原標題：買房“搖一搖”背后：杭州存銷比跌至近八年最低點

近日杭州、深圳、西安等地搖號選房火熱，甚至出現(xiàn)萬人排隊驗資現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，全國至少已經(jīng)有8個城市發(fā)布搖號選房，杭州的新房存銷比更是跌至八年來月度最低值。分析認為，這背后，既有一、二手房價倒掛導致投資升溫的因素在內(nèi)，也說明熱點城市樓市庫存已經(jīng)不足。

庫存偏低，搖號選房相對公平?

資料圖中新經(jīng)緯薛宇飛攝

去年年底以來，搖號買房的新聞屢見報端。25日，杭州兩新盤啟動搖號登記，由于搖號前需要去銀行驗資，于是出現(xiàn)了銀行排隊凍資、隊伍長達一公里、銀行加班到凌晨的景象。26日，深圳一樓盤未售先火，參加搖號要繳納500萬元誠意金。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國目前至少已有8個城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號的政策，規(guī)定部分或全部房源須經(jīng)過搖號才可進行買賣交易?！皳u號可以說是無奈之舉，短期內(nèi)的確有效，可以公平一些，增加普通人買房的概率。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示。

“搖號政策的密集出臺顯示出監(jiān)管層的決心，也凸顯出當下房地產(chǎn)市場庫存不足的現(xiàn)狀?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示。

據(jù)易居研究院發(fā)布的中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)，2018年4月份，8個推出搖號政策的城市，新建商品住宅存銷比分別為：上海12.1個月、深圳12.1個月、西安11.5個月、武漢10.8個月、長沙9.8個月、成都5.1個月、南京4個月、杭州2.8個月。

這8個城市存銷比均在2.8-12.1個月之間，杭州4月份新房存銷比同比下跌60%，已經(jīng)跌至2010年以來的月度最低值。存銷比2.8個月，意味著杭州新房庫存只需2.8個月便可消化完畢。易居研究院認為，存銷比的合理區(qū)間為12-16個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。由此可見，推出搖號政策的8個城市均存在庫存偏低的問題。

房價倒掛，投資購房人群加速進場

張大偉認為，搖號選房的背后，是“限價”政策導致一、二手房價倒掛現(xiàn)象。所謂一、二手房價倒掛，指的是相同地段內(nèi)二手房的每平方米成交單價高于新建中的一手房成交單價。

張大偉指出，由于新房備案價受到限制，開發(fā)商不能自主定價，但周邊的二手房是業(yè)主定價買賣、無法被監(jiān)管限制，這導致二手房價格隨市場行情水漲船高，而新房價格則被緊緊壓住。

“這種新房與二手房價格倒掛的現(xiàn)象將催生投資需求，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，一旦限價，就有看得見的利潤。很多人抱著‘搖到就賺到’的目的去參與搖號，這種情況下，加入搖號的個體數(shù)量會超出有實際居住需求的個體數(shù)量，導致買房需求被放大?！?張大偉說。

談到對搖號政策的評價，嚴躍進認為，搖號是限購政策的升級版，是應對房源不足采取的手段，目的是更好地管控房地產(chǎn)市場、降低房價、還原購房市場的公平性。他認為，即便在既有限購框架下，房源也仍是緊俏，一些全款買房或通過其他方式購房的人，數(shù)量比較多，容易擠占剛需購房者的購房名額。這個時候，通過搖號確立購房優(yōu)先次序，有助于保護剛需購房者應有的購房權利。

此外，嚴躍進還指出，搖號對于開發(fā)商來說，無非是房源賣給誰的問題，在市場營銷層面影響不大。開發(fā)商需要熟悉搖號模式，這是房源緊俏背景下、房源營銷管理的應有之義。他認為，目前市場短期的供求矛盾仍舊十分突出，從補庫存的角度看，至少要到今年第四季度，庫存才會真正回歸平穩(wěn)。