年前的時候，小巴就“2015年,我到底是該買房還是賣房”這個問題尋求大牛們的觀點。經(jīng)過總結后覺得，在2015這一年，要買人生第一套房的我們還是應該勇敢地擁抱房市。但是上網(wǎng)一查房屋交易情況，問題就來了：一個城市每天有這么多房子在交易，我們到底要怎么選啊？想想也真是頭大啊。

　　問

吳老師，我最近正打算買套房自己住，不過年前年后看了五六家樓盤，都在一個城市價格相差也不太大，就是地段、樓層、戶型、環(huán)境不同，但沒有一家讓我在所有方面都很滿意的。還有一點，去年有一位朋友買了一套看著很不錯的房子，但幾乎就是買完就跌了，而另外一些朋友買的房子就沒怎么跌，這讓我比較糾結，不知道怎么選擇。所以，吳老師，我想問您買房子要怎么選，是學區(qū)、交通、開發(fā)商品牌、還是憑自己的眼緣？

　　答

對于大部分中國人而言，房產(chǎn)可能是這輩子最大的消費品。很多人買房前會看大量的小區(qū)樓盤，仔細斟酌多方面的因素，比如離父母近不近、是不是學區(qū)房、交通方便與否、戶型裝修是否實用等等。從消費品的角度而言，這些因素很實在，也都應該考慮在內。

不過，房產(chǎn)除了有消費品屬性之外，還天然帶有非常強的投資屬性，因為它很可能就是一個普通家庭最大的資產(chǎn)。“是個房子就漲”的年份已經(jīng)過去了，作為剛需該買還是得買，但作為純投資品的效益其實已經(jīng)大不如前，房價有可能會漲，也有可能會跌。

所以我們在買房時，一定要特別在意房子本身的保值與增值能力，選擇“跌得比別家慢，漲得比別家快”的。尤其是在同一價位有多種選擇時，細細地“貨比三家”就免不了了。這時候，再以主觀感覺去評價就不太合適了，我們需要采用一種更理性、更量化的標準。

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　　具體怎么比較呢？

對這一期的提問者，下面這套標準可作為參考，對已經(jīng)看過的小區(qū)進行橫向比較，從中選擇出相對較好的。

　　一、地理位置

一個城市中，市中心的房價總是最高的，因為各種資源集中于此。從購房的實際操作而言，每個城市的配套資源情況都有所不同，更遑論中國一二三四線如此多的城市。因此我們不妨以每個城市市中心的標志性樓盤為作為衡量這個城市其他樓盤的標準。

一般每一個城市都會有那么一個或者幾個公認的最佳/最貴樓盤，找到其中之一，在這個小區(qū)的周邊轉一轉，以步行10分鐘范圍為半徑，或者用百度地圖搜一搜半徑1公里，數(shù)一數(shù)銀行、周邊高檔小區(qū)、高檔酒店、公交站點、生活商業(yè)配套設施的數(shù)目。再將這一步行動在每一個所要考查的小區(qū)重復一遍，匯總下來為就可以做橫向的比較了。

銀行機構：不包括ATM機。

周邊高檔小區(qū)：均價在本地住宅均價1.5倍以上。

高檔酒店：五星級或者四星級。

公交站點：優(yōu)先考慮地鐵，其次公交車。

生活商業(yè)配套：優(yōu)先考慮大型商業(yè)綜合體，其次是大型超市。

這些設施數(shù)目能夠達到標志性樓盤的80%，就可視為三星級；達到60%，可視為兩星級；達到40%，可視為一星級；40%以下，就沒有星了。

可能需要額外考慮的是學區(qū)房，學區(qū)房是中國人的特例，所在學區(qū)有省市重點幼兒園、小學、初中的，還可以分別加上一顆星。

　　二、開發(fā)商、房屋質量以及物業(yè)管理

就房屋品質而言，可分為“硬品質”和“軟品質”。硬品質指工程質量，如規(guī)劃、綠化、建材、外立面等，不太容易為普通人所鑒別。而軟品質則更多體現(xiàn)在品牌價值，以及更重要的物業(yè)上。

開發(fā)商在國內外上市：10年以上，三星；5年以上，兩星；小于5年，一星。一般而言未上市就沒有星，不過如果某些開發(fā)商在本地的口碑額外突出，則可加一顆星。

建筑設施完好：房屋建筑物、環(huán)境、小區(qū)設施，比如地面、墻面、走廊、屋頂、扶梯、玻璃等都處于使用狀態(tài)。

基礎設備保障：電梯、備用電源、水電暖供應、樓宇對講系統(tǒng)、監(jiān)控等系統(tǒng)運行良好，出故障后及時修復。

物業(yè)服務：物業(yè)員工服務態(tài)度好、素質高。

停車位：停車位充裕，引導到位。

統(tǒng)一精裝修交付。

后面這五項，每一項只要符合，又都可以加一顆星。

　　三、房貸

在房貸上，一般而言，在能力允許的條件下，首付越少越好，期限越長越好。因為房貸利率在所有貸款中處于最低的一檔，而且有的時候還能夠獲得利率折扣。

首付投入：3成及以下，三星；4成，兩星；5成，一星。

貸款期限：25年及以上，三星；20-24年，兩星；10-19年，一星。

利率優(yōu)惠：7折，三星；8折，兩星；9折，一星。

匯總了之后，就可以通過星星的數(shù)量來衡量一間房子的增值保值潛力了。星星越多當然越好，但是一般情況下，星星多的房子價格也高，對于購買力的要求也就越高。所以，這個框架更加適合在諸多樓盤中做橫向比較，能夠在同一價位下買到保值增值潛力更高的房子，這才是我們所說買房時的“理性決策”！