趙思茵、陸勝成
近日，位于廣州北清遠陽光100芒果TOWN的業(yè)主向《中國經營報》記者爆料稱，陽光100在業(yè)主不知情的情況下在C1區(qū)居民區(qū)樓下建垃圾站。對此開發(fā)商卻辯稱，更改規(guī)劃已按規(guī)定公示，并得到業(yè)主方的同意。
但簽字的業(yè)主代表卻表示，自己實際上是被開發(fā)商誤導。這看似簡單的垃圾站維權背后卻隱藏著，開發(fā)商與業(yè)主博弈、業(yè)主內訌等諸多隱情。陽光100究竟怎么了?
業(yè)主“被代表”，垃圾站擅改規(guī)劃?
《中國經營報》記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，垃圾中轉站現(xiàn)在停工，工地上堆放大量建筑器材和沙土。工地距幼兒園五六十米，距小學也不到百米。
“哪位業(yè)主買樓不是花了一生的積儲。有甚者，需要二三代人的努力，又有誰愿意用畢生心血換來面對臭氣熏天的垃圾站，還要讓下一代坐在臭哄哄的垃圾站旁邊讀書?這種做法實在欠妥!”陽光100業(yè)主邵先生對記者稱。
然而這個影響居民生活的垃圾站，在正式動工前，許多業(yè)主表示毫不知情。據(jù)業(yè)主反映，在買房時開發(fā)商和宣傳海報均未說明垃圾中轉站要建在C1。而根據(jù)廣東省環(huán)衛(wèi)部門的相關規(guī)定，新小區(qū)售樓時需明確公示垃圾中轉站的詳細位置。
據(jù)記者與售樓人員核實，按小區(qū)規(guī)劃圖所定，垃圾站原址也未設于此，而是位于F2樓棟北側。2016年1月1日至1月10日，陽光100在芒果TOWN的小區(qū)大門口張貼了規(guī)劃更改文件。該更改文件顯示，因為F2棟一層要建一個警務室，原規(guī)劃F2樓棟北側的垃圾站改至C5。
“但是更改文件只有文字沒有規(guī)劃圖，而從開始到現(xiàn)在陽光100的廣告平面圖上都還沒有出現(xiàn)過C5在哪兒，業(yè)主都認為是在還沒有建好的空土地上。今年6月24日開發(fā)商真正動工了，才知道原來垃圾站改到C1西側了，C5指的就是C1區(qū)的西側綠化帶?！标柟?00業(yè)主邵先生對記者反映。
陽光100認為，垃圾站的方位以及廣州常年的風向和風力等多方面因素綜合考慮，垃圾站并不會給業(yè)主帶來太大的危害，這未能打消業(yè)主的疑慮。
“截至目前，我們除了規(guī)劃局網(wǎng)上一份C5的公示外，沒有看到應向公眾公開的《垃圾中轉站可研報告》?！绷硪晃粯I(yè)主郭先生也對記者反映道。
陽光100的工作人員夏先生卻回復業(yè)主稱：‘垃圾站的規(guī)劃的改動已經征得業(yè)主代表彭先生、倪小姐等人的同意，并未違反業(yè)主意愿。我們就在不知情的情況下‘被代表’了?！?/p>
針對此事，該項目負責規(guī)劃報建的夏先生對記者稱：“我們針對垃圾站改規(guī)劃的事情，做了兩次公示、開了一次聽證會。還給業(yè)主發(fā)去了2000多份的掛號問卷，還找業(yè)主代表開會簽名表態(tài)。如果這還說我們沒有進行通知，那我不知道什么叫真正的告知了。”
“因為垃圾站的事情，業(yè)主不愿意平心靜氣地和我們溝通，而是多次去規(guī)劃局、政府部門去靜坐、信訪。我們很苦惱，現(xiàn)在垃圾站已經暫時停工，而這是小區(qū)必須的一個配套?！毕南壬鸁o奈地說。
