荊楚網(wǎng)消息（記者盧霜 實習(xí)生武弘雯）入夏以后，以北京為代表的一、二線城市房屋租金上揚。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都住房租金都有所上漲。其中，以北京、深圳漲幅尤甚，有數(shù)據(jù)稱，北京、深圳的單位面積租金漲幅可能已達(dá)20%。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，同比來看，北京平均租金同比上漲21.89%。

同時，近日帖文《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》認(rèn)為自如、蛋殼兩家長租公寓品牌是推高城市房租的主因，一個房東自己發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預(yù)期價位是7500元/月，鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問后，被兩方爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

8月17日，“我愛我家”前副總裁胡景暉“炮轟”自如、蛋殼等長租公寓哄抬北京房租，且指出“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險”。8月18日，胡景暉在朋友圈發(fā)布辭職信，并在之后接受媒體采訪時稱，自己被公司“切割”。

8月17日，北京住建委聯(lián)合多個部門約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的"三不得""三嚴(yán)查"。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加。各方共同承諾不進行惡性競爭并哄抬租金，同時加大供應(yīng)。中介們承諾，不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

輿論對房租上漲的主要擔(dān)憂

擠壓底層人群生存空間。光明網(wǎng)評論認(rèn)為，影響最大的未必是那些租得起長租公寓的白領(lǐng)群體，而應(yīng)該是收入更低的底層人，包括一些缺少存款積累的應(yīng)屆畢業(yè)生。中介對房子的改造，在提升中介利潤率的同時，也制造了結(jié)構(gòu)性矛盾，即那些只租得起低端房源的底層群體，不得不面臨房源減少的局面。一旦房源減少，房東漲價便是意料之中。所以這輪房租漲價，收入水平和抗風(fēng)險能力低的底層窮人，才是最需要兜底的群體。

成本可能轉(zhuǎn)嫁到租客身上。中國青年報稱，高房租是一座無形的大山，讓許多青年人為房租所困，成了房租的“奴隸”，想創(chuàng)業(yè)沒有足夠資金，想發(fā)揮自己的特長缺少積極性，想長期為城市發(fā)展獻(xiàn)計出力缺乏底氣，不少年輕人轉(zhuǎn)向它地。如此，對于所在城市的發(fā)展，對于人才的使用不可避免地帶來損失。有分析認(rèn)為，若未來租賃市場依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，到時候房東可以輕易將房地產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)移到租客身上，原本是對多套住房者的征稅，最終將演變成對不購房者的又一次懲罰。

長租公寓行業(yè)暴雷的風(fēng)險。正如每經(jīng)網(wǎng)等明天報道認(rèn)為，長租公寓盈利模式仍在尋找階段，回報率最高超不過1%，很多長租公寓品牌高度依賴融資。也有自媒體文章分析稱，長租公寓為了搶占市場份額，往往變相進行網(wǎng)貸操作，即中介和房東聯(lián)系，承諾包租，錢由中介按月支付。租戶和金融公司簽下貸款合同，金融公司一次性把12個月的租金全部打給了中介，租戶按期還款支付“服務(wù)費”。中介拿了貸款除了部分付給房東，大部分資金在手里，用來裂變擴張，類似于P2P。但一旦房租停止上漲甚至下行，中介的資金鏈就很可能斷裂，一旦中介無法繼續(xù)支付房東租金，引發(fā)資金鏈斷裂之后，就會引發(fā)巨大的社會動蕩。

可能助推物價上漲。中信證券認(rèn)為，房租上漲既有供需作用的原因，更有廣義物價上升的信號。供需雙緊疊加補漲壓力，租價走高具備一定客觀依據(jù)。房租的暴漲必然提高廣大租戶的生活成本，擠壓其他方面的消費。在個別房租上漲過快的城市，“租不起”的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。

房租上漲輿論場怎樣歸因？

中介資本介入用力過猛。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，國家提出租售并舉，租賃資產(chǎn)證券化是造成本輪租金上漲的特殊原因。一些租賃機構(gòu)重新布局業(yè)務(wù)，利用資產(chǎn)證券化來擴大市場占有率，為此高價收進房源，從而帶動了一部分租金上漲。且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業(yè)一味滿足資本市場的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了。

深層次原因是房子供不應(yīng)求。潘石屹稱，這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應(yīng)求。在租金回報率這么低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質(zhì)是逐利的。華爾街見聞?wù)J為，房租暴漲的主要原因，還是因為租房人口增加所致。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，我國租賃人口共計1.68億，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間。三聯(lián)生活周刊文章指出，長租公寓在北京的住房租賃市場并非主流，他們還不具備這樣的實力。如果北京的住房租賃市場處于供過于求的狀態(tài)，這些中介也不敢違背市場規(guī)律貿(mào)然哄抬租金價格。

