構(gòu)，面對火爆樓市，做出的一種資產(chǎn)配置選擇。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，如果算上碧桂園、朗詩等內(nèi)房股（在港股上市的內(nèi)地房企），險資舉牌地產(chǎn)股大概超過60家。
險資為何如此青睞上市房企？從ROE（凈資產(chǎn)收益率）角度來看，上述54家房企中，像萬科、保利、華僑城、格力等明星房企均在10%以上，萬科ROE逾18%。也有像華夏幸福ROE達(dá)24.88%，卻暫無險資青睞，因其股權(quán)高度集中。
●被舉牌的地產(chǎn)股，哪家牛？
當(dāng)前，險資舉牌地產(chǎn)股，最典型的案例非萬科莫屬，以鉅盛華及一致行動人前海人壽為首的寶能炙手可熱，尤其是前海人壽，成立時間雖短，但資產(chǎn)膨脹速度驚人。
截至7月6日，寶能持有萬科A的股票數(shù)約為27.59億股，占萬科A當(dāng)前總股本約25%，其中前海人壽持有萬科A總計7.358億股，占萬科A當(dāng)前總股本的6.659%。除了前海人壽之外，安邦保險也加入萬科舉牌大戰(zhàn)之中。
按照克而瑞發(fā)布的研究報告，目前被險資舉牌的地產(chǎn)股總計54家，包括險資總持股比例高達(dá)53.1%的金地集團(tuán)；其次要數(shù)萬科A，險資總持股29.55%；第三為金融街，險資總持股27.52%。
就險資舉牌地產(chǎn)股TOP5強(qiáng)來說，除了金地、萬科與金融街之外，還有不為業(yè)內(nèi)所熟知的天宸股份、華鑫股份，險資持股比例分別為15%和10%。
記者注意到，地產(chǎn)大藍(lán)籌股之一的保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)6月份完成定增方案，參與定增的就包括泰康人壽、珠江人壽，加上安邦人壽二級市場增持，合計持有保利地產(chǎn)近10%股權(quán)。
一般而言，股票投資收益主要就是資本利得與股票分紅，通俗一點說，前者就是賺取價差，后者就是通過長期持有，獲得上市公司派發(fā)的股票股利或現(xiàn)金股利收益。
就此而言，如果對險資投資地產(chǎn)股的收益排名，這個較為復(fù)雜且并不好排名。簡化起見，從地產(chǎn)股角度來看，對于股票投資者來看，他們更看重ROE指標(biāo)的變化。
記者注意到，在上述入列的54家房企中，萬科A以逾18%的ROE名列榜首；其次是格力地產(chǎn)，ROE為17.84%；第三為保利地產(chǎn)，ROE為17.03%，第四與第五分別為名不見經(jīng)傳的城投控股與珠江實業(yè)，ROE分別為15.89%、12.54%。被險資總持股9.25%的華僑城A，ROE為12.32%，名列第六。
在上述54家房企中，ROE指標(biāo)排名倒數(shù)的如浙江廣廈、天房發(fā)展、南國置業(yè)、廣宇集團(tuán)、臥龍地產(chǎn)等。
●比收購物業(yè)更劃算的是間接入股
廣發(fā)證券地產(chǎn)團(tuán)隊分析指出，險資舉牌地產(chǎn)一是看好其擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備等資產(chǎn)，二是這些地產(chǎn)股PB（市凈率）相對偏低，相對于收購大宗物業(yè)，間接入股更劃算一些。
記者注意到，當(dāng)前像萬科A的PB為1.96倍，金融街PB為1.2倍，保利地產(chǎn)PB為1.47倍，金地集團(tuán)PB為1.29倍。
相對于其他行業(yè)，2014年及2015年下半年時，A股市場地產(chǎn)股的PB更低，甚至個別地產(chǎn)股PB遭遇“破凈”，也就是低于1。
上述典型時期，雖然各大房企尤其如萬科、保利與金地等一線標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績逆市增長，但其市場估值卻被嚴(yán)重低估，股價低迷。
與A股地產(chǎn)股的估值相比，港股市場內(nèi)房股的市場估值表現(xiàn)更慘，“破凈”一度成為常態(tài)。
當(dāng)前，雖然內(nèi)房股的估值有一定的修復(fù)，但個別內(nèi)房股仍處于“破凈”狀態(tài)。截至8月2日收盤，港股市場遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬和公館 遠(yuǎn)洋一方)每股報收3.23港元，下跌2.71%，當(dāng)天PB僅為0.46倍，而碧桂園每股報收3.16港元，下跌1.56%，當(dāng)天PB也僅有0.9倍。