針對此事，記者聯(lián)系上簽名表態(tài)的彭先生。據(jù)其反映，和很多小區(qū)一樣，此前因其他維權問題陽光100芒果TOWN成立了臨時委員會，2013年9月份就已經搬入陽光100的彭先生正是簽字的五位業(yè)主代表之一。
但在臨委會歷時一年多的反對開發(fā)商亂改規(guī)劃的維權中，從來沒有任何涉及到垃圾站的問題，其維權的焦點是香檳塔后面的配套和高層的改規(guī)劃的問題。但于今年1月上旬即垃圾中轉站更改地址時期，彭先生與倪小姐等五位業(yè)主卻被開發(fā)商叫去簽一份包括香檳塔衛(wèi)檢、學位一級垃圾中轉站規(guī)劃更改內容的文件。
維權頻發(fā)
“當時關心的是其此前反映的香檳塔5棟32層樓房的違建問題，這是臨委會協(xié)商已久的結果，并沒有注意到垃圾中轉站已更改，便就簽名了。但卻被開發(fā)商認為是業(yè)主同意垃圾中轉站地址更改?！迸硐壬鸁o奈地說，“我又不是C1的業(yè)主，我哪里能代表他們簽名?”
如今，提起這一簽名的行為，彭先生后悔不已。因為這個簽名，不少的C1區(qū)業(yè)主認為彭先生有違業(yè)主意愿，無權代表業(yè)主簽名，甚至懷疑其收到開發(fā)商減免兩年物業(yè)費賄賂。
當記者問及此事時，彭先生的憤怒和委屈更是溢于言表：“我哪里有收開發(fā)商的好處?我都收到了物業(yè)費的催款單?！睘榇耍硐壬蛴浾叱鍪玖似浣帐盏降奈飿I(yè)催款信息，其累計欠繳物業(yè)費有2000余元。該項目負責人夏先生也對記者坦言，并沒有對彭先生等簽名的業(yè)主給以任何減免物業(yè)管理費的好處。
但不少C1的業(yè)主依舊對彭先生一方的業(yè)主抱有懷疑態(tài)度。作為廣州北總占地達1398畝的大型項目，陽光100其所面臨的維權爭議不僅如此。而同一樓盤不同組團的業(yè)主的維權訴求，也各有不同，因此業(yè)主間也生出嫌隙。
據(jù)臨委會的一成員對記者稱：“有業(yè)主因為學位維權、有業(yè)主因為垃圾站維權、有業(yè)主因為高層維權······各方的訴求都不同，沒辦法統(tǒng)一大家的意見，暫時沒有統(tǒng)籌整個樓盤維權事宜的人。僅僅因為垃圾站的維權事情就有業(yè)主、開發(fā)商間的抹黑、造謠甚至有一言不合就約架的。”
據(jù)了解，此前該項目因為公立學位、高層組團違建等問題，業(yè)主已經進行過一輪維權，先后發(fā)生了拉橫幅、靜坐、上訪等事件。
據(jù)前述人士透露，在小區(qū)的公立學位維權中，不少業(yè)主認為，正是因為垃圾站維權的多次上訪和靜坐影響了政府對公立小學資格的批復。因為此事，還時不時在維權的微信群、QQ群里吵起來。
今年7月，就有業(yè)主因為維權的事情意見不合在微信群中吵起來，最后發(fā)展到業(yè)主從廣州開車到清遠繼續(xù)吵，進行了一場140公里的“約架”。
近年來陽光100旗下項目的維權可謂是層出不窮。
2015年5月，山東濟南陽光100國際新城的近200名業(yè)主在小區(qū)門口拉起橫幅，為留住“濟南外國語學校陽光100校區(qū)”進行維權。2015年12月，因山東濟南槐蔭區(qū)陽光100五期工程西側的西十里河東街存在嚴重的道路揚塵情況，市民再次向陽光100叫苦并維權投訴。
2014年，因商品房抵押在建無法貸款，遼寧眾業(yè)主怒告陽光100。并根據(jù)遼寧消費維權網(wǎng)2015年的數(shù)據(jù)顯示，房產家居類投訴信息共有415條，位列投訴熱點行業(yè)第三名，而陽光100更是業(yè)主投訴的“?？汀?。
緣何陽光100頻頻出現(xiàn)這樣的維權事件?
