??深圳“暴跌”很正常，三年內(nèi)樓市難見大拐點!
??以主觀愿望代替理性分析，這是人之天性，更是投資者之大忌!
??同一投資品，無論是股市，還是樓市，在持幣待購者的心中，總有無數(shù)個自我強化的看空理由，而在已經(jīng)買入者的心中，則會產(chǎn)生無數(shù)個自我強化的看多理由。
??這是一種典型的弱者人格，只有弱者才不愿、不敢面對現(xiàn)實，總試圖在自欺欺人的夢幻中實現(xiàn)圓滿。
??但現(xiàn)實很殘酷，它從來不以個體意志為轉移，它從來只會遵循獨立的運行軌跡。
??7月份深圳房價的“暴跌”，環(huán)比下跌近5000元/平方米，這一消息給炙熱的夏日帶來一絲清涼，廣大的持幣待購者、或堅決看空者，更是舉手相慶、內(nèi)心歡喜——瘋狂的樓市終于迎來大拐點了!
??樓市拐點真的到來了嗎?
??不見得!
??樓市大拐點的真正出現(xiàn)，肯定不會是在“限購限價”等政策壓市下產(chǎn)生的，而是在無政策外力干預之下、或者縱然政策托市也托不住之下產(chǎn)生的。道理很簡單，既然是“政策壓市”，表明市場需求仍然較大(投資、投機為主)，既然市場需求仍然較大，又何談樓市大拐點呢?
??事實上，深圳房價的環(huán)比暴跌，僅僅是個案，根本不具有普遍特征。
??雖然7月份深圳房價發(fā)生暴跌，但是，全國百城新建住宅平均價格仍然持續(xù)12個月“雙漲”(同比、環(huán)比)。
??全國百城新建住宅平均價格全國百城新建住宅平均價格
??7月份深圳房價的暴跌，其實是偶然中的必然：
??1、在過去一年，深圳房價上漲了47.4%，在過去兩年，深圳房價則足足上漲了一倍，房價漲幅是絕對領跑全國，而在持續(xù)瘋狂的上漲之后，必然會發(fā)生階段性的價格回調。
??2、在過去兩年中，深圳房價漲幅之所以領跑全國，部分原因與香港人前往深圳買房有關，但是，最近半年來香港樓市的大跌，事實上，也促使香港人降低對深圳房價的預期。
??3、與同為一線城市的北京、上海相比，深圳的房價泡沫明顯更高。與過去30多年相比，現(xiàn)在的深圳，其依托于香港的獨特地位，已經(jīng)伴隨香港經(jīng)濟的弱化在弱化。
??4、對比薪酬和房價，深圳的平均薪酬低于上海和北京，但房價卻大幅高于上海和北京，這是極不正常的?！?016年春季全國各大城市平均薪酬》顯示，上海是8825元/月，北京是8717元/月，而深圳是8141元/月，深圳的平均薪酬比上海、北京低了8%左右。但是，對比房價，當前深圳的房價卻遠遠高于北京、上海，《7月十大城市新建住宅價格指數(shù)》顯示，深圳房價高居內(nèi)地第一為5.34萬元/平米，而同期上海和北京卻分別僅為4.18萬元/平米和3.83萬/平米，深圳房價高出上海22%、高出北京更是28%。
??2016年春季求職期平均薪酬城市分布2016年春季求職期平均薪酬城市分布
??5、深圳還存在大量的“潛在”土地儲備。今年6月出臺的《深圳城市基礎設施建設五年行動計劃(2016—2020年)》，計劃在未來5年時間內(nèi)，深圳將加大填海力度和規(guī)模，計劃再填海50平方公里。
??三年內(nèi)難見樓市大拐點
??或許，短期內(nèi)，深圳樓市迎來了小拐點，但是，這并非是中國樓市的黑天鵝，更絕非是中國樓市的大拐點。
??保守一點講，基于貨幣政策、人口流動等因素，未來三年內(nèi)，中國樓市不可能迎來大拐點。
??1、中國經(jīng)濟的筑底，在未來三年內(nèi)很難實現(xiàn)，經(jīng)濟增長的持續(xù)下行、實體經(jīng)濟的持續(xù)不景氣，必然會導致貨幣政策的持續(xù)寬松，而貨幣政策的持續(xù)寬松，又必然可以維持樓市泡沫的“大而不破”。
??2、未來三年，是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的加速衰退期，也是新興產(chǎn)業(yè)的拔節(jié)期，從城市分布來看，傳統(tǒng)的小化工、小制造、小紡織等等，主要集中在三、四線中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而伴隨著這些產(chǎn)業(yè)的加速衰退，人口整體必然會向一、二線大城市、以及少部分具備產(chǎn)業(yè)集群特征的三線城市加速遷移——人口向大中城市的進一步遷移，將會對絕大多數(shù)大中城市的房價起到支撐作用。
??3、在經(jīng)濟下行之下，房地產(chǎn)整體依然是中國經(jīng)濟不可或缺的“穩(wěn)定之石”(決策層可能是這樣認為的)，事實上，這也并非沒有道理，中國是人口大國、就業(yè)壓力超大，是絕難承受經(jīng)濟硬著陸之痛的。對此，最近國家發(fā)改委提議推出“購房補貼”，事實上就有這種意味在內(nèi)，當然，這一招絕對是昏招，三、四線城市的房子賣不掉，完全可以大幅降價，推出“購房補貼”，這不是補貼給購房者，其實是補貼給開發(fā)商。
??當然，無論是關涉民生、還是心憂中國經(jīng)濟，我同樣是希望早日迎來房價的拐點，畢竟大城市房價的泡沫，現(xiàn)在已經(jīng)相當明顯了。
??但是，良好的愿望，注定不符合中國經(jīng)濟的特有邏輯，站在投資者的角度，我還是冷靜地提醒大家，如果你是剛需，該買的，在價格稍顯回調后，你還是買吧;如果你是投資或者投機，我奉勸你，可以先評估下其他投資渠道，畢竟現(xiàn)在泡沫已經(jīng)企高，畢竟房產(chǎn)稅推出在即，但從中長期來看，我國房價泡沫必破，樓市也必將迎來大拐點!
