根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城新建住宅價(jià)格指數(shù)，從2015年5月份到2018年5月份，我國(guó)新建商品住宅價(jià)格連續(xù)37個(gè)月上行，漲幅達(dá)20.4%。與此同時(shí)，樓市調(diào)控力度持續(xù)加碼，調(diào)控手段不斷創(chuàng)新。
相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以往的發(fā)展歷程，本輪房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控政策出現(xiàn)了新的特征，主要表現(xiàn)在6個(gè)方面：房?jī)r(jià)上漲持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、上漲幅度大;三四線城市房?jī)r(jià)首次大幅上漲;三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度反超一二線城市;房?jī)r(jià)上漲與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)背離;調(diào)控政策不斷升級(jí)、力度空前;調(diào)控政策中預(yù)期管理缺失，公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持看漲預(yù)期。
2015年以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲行情可謂亂象叢生，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生了諸多不利影響。
第一，高房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)一步加劇。自1998年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的投資、產(chǎn)出、價(jià)格持續(xù)上行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)業(yè)增加值季度累計(jì)同比自1998年以來(lái)持續(xù)為正值;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資每月同比漲幅自1999年2月份有記錄以來(lái)未出現(xiàn)負(fù)值;房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上行趨勢(shì)，房?jī)r(jià)短期波動(dòng)沒(méi)有改變其上行趨勢(shì)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)一直處于上行階段，還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)衰退、蕭條的階段，不構(gòu)成一個(gè)完整的周期。這一輪房?jī)r(jià)上漲是在原有基礎(chǔ)上更進(jìn)一步推升了房?jī)r(jià)。
第二，房地產(chǎn)的短期拉動(dòng)與經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展形成了對(duì)立關(guān)系。高房?jī)r(jià)使居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)率使資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，實(shí)體企業(yè)融資困難，對(duì)實(shí)體企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。本輪全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲，使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)從個(gè)別大城市向全國(guó)擴(kuò)散，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。
第三，三四線城市房?jī)r(jià)大幅上漲加劇風(fēng)險(xiǎn)積累。房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫會(huì)吸引新一輪房地產(chǎn)投資，使“去庫(kù)存”變成“補(bǔ)庫(kù)存”，但是三四線城市人口外流，住房供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)增加。三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲使居民生活成本上升，帶動(dòng)企業(yè)用人成本增加;房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲，使企業(yè)的土地使用成本上升。這使三四線城市低成本優(yōu)勢(shì)減弱，阻礙了三四線城市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至造成城市的“空心化”?！把a(bǔ)庫(kù)存”占用不可再生的耕地資源，危害國(guó)家耕地安全。
第四，公眾行為模式的轉(zhuǎn)變?cè)黾恿苏{(diào)控難度。一方面，房?jī)r(jià)大幅上漲加深了居民的看漲預(yù)期。1998年住房市場(chǎng)化以來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)20年上漲，人們“房?jī)r(jià)只漲不跌”的觀念根深蒂固。本輪房?jī)r(jià)高位上漲進(jìn)一步加劇了這一問(wèn)題。強(qiáng)烈的看漲預(yù)期會(huì)導(dǎo)致對(duì)住宅投資需求旺盛，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成房?jī)r(jià)上漲的自我實(shí)現(xiàn)。而且，市場(chǎng)主體會(huì)與調(diào)控政策博弈，增加了調(diào)控難度;另一方面，對(duì)于有房群體，其利益與房?jī)r(jià)上漲直接掛鉤。這部分居民樂(lè)于見(jiàn)到房?jī)r(jià)上漲而抵觸房?jī)r(jià)下跌，造成了房?jī)r(jià)上漲的“棘輪效應(yīng)”，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的阻力。
責(zé)編：朱德華
