土地增值稅玄機

房企欠稅門釋放從嚴清算信號

本報記者 董映頡 北京報道

房企“欠稅門”事件繼續(xù)發(fā)酵。

11月26日，國家稅務總局、中國房地產業(yè)協(xié)會、全經聯(lián)房地產商會紛紛出面，異口同聲地稱央視“對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀”。

與此同時，多位受訪的業(yè)內人士和稅法專家看上去都站在了開發(fā)商的一邊，認為土地增值稅在未達到結算條件時，“應繳未繳”并不完全等于“拖欠”，“預提”也不是“欠繳”，3.8萬億欠繳總額的算法也存疑問。

看上去，這一次，勝利似乎是屬于開發(fā)商的。這場關于土地增值稅的爭論或許也將在權威部門的表態(tài)中就此平息，但實際上，牽涉在土地增值稅這一命題背后的開發(fā)商、地方稅務部門和樓市調控決策者之間的“躲貓貓”游戲，遠遠沒有結束。

“一個月前我們就知道，明年(稅務部門)的重點是查房企，現(xiàn)在稅負率低的企業(yè)黑名單已經形成?！北本┮晃涣私鈨惹榈拈_發(fā)商告訴《華夏時報》記者。

在11月26日的公開回應中，國稅總局行為稅司負責人表示：“下一步，稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”同時，國稅總局對土地增值稅的清算條件又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的強烈信號。

央視引蛇出洞？

“土地增值稅的選題，《每周質量報告》已經準備了一段時間了，無論節(jié)目內容是對是錯，但讓土地增值稅引起相關部門關注的目的已經實現(xiàn)了?！敝醒腚娨暸_新聞中心一位記者告訴本報記者。

而在“引起關注”的背后，央視的真正目的似乎也正浮出水面。

“據我們了解，央視報道土地增值稅漏繳3.8萬億是‘吹風’，其實從嚴征繳土地增值稅一個月前就已布置就緒了?！鄙鲜鲩_發(fā)商透露。

事實上，就在央視報道房企“欠稅”事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解了深化財稅體制改革思路，提出下一步房產稅改革方向，是減少房地產建設和交易環(huán)節(jié)稅費，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進清費立稅。

在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當其沖。

“稅務清查的程序是在稅務系統(tǒng)的電腦中自動生成稅負率低的企業(yè)，由管理科形成一份黑名單上報，然后指定稽查局對名單上的房企逐一檢查?！鄙鲜鲩_發(fā)商稱。

盡管這位開發(fā)商所說的黑名單與央視公開的欠稅房企名單并不是一回事，但不少大型開發(fā)商的負責人告訴記者，明年將從嚴清算土地增值稅的消息已經在圈內傳開。

與此同時，作為央視“欠稅”報道受害者的上榜房企，在進行了言辭一致的澄清之后也立即“鳴金收兵”。

11月26日，中國房地產業(yè)協(xié)會緊急召開房地產土地增值稅問題座談會，并特別邀請了被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產[微博](21.64, 0.00, 0.00%)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)以及金地等，但會議開始后，到場的房企負責人只有華遠地產(2.69, 0.00, 0.00%)董事長任志強及融創(chuàng)的財務副總監(jiān)梁海波。

而座談會上，梁海波并未多做表態(tài)，只稱融創(chuàng)香港上市，每年會計報表審計披露，都符合國際會計守則，并且在座談會之后，迅速離席。

“開發(fā)商也怕惹火上身，這時候出頭很有可能成為出頭鳥被嚴查。”上述開發(fā)商表示，如果土地增值稅從嚴清算，對于開發(fā)商的資金鏈來說，也將承擔相當大的壓力。

“預征”里的貓膩

在“欠稅門”中，3.8萬億的巨額數(shù)字雖然被指為“誤讀”，但房企土地增值稅不能及時清算卻也成為了眾所周知的事實。

一位房地產界人士稱，如果將過去8年所有房地產項目銷售金額拉出，“雖然可能沒有3.8萬億那么多，但是活躍房企的幾千億應繳而未繳金額應該是有的。”

