湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 張陽春
房地產(chǎn)高壓調(diào)控下，銀行紛紛收緊開發(fā)貸款錢袋子，甚至對(duì)個(gè)人購房按揭大幅提高門檻。與此形成鮮明對(duì)比的是，銀行開始擁抱住房租賃市場。
武漢市住房保障和房屋管理局透露，目前在漢銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)投放各類住房租賃貸款3億元，為處于發(fā)展“風(fēng)口”的租賃市場注入了“推進(jìn)劑”。
缺錢，困擾長租公寓
“這是一個(gè)很花錢的行業(yè)?！?月29日，武漢吉家江寓創(chuàng)始人兼CEO田德鑫對(duì)湖北日?qǐng)?bào)全媒記者說。
吉家江寓和市場上大多數(shù)長租公寓運(yùn)營模式一樣，從一個(gè)個(gè)私人業(yè)主手上租下住宅，再進(jìn)行高度標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，然后一間間租給年輕的租客們。從2016年底創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在，短短一年多時(shí)間，吉家江寓成為了湖北省最大的長租公寓運(yùn)營商，管理著1.47萬間出租公寓。
向業(yè)主支付租金，再花錢裝修改造，加上管理成本，長租公寓利潤率也就10%至15%。這決定了長租公寓是一個(gè)“前期投入大，回收周期長”的行業(yè)。
雖然在起步時(shí)就拿到了1億元投資，但現(xiàn)在困擾田德鑫最大的問題還是資金。眼下，他主要精力放在尋求各種融資方面。
他表示，長租公寓資金痛點(diǎn)主要來自兩方面：一是自我造血難以支持持續(xù)擴(kuò)張，租賃市場是一片廣闊的“藍(lán)?！?，市場占有率最高的品牌也不超過2%份額，要想鞏固擴(kuò)大行業(yè)影響力，就必須不斷投資進(jìn)行擴(kuò)張；二是市場主體以小微企業(yè)為主，60%的企業(yè)擁有公寓1000間以下，經(jīng)營規(guī)模小而且成立時(shí)間較短，難以獲得傳統(tǒng)銀行信貸的青睞。
龍湖地產(chǎn)旗下的武漢冠寓財(cái)務(wù)總監(jiān)祝偉也表示，很多長租公寓運(yùn)營公司本質(zhì)上就是“二房東”，屬于輕資產(chǎn)模式，沒有抵押物，傳統(tǒng)模式下難以融資。
而且，市場上還有一些公寓企業(yè)，采取自己開發(fā)或購置持有的模式，投資回報(bào)期長達(dá)20年至30年，對(duì)資金有著更強(qiáng)烈的渴望。
銀行，看好住房租賃
隨著國家政策的大力支持，以及潛在風(fēng)險(xiǎn)的有效化解，銀行逐漸看好住房租賃行業(yè)。此外，該行業(yè)也有著自身獨(dú)有的優(yōu)勢，那就是長時(shí)間穩(wěn)定可靠的租金收入。
建設(shè)銀行湖北省分行與武漢市住房保障和房屋管理局合作推出了武漢市住房租賃交易平臺(tái)，做到了在線核驗(yàn)房源、在線租賃備案、在線合同備案。在平臺(tái)的支撐下，建行推出了系列針對(duì)住房租賃企業(yè)的貸款產(chǎn)品，包括住房租賃購買貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、住房租賃經(jīng)營貸款等，為企業(yè)自建租賃住房、購買租賃房源、支付房東租金、改造裝修、日常運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求提供資金支持。
建行湖北省分行副行長楊軍介紹說，致力于培育長租公寓運(yùn)營企業(yè)，建行在武漢已為40多家租賃企業(yè)提供綜合金融服務(wù)方案。吉家江寓不久前就獲得了建行3000萬元的貸款支持，成為我省第一家獲得大額銀行貸款的長租公寓運(yùn)營企業(yè)。
針對(duì)該行業(yè)中的小微企業(yè)，建行還推出了純信用的小微企業(yè)租賃經(jīng)營貸款，為住房裝修改造、家具家電購置、日常經(jīng)營提供資金支持，可以線上申請(qǐng)、隨借隨還。通過這一產(chǎn)品，武漢鋒芒橙果公寓去年獲得200萬元貸款授信。
市場中還有部分企業(yè)采取的是重資產(chǎn)模式，自建或者收購住房進(jìn)行租賃經(jīng)營。對(duì)此，工商銀行、交通銀行等銀行也在漢推出了“購置租賃住房+運(yùn)營”“建設(shè)租賃住房+運(yùn)營”等信貸產(chǎn)品，最長年限20年，很好地匹配了租賃企業(yè)的投資經(jīng)營過程。
緩解痛點(diǎn)，“租購并舉”加速落地
常見模式下，住房租賃運(yùn)營企業(yè)一頭連著個(gè)人房東，一頭連著租客。個(gè)人房東希望一次性拿到一個(gè)季度或者更長時(shí)間的租金，租客則往往希望房租一月一付。面對(duì)這樣的需求，銀行業(yè)開動(dòng)腦筋，作出了回應(yīng)。
一些長租公寓與百度錢包、京東白條等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)合作，為租客提供租金分期服務(wù)。據(jù)了解，這樣的平臺(tái)年利率高達(dá)12%左右，市場普遍難以承受。
建設(shè)銀行基于住房租賃平臺(tái)推出按居貸，租客可以申請(qǐng)貸款一次性支付長時(shí)間房租，期限最長10年，額度最高100萬元，利率比同期個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠。
個(gè)人房東也可以找銀行貸款。民生銀行武漢分行網(wǎng)絡(luò)金融部總經(jīng)理解云峰介紹說，該行針對(duì)個(gè)人房東推出有業(yè)主貸，業(yè)主以租金收入作為還款來源，申請(qǐng)個(gè)人貸款。
銀行還在積極介入資產(chǎn)證券化、發(fā)債等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，為住房租賃市場供血。一大型銀行投行部人士介紹，長租公寓擁有穩(wěn)定且較高的出租率和租金利潤，可將租金收益權(quán)作為可融資資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資。國內(nèi)魔方公寓、新派公寓等企業(yè)均已通過此種方式獲得融資，武漢吉家江寓預(yù)計(jì)今年5月有望通過發(fā)行債券獲得億元以上的融資。
發(fā)展住房租賃市場，已成為我國一項(xiàng)長期政策。華中師范大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心研究員陳立中表示，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，租賃業(yè)務(wù)對(duì)于企業(yè)來說是一場“長跑”，金融機(jī)構(gòu)的積極介入，能有效解決行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，加速“租購并舉”政策落地。
