租房向來是大眾關(guān)心的話題，但相比于國際上較為發(fā)達(dá)的租房市場，中國的租房市場還處于發(fā)展的初級階段。目前，我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率僅為2%-3%。相較美國、日本的租房市場機(jī)構(gòu)化率分別能達(dá)到30%、80%，我國住房租賃市場的機(jī)構(gòu)化率還很低，未來發(fā)展空間巨大。

探索行業(yè)初級階段新發(fā)展，長租公寓成消費(fèi)升級代表

在消費(fèi)不斷升級的趨勢下，我國租房市場也進(jìn)入發(fā)展快車道。市場發(fā)展背景下，傳統(tǒng)租賃信息不對稱、租賃產(chǎn)品及服務(wù)存在錯配等特點(diǎn)與長租的安全便捷、品牌保障等形成了較為明顯的對比，租房市場正在完成從傳統(tǒng)租賃階段向長租階段的發(fā)展節(jié)奏，長租公寓行業(yè)開啟初級發(fā)展階段。

在傳統(tǒng)租賃時(shí)代，房屋裝修一般老舊，出現(xiàn)維修問題需要租戶與業(yè)主直接溝通。住房產(chǎn)品也較為單一，即使簽訂住房協(xié)議，雙方的利益有時(shí)也無法得到充分保障，造成一些黑中介趁虛而入令業(yè)主與消費(fèi)者同時(shí)蒙受損失。早期的住房租賃市場從業(yè)人員大多是“二房東”，他們對企業(yè)管理、產(chǎn)品、服務(wù)和品質(zhì)方面都不夠重視，屬于一種粗放式的經(jīng)營模式。

自2010年以后，長租公寓在初級發(fā)展階段體現(xiàn)出了自身特色。長租公寓將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士，相比普租時(shí)代解決“沒房住”問題，長租公寓主要解決了隨著90后的崛起及人們消費(fèi)升級需求下的“品質(zhì)租房”問題。

長租市場作為消費(fèi)升級的重要領(lǐng)域，也受到國家關(guān)注。日前，中共中央國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見》指出，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃?？偨Y(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場。加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

專家表示，“雖然長租公寓行業(yè)空間巨大，消費(fèi)升級帶來的需求也日趨旺盛，但是我國長租公寓企業(yè)剛剛起步，一直采取相對謹(jǐn)慎的發(fā)展策略，此次意見的出臺，無疑是對長期租賃領(lǐng)域企業(yè)打了一劑‘強(qiáng)心針’，為行業(yè)的長足發(fā)展明確了前進(jìn)方向。”

打造品質(zhì)租房核心優(yōu)勢，降維打擊成快速發(fā)展秘訣

在目前市場中的長租公寓品牌，都有“管家”角色，負(fù)責(zé)房租的相關(guān)事宜，對所有租客都會進(jìn)行身份認(rèn)證為租客提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等全產(chǎn)品鏈服務(wù)。此外，長租公寓還衍生出品質(zhì)、剛需、合租、整租等細(xì)分模塊，并相應(yīng)開發(fā)出多元化、多風(fēng)格的組合產(chǎn)品，以滿足不同類型的租住人群需求。

近年來，伴隨畢業(yè)生、白領(lǐng)人群租房需求的與日俱增，長租公寓讓租期服務(wù)、科技社交在長租公寓得到釋放。與此同時(shí)，基于租客的白領(lǐng)標(biāo)簽，有些公寓還將舉辦主題活動，提升自身社交屬性功能，打造社區(qū)效應(yīng)，長租公寓通過系列增值和人性化服務(wù)迅速與傳統(tǒng)租賃模式形成鮮明對比。

在業(yè)內(nèi)人士看來，長租公寓在解決租房信息不對稱、產(chǎn)品和服務(wù)錯配方面的進(jìn)步毋庸置疑，它在客觀上擠壓了黑中介生存空間，降低了租房者的風(fēng)險(xiǎn)，改善了居住體驗(yàn)。“在自如等長租品牌的作用下，很多房產(chǎn)信息平臺也開始提出以真實(shí)房源服務(wù)用戶，可以看出長租公寓對整個(gè)租住行業(yè)帶來的震撼與思考，已經(jīng)迫使全行業(yè)重視真房源與品質(zhì)租房問題。”

樹立租房市場時(shí)代新標(biāo)準(zhǔn)，長租公寓任重而道遠(yuǎn)

伴隨市場進(jìn)一步升級與洗牌，服務(wù)能力弱、標(biāo)準(zhǔn)升級慢的企業(yè)將面臨更大壓力。消費(fèi)市場需求已經(jīng)從真房源、租住質(zhì)量、科技生活便捷程度等上升至更高的安全層面，消費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)正在倒逼行業(yè)變革。公寓企業(yè)在人才培養(yǎng)、再加工能力、房源維護(hù)、供應(yīng)鏈管理、系統(tǒng)管理上有較深入的理解和管控，在產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈體系上更加深入，有優(yōu)勢的同時(shí)，但也承擔(dān)更重的線下運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)雜且艱巨。

據(jù)了解，長租公寓企業(yè)運(yùn)營體系主要包括四大主要環(huán)節(jié)。第一環(huán)節(jié)是收集房源，配備領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)和收房團(tuán)隊(duì)，對房源系統(tǒng)評估，完成簽約入庫。第二環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)裝修環(huán)節(jié)，配備設(shè)計(jì)、采購、配置團(tuán)隊(duì)，完成房源評估、房屋裝修。第三環(huán)節(jié)是房屋出租，配備出房團(tuán)隊(duì)，完成出租業(yè)務(wù)，日常交租等工作。第四環(huán)節(jié)是租后服務(wù)，配備服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為租戶提供高質(zhì)量服務(wù)。

長租公寓行業(yè)從2010年發(fā)展至今，雖然得到迅速發(fā)展與市場認(rèn)可，但仍處在在初級階段，面對長產(chǎn)業(yè)鏈與重運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，以及消費(fèi)者需求的提升，一些長租公寓企業(yè)也相繼出現(xiàn)了如租金上漲、租金貸風(fēng)險(xiǎn)、空氣質(zhì)量安全等問題，但客觀來看，也促進(jìn)了行業(yè)不斷朝積極方向發(fā)展，例如自如主動提出對房源進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測，合格后才能上架，并把健康安全提升成租住的新標(biāo)準(zhǔn)。

行業(yè)專家表示，“企業(yè)應(yīng)該擁抱這些變化并警醒，對于既存的問題需要通過更專業(yè)、系統(tǒng)化的服務(wù)，滿足新標(biāo)準(zhǔn)下租客更高品質(zhì)的租住需求；同時(shí)也呼吁政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)建立完善的監(jiān)督機(jī)制，通過多方面發(fā)力才能讓長租公寓市場順利進(jìn)入下一發(fā)展階段，獲得更廣闊的發(fā)展空間。”

長租行業(yè)尚處于初級階段，企業(yè)并不完美，但積極開放、堅(jiān)定變革的態(tài)度必不可少，市場升級任重道遠(yuǎn)。