去年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾被安邦保險系豪擲巨資強(qiáng)勢舉牌，持股比例幾乎逼近30%的監(jiān)管紅線，一舉躍升為該房企的大股東，中國人壽暫居二股東。而去年5月份，中國平安戰(zhàn)略入股碧桂園，成為其二股東。
房企業(yè)績高增長，為何被低估且成了險資狩獵的重點對象？業(yè)內(nèi)較為一致的看法是，2014年全國樓市已進(jìn)入下半場，典型特征就是買方市場下的產(chǎn)品供大于求，結(jié)構(gòu)性失衡突出，按照蘭德咨詢的研究，房企平均凈利潤率以每年1個百分點持續(xù)下降，2014年已跌破10%紅線。
東方證券一份研報表述說，當(dāng)前樓市周期預(yù)示著地產(chǎn)股成長性走弱，市盈率自然偏低。就險資資金屬性而言，高成長性的創(chuàng)業(yè)板等股票投資風(fēng)險過大。
房地產(chǎn)金融專家朱萬芬表示，與銀行等資金相比，險資的優(yōu)勢在于資金成本低，投資企業(yè)或項目時第一會考慮投資企業(yè)的安全性，第二是投資資金是否安全。
●從NAV估值發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)藍(lán)籌
從萬科定增收購深鐵數(shù)百億資產(chǎn)這一案例來看，雖然多方對每股交易對價有較大分歧，但包括萬科管理層、華潤以及不少券商均采用了凈資產(chǎn)值估值法（NAV估值）。
相對于萬科A停牌前的24.43元/股，15.8元/股的定增發(fā)行價相當(dāng)于定價基準(zhǔn)日前60個交易日萬科股票交易均價的93.61%。而2015年末與2016年一季度末，萬科每股凈資產(chǎn)分別為9.08元、9.12元。
相對于每股凈資產(chǎn)的歷史賬面值，市場更傾向于按公允價值計量，只因不同機(jī)構(gòu)的系數(shù)設(shè)定不同，結(jié)果也有差異。從萬科定增發(fā)行價來看，相對于每股重估凈資產(chǎn)，該發(fā)行價有一定的折讓。
中金公司認(rèn)為，按照普通的估值方法，土地儲備的價值和在建項目的價值沒有完全反映出來，通過凈資產(chǎn)值的計算能夠把在建項目價值和土地價值通過現(xiàn)金流折讓體現(xiàn)出來。不過，該機(jī)構(gòu)特別強(qiáng)調(diào)，NAV估值在一個未來預(yù)期較好的市場狀態(tài)下更有意義。
去年下半年，尤其是今年初以來，典型一、二線城市房價領(lǐng)漲，樓盤成交火爆，而三四線城市卻陷入高庫存風(fēng)險，去化難度加大。
上半年，國內(nèi)銷售百強(qiáng)房企再次交出了較好的成績單，個別房企銷售金額與銷售面積暴漲，但當(dāng)前在試圖擠掉“資產(chǎn)泡沫”的官方表態(tài)下，一線及典型二線城市調(diào)控端倪初現(xiàn)，外界預(yù)計房價或迎新拐點。
一位地產(chǎn)私募人士表示，隨著全行業(yè)資產(chǎn)收益率持續(xù)下行，政府PPP項目、資產(chǎn)證券化等都是險資的安全投資標(biāo)的。就地產(chǎn)股來說，價值投資邏輯與屬性不變，尤其是業(yè)績增長較快、賺錢能力較強(qiáng)和財務(wù)杠桿相對較低的房企，仍會是險資的資產(chǎn)配置種類之一。
以金地為例，涉及舉牌險資包括生命人壽、安邦保險、天安財險等，屬于險資高度集中持股。今年上半年，金地累計簽約面積289.2萬平方米，同比增長67.6%；累計簽約金額439.6億元，同比增長107.1%，現(xiàn)有儲備項目多位于典型一二線城市，投資安全邊際較高。
7月20日，金地集團(tuán)向股東派發(fā)2015年現(xiàn)金紅利，每股分配比例為稅前每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.42元。不久，萬科向股東派發(fā)每股現(xiàn)金紅利高達(dá)0.72元（含稅）。金融街分紅方案顯示，擬每股派發(fā)現(xiàn)金0.4元（含稅）。
從被險資集中舉牌的上述龍頭地產(chǎn)股來看，高分紅也成了這些地產(chǎn)股受到青睞的一個典型特征。
