下月，地鐵4號線一期工程計劃投入試運營。這條連接武漢火車站和武昌火車站的巨龍，再次引發(fā)市民對于地鐵經(jīng)濟的關(guān)注。地鐵2號線開通近1歲，是否為城市發(fā)展帶來“加速度”？年底即將開通的4號線，又暗藏哪些商機？

人潮彰顯吸金力

這兩天，在光谷一帶賣牛仔褲的金蓉心里有點忐忑，跟房東簽定2年的租鋪合同馬上到期，她預(yù)感到，地鐵帶來好生意的同時，肯定也會帶來租金的上調(diào)。

“乘坐地鐵的人都能感受到城市的變化。”對于地鐵2號線的開通，戴德梁行武漢公司總經(jīng)理楊良軍介紹，江南江北的通行時間由以前的數(shù)小時縮短為數(shù)分鐘，同時以其方便、快捷、準時、安全等特點征服了武漢市民，成為多數(shù)人出行的首選交通工具。人們的活動半徑擴大，時間成本降低，這意味著選擇的自由度更大，顧慮更少，突出體現(xiàn)在對工作地、居住地的選擇、消費休閑娛樂場所的選擇，這是對陳舊生活方式的一種突變。這種突變也改變著城市格局，地鐵沿線物業(yè)價值凸顯，傳統(tǒng)的商業(yè)格局得以改變。

做了幾年生意的金蓉，就明顯感受到了地鐵2號線開通前后的不同，“光谷的人流量數(shù)倍增長，漢口人過來逛街都毫不稀奇?！苯鹑亟榻B，2號線通車后，她有時店里的單月營業(yè)額甚至比地鐵開通前翻了一倍。

除此，中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政表示，從一般情況看，地鐵從興建到正式通車，對于商業(yè)物業(yè)的價格促進更大，這其中，在地鐵兩端的城郊接合部，由于商圈不成熟，配套差價格低，年均漲幅可達30%，而城區(qū)物業(yè)由于價格較高，漲幅一般在10～15%左右。但不是所有地鐵物業(yè)都能達到上述的平均漲幅，他強調(diào)，這要看具體形態(tài)，比如地下商鋪、上蓋物業(yè)、地鐵綜合體、距離地鐵遠近等。

沿線商圈或現(xiàn)“馬太效應(yīng)”

戴德梁行對消費者的消費行為研究發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費者能夠承受的最佳距離在車程半小時以內(nèi)。地鐵2號線的開通，可以讓消費者在半小時之內(nèi)到達主要的幾個商圈，江南江北的可達性屏障瞬間消失。反之而言，地鐵讓沿線商圈的輻射范圍理論上都能夠擴大數(shù)倍。基于這樣的特點，戴德梁行武漢公司策略發(fā)展部主管周星介紹，武漢的商業(yè)布局也發(fā)生著翻天覆地的變化。首先是商圈加速融合，由點狀向帶狀發(fā)展，形成“軌道商業(yè)帶”，地鐵與商業(yè)之間越來越緊密，商業(yè)價值得以迅速提升。著名開發(fā)商紛紛搶灘各大商圈，商業(yè)總體量迅速增長。

其次，各大商圈提檔升級，特色化、差異化趨勢迅速凸顯。以往，武漢三鎮(zhèn)的商業(yè)市場相對獨立，各個商圈各安一隅，客流相對固定，競爭并不激烈。由于地鐵開通帶來的出行極度便利性，讓消費者一天之內(nèi)逛遍各大商圈變得輕而易舉，沒有地域限制。為了在競爭中立于不敗之地，各大商圈紛紛進行硬件改造，提升服務(wù)質(zhì)量，并迅速明確定位，打造鮮明特色，如武廣商圈打造奢侈品聚集之地，江漢路商圈提倡“快時尚，慢生活”……商圈“蝶變”正在繼續(xù)。

周星提醒，地鐵對沿線商業(yè)產(chǎn)生的一個重要影響，就是“馬太效應(yīng)”的出現(xiàn)，強者愈強，弱者愈弱。因為通達性過強，商業(yè)一旦沒有找好定位，目標客戶群的流失將變得非常容易。

4號線催生“窗口經(jīng)濟”

“想吸引外來人群的注意，4號線沿線無疑是最優(yōu)選擇?！敝苄潜硎?，和2號線便利武漢市民不同，4號線連接武漢火車站和武昌火車站，更多的則是吸引了武漢的客人。他分析，這些客人來自全國各地，五湖四海。巨大的人流為沿線商業(yè)及旅游業(yè)帶來了機會，也帶來了不小的挑戰(zhàn)。流動人群是最不容易抓住的人群——看著人聲鼎沸，數(shù)量龐大，但結(jié)構(gòu)復(fù)雜，隨機性強，這些特點都為我們辨別“有效人群”以及針對他們的需求研究帶來困難。

周星建議，精準地找到“目標客戶群”，這還僅僅是第一步。接下來面臨的問題還有如何打造特色，不入俗套，吸引他們，留住他們。更進一步的則是如何利用他們的強流動性，迅速提升項目的知名度和美譽度，從而吸引更多的客戶。

記者發(fā)現(xiàn)，在地鐵4號線開通之際，沿線眾多商鋪如福星惠譽青城華府商鋪、普提金國際商業(yè)中心、百瑞景中央生活區(qū)商業(yè)街、華潤置地公館商業(yè)街等都受到不少投資客的關(guān)注。

多線融合促動多片區(qū)發(fā)展

4號線開通之后，武漢市的地鐵將不同于目前的線狀效應(yīng)，并且隨著今后多條線陸續(xù)連通，屆時將會形成網(wǎng)狀效應(yīng)，融合帶來疊加效應(yīng)。在這樣的發(fā)展過程中，許多片區(qū)會因為多線匯聚帶來第二次發(fā)展機遇。周星舉例，如地鐵4號、5號及8號線在徐東的匯聚，無疑是該片區(qū)發(fā)展的又一個催化劑，早前就有多家知名發(fā)展商委托戴德梁行進行徐東片區(qū)的未來趨勢研判，打算搶灘徐東，在新一輪的爆發(fā)中搶占市場份額。