而在12家上榜房企對于“欠稅”事件的回應中，房企反擊“欠稅”最有力的辯詞即為“預征”，用任志強的話來說，“這是兩個不同的概念?！?/p>

這確實是兩個不同的概念，但是“預征”也并不能等同于“繳納結清”。按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。

這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅已有數(shù)倍甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過這樣的納稅政策。由于對房地產開發(fā)成本難以統(tǒng)一認定，因此在1995年《土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，房企可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

預征的比例則經過幾次調整。2010年6月，國稅總局最新規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

于是，各地房地產市場幾乎清一色地執(zhí)行了“預征”的操作辦法。同時，由于房企要在項目結算后，與政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。

“一般我們在項目拿地階段就已經做好稅務規(guī)劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預提，并計入開發(fā)成本，最終反映在財務報表中?！北本┮患掖笮头康禺a負責人認為，土地增值稅在未達到稅法規(guī)定的結算條件時可以不繳，這對企業(yè)來說并不違反稅法。

不過，由于存在預征與實際清算的時間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

繳稅博弈“躲貓貓”

無疑，在這種“能拖著就是賺了”的土地增值稅預征模式下，房企與地方稅務部門開始了“躲貓貓”的博弈游戲。

按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。

但實際操作卻存在困難。

“房地產項目大部分是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算?！睎|部某省會城市稅務局的官員對本報記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年?！?/p>

不僅如此，這位官員告訴記者，為了拖延清算時間，很多房企想盡辦法，如一些大的項目采取分別領取預售證的方式，等待現(xiàn)房或準現(xiàn)房時才開始銷售等。

除了拖延清算時間之外，房企還找到了其他避稅的辦法。

北京一家稅務公司的負責人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產行業(yè)利潤轉化為非房地產行業(yè)利潤，比如建筑、服務、貿易等其他關聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。

“比如通過在項目內建造公共設施、會所、物業(yè)配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實現(xiàn)避稅?！边@位稅務公司的負責人如是說。

而另一方面，地方政府的“小算盤”也讓開發(fā)商的“避稅空間”逐步放大。

“由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標后，并不急于針對所有的項目進行清算，這有利于地方稅務局實現(xiàn)逐年遞增的稅收任務?！鄙鲜龆悇展矩撠熑朔Q。

除此之外，土地增值稅的監(jiān)管主體是企業(yè)項目所在地的稅務機關，地方政府也沒有動力清算。

“地方官員招商引資，辛苦引入大型開發(fā)商，一清算，開發(fā)商可能跑掉；另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發(fā)商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐?！辟Y深評論人士葉檀[微博]稱。

從嚴清算的信號

在11月26日國稅總局的公開回應上，盡管行為稅司負責人表態(tài)央視報道的“3.8萬億欠稅”說法存在誤解誤讀，但借此機會對土地增值稅的清算條件又一次給予了明確定義。業(yè)內普遍認為，這是國稅總局釋放從嚴清算土地增值稅的信號。

其中，土地增值稅必須清算的條件，即房地產開發(fā)項目全部竣工，并已經完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。

此外，稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。

“此前房企可通過轉讓面積未達到85%但剩余面積出租的方式規(guī)避土地增值稅清算，但現(xiàn)在國稅總局明確要求雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的也可被要求清算。”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，“另外，預售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯計入土地增值稅清算范圍內?！?/p>

同時，國稅總局行為稅司負責人表示，下一步，國稅總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。

“實際上，未來即將出臺的房地產宏觀調控長效機制中，早已確定了要發(fā)揮稅收的作用，只不過大家都把視線集中在房產稅上，其實土地增值稅也將是稅務部門配合宏觀調控的重要手段之一。”中國房地產學會副會長陳國強表示。

今年9月份，國土部副部長胡存智就曾表態(tài)，作為配合宏觀調控長效機制出臺的一項工作，未來國土部將與稅務部門一起探索未進入銷售階段的閑置土地開征土地增值稅的問題。

“我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的，而且這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預料得要快?！币患掖笮头科蟾邔訐鷳n地說，從目前各類內部會議釋放的信號來看，中央似乎在提醒地方政府，將應收而未收的相關稅種嚴格征收，將有力地化解高額地方債務。