楚天都市報訊 楚天都市報記者王功尚通訊員楊陽

昨日上午，武漢市人大常委會召開《武漢市物業(yè)管理條例（修訂草案）》立法聽證會，來自武漢各區(qū)的6名業(yè)主代表、3名業(yè)委會代表、3名物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、2名開發(fā)建設(shè)單位代表、2名街道辦事處和居委會代表、4名法律職業(yè)人員和專家代表參加聽證，并積極陳述了各自觀點。

人防車位租金該如何確定

《條例》草案第51條規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。

聽證代表唐曉旻表示，希望《條例》對物業(yè)區(qū)域車庫、車位進行更全面的規(guī)定，例如對于開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)的地下車位，尤其是人防車位，相關(guān)物業(yè)管理條例一直沒有對其租賃價格及調(diào)整事宜進行規(guī)定。他建議，增加地下人防車位租賃由開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)市場供求和競爭狀況制定并調(diào)整價格的條款。

充實物業(yè)費市場調(diào)節(jié)價內(nèi)容

《條例》草案第40條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價?！稐l例》草案明確，實行政府指導(dǎo)價的，市價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市房屋主管部門制定收費標準，并向社會公布。政府指導(dǎo)價標準應(yīng)當(dāng)適時調(diào)整。

聽證代表周靜雯認為，按照相關(guān)規(guī)定，關(guān)于政府指導(dǎo)價由有定價權(quán)的政府主管部門會同房地產(chǎn)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)情況定期公布，因此執(zhí)行政府指導(dǎo)價適時調(diào)整比較合理。但草案中市場調(diào)節(jié)價沒有更多描述，因此這塊存在部分缺失，應(yīng)當(dāng)予以完善。

關(guān)于政府指導(dǎo)價，多名聽證陳述人建議有關(guān)部門規(guī)定一個較為合理的調(diào)整年限，比如三年或五年進行一次調(diào)整。來自東西湖常青花園的業(yè)主代表曹云生表示，贊成物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，還建議根據(jù)物價上漲指數(shù)、最低工資標準和物業(yè)管理成本的變化因素提出調(diào)整指導(dǎo)價的具體時間。

公共區(qū)域收益該如何監(jiān)管

《條例》草案第23條規(guī)定，物業(yè)區(qū)域的公共收益屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公示公共收益的收支情況。公共收益不得以任何個人的名義進行存儲和管理，業(yè)主大會可以持備案證明向金融機構(gòu)申請開立賬戶。

聽證代表周靜雯表示，隨著小區(qū)規(guī)模不斷擴大，公共收益有的小區(qū)多達上百萬元甚至更多，因此引發(fā)了非常多的糾紛，包括業(yè)主和業(yè)委會之間、業(yè)主和物業(yè)公司之間，因此這么大一塊資金有必要從法律手段上對它進行約束和管理。

聽證代表顧玉蘭表示，草案有關(guān)公共收益權(quán)屬的表述過于粗，也過于泛，建議進一步細化和完善。公共收益屬于全體業(yè)主共有的規(guī)定忽視了物業(yè)的成本，應(yīng)扣除物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本和合理利潤，這樣物業(yè)才有積極性，在資金管理方式上可增加由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管模式。再者，須明確公共收益使用范圍，按照取之于民、用之于民原則，資金應(yīng)該用于小區(qū)不夠動用維修資金的項目上，有利于合理合法地使用該資金。至于資金的監(jiān)管，聘請第三方機構(gòu)來審計是很有必要的。

聽證代表張毅表示，現(xiàn)實中有少數(shù)業(yè)委會組成人員動機不純，利用法律法規(guī)的漏洞，見廣大業(yè)主不積極參與、不關(guān)注小區(qū)公共事務(wù)，利用手中的權(quán)力暗箱操作侵占公共收益，加上公共收益使用的范圍廣，單筆金額不大，也難以發(fā)現(xiàn)，因此監(jiān)管制度應(yīng)該在條例中有所體現(xiàn)。

最后，武漢市房管局相關(guān)負責(zé)人在陳述中表示，今年，武漢市將對過去沒有物業(yè)管理或者管理不到位的1900多個老舊小區(qū)實行物業(yè)服務(wù)全覆蓋。