策略錯步銷售低迷負債高企
陽光100的創(chuàng)始人為萬通六君子之一的易小迪。但在唯高周轉與唯規(guī)模的時代，易小迪與他治下的陽光100卻將項目選擇在三四線城市、項目類型也選擇了周轉較為困難的街區(qū)項目。
2015年，該公司仍在加大三四線城市的擴張力度，包括收購麗江雪山藝術小鎮(zhèn)項目51%權益，總代價1.93億元。溫州中心項目51%權益，總代價3.34億元。溫州阿爾勒項目51%權益，總代價5.7億元。
截至2015年12月31日，陽光100擁有土地儲備總建筑面積約1317.4萬平方米，權益建筑面積約1049.2萬平方米。而在上述土地儲備中，濰坊、煙臺、東營、桂林、柳州、南寧、麗江、無錫、宜興、溫州、清遠等三四線城市的權益額約占66%，沈陽、濟南、天津、重慶、武漢、長沙、成都等二線城市土儲權益額占比約為34%。
定位以及產品類型很大程度地限制了陽光100的發(fā)展速度以及利潤表現(xiàn)。2004年陽光100的銷售額30億元，經過十余年發(fā)展，2015年該公司的銷售額僅為74.92億元。其中，來自清遠、沈陽、無錫、濟南和武漢項目的銷售，分別占該集團總合約銷售金額的15.5%、15.0%、14.1%、12.2%和11.7%。
2015年，陽光100平均合約銷售單價7918元/平方米，較2014年略有下降2.9%。毛利由2014年的15.05億元減少22.4%至11.69億元。集團的毛利率也由2014年的21.2%降低3.0個百分點至18.2%。
并且，受毛利潤下降及新項目帶來的銷售人員和銷售費用上升等因素影響，2015年歸屬公司權益股東溢利也同時下降21.6%至6億元。
10余年的時間，讓萬科、恒大、保利等房企成為千億企業(yè)，卻并沒有讓陽光100的銷售額跨過百億門檻。而長期的銷售疲軟不僅使得陽光100負債高企，手上用于擴張的資金更是捉襟見肘。
2010~2014年，陽光100負債率分別為91%、93%、92%、90%、84%，凈負債更是高達360%、406%、422%、398%、209%。即便成功登陸港交所敲鐘后，陽光100的償債壓力依舊不小。2015年，該集團的凈負債率高達236.5%，貸款和借貸總額為人民幣197.68億元。其中，一年內到期的債務為75.77億元，一年到兩年內到期的為60.38億元。但其僅擁有13.25億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物。
為此，陽光100只能不斷地向資本市場尋求資金解渴。
而最近的7月29日，陽光100就發(fā)布公告稱，其作為發(fā)行人與聯(lián)席牽頭經辦人訂立認購協(xié)議。據(jù)此，發(fā)行人有條件同意發(fā)行，而聯(lián)席牽頭經辦人有條件同意認購并支付，或促使認購人認購并支付本金總額為2億美元的債券，票面利率為6.5%，到期時間為2021年。
陽光100方面表示，此次發(fā)售的所得款項總額將為2億美元。其擬將所得款項凈額(經扣除與本次發(fā)售有關的適用傭金及應付開支)用作(其中包括)現(xiàn)有債務再融資及一般企業(yè)用途。
對此，標準普爾評級服務指出，因陽光100流動性緊張、再融資風險加劇及財務杠桿和利息覆蓋顯著惡化且沒有實質性改善的信號，因此將其長期企業(yè)信用評級由“B”下調至“B-”，展望負面。