多方面因素使北京租房供不應(yīng)求。財經(jīng)網(wǎng)稱，北京2015年到2017年，拆違面積分別是1818萬平方米，而北京租房的人有863萬，占到40%，并沒有減少。此外，畢業(yè)季高校畢業(yè)生數(shù)量的增加也一定程度推動了部分熱點城市房租價格上漲。自媒體號“大眾理財顧問”認(rèn)為，一是北京人口疏解沒有達(dá)到預(yù)期；二是北京高收入群體占比高、收入增長快；三是雄安新區(qū)對于北京產(chǎn)業(yè)和人口疏解力度和進度可能低于預(yù)期。且從供應(yīng)租賃房土地到形成有效租賃房供應(yīng)，有1-2年滯后期。

對房價高企、房屋租售比低的修正。房產(chǎn)開發(fā)商、SOHO中國董事長潘石屹8月20日微博稱正常的租金回報率應(yīng)該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準(zhǔn)利率是5%，所以租金回報率就應(yīng)該是6%或7%。但北京住宅租金回報率只有1%。據(jù)中信證券研報數(shù)據(jù)顯示：按照北京現(xiàn)在的房價和房租水平，很多房子70年也收不回成本。但隨著北京房價不再上漲甚至開始下跌，開始要求更多的租金回報來彌補房價下跌的損失。中信證券研報報告也認(rèn)為，北京前期高房價向房租的傳導(dǎo)滯后使房租補漲。

租賃市場發(fā)展不完善。更主要的是我們在前期租賃市場發(fā)展的不完善，造成了對優(yōu)質(zhì)房源稀缺性的供應(yīng)，一些大城市特別是年輕人，他們需要這些優(yōu)質(zhì)的租賃房源，而在我們過去的租賃市場里面恰恰缺的就是這些優(yōu)質(zhì)房源。此外，中介對租房升級改造進行成本轉(zhuǎn)嫁。光明網(wǎng)評論認(rèn)為，對房源的搶奪，導(dǎo)致局部區(qū)域性的壟斷，并非不可能出現(xiàn)。但更關(guān)鍵的是，長租公寓是將原有的低端房源進行升級改造，重新裝修，包裝成高端房源。這個翻新的過程，成本肯定會分擔(dān)到租客身上；另外，更好的裝修和配套物業(yè)管理服務(wù)，也就意味著更高的租金水平。

如何建立一個健康的租賃市場

近日，關(guān)于各地房租普漲現(xiàn)象，其原因及存在的風(fēng)險引發(fā)重點聚焦和討論，但值得注意的是，各方盡管對于房租上漲的原因眾說紛紜，觀點不一，但對于如何建立一個健康的房屋租賃市場卻抱有共同的期待，而各方對于監(jiān)管的建議也多有提及，梳理發(fā)現(xiàn)，主要的監(jiān)管思路有：

數(shù)據(jù)透明為監(jiān)管提供保障。要想對市場實施有效監(jiān)管，數(shù)據(jù)的透明化顯然是前提，光明網(wǎng)評論認(rèn)為，當(dāng)前租賃市場亂象主要體現(xiàn)有黑中介克扣押金，甚至暴力威脅，強買強賣等，分析認(rèn)為，黑中介是賣方市場下市場不透明的產(chǎn)物，隨著房租水漲船高，這種賣方優(yōu)勢，很可能為一些黑中介提供加持，加劇買賣不平等。此外，央視新聞也認(rèn)為，要盡快出臺關(guān)于租賃市場的法律法規(guī)，使大家能夠在一個平等公開的契約化平臺上進行租賃。新華網(wǎng)評論則認(rèn)為，金融監(jiān)管等部門應(yīng)加強對資本進入長租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管。

加大租房源供給是根本。從各方觀點梳理發(fā)現(xiàn)，加大房源供給主要可以從幾方面著力，一是政策引導(dǎo)。央視新聞?wù)J為，要跟進政策支持的問題，比如說對于稅費的減免，特別是對于長租項目土地供應(yīng)模式的創(chuàng)新，這也非常關(guān)鍵。半島都市報認(rèn)為，從國家層面來說，既要從宏觀層面指導(dǎo)、規(guī)劃、督促各地千方百計增加租賃房源供給，也要從健全法制和稅制的角度規(guī)范租賃市場，倒逼閑置房轉(zhuǎn)化為租賃房；二是發(fā)揮國企作用。新華網(wǎng)評論認(rèn)為，應(yīng)發(fā)揮國企的引領(lǐng)作用，鼓勵他們進入房屋租賃市場。通過加快集體土地租賃住房建設(shè)、將非住宅改建為職工集體宿舍和鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房等方式增加租賃住房供給；三是私人市場的開發(fā)。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，任何一個國家，哪怕是政府介入程度深的德國住房租賃市場，接近70%的租賃房源也是來源于私人市場。據(jù)統(tǒng)計，我國存量住房中，有超過15%的比例被空置。我愛我家原副總裁胡景暉就表示，內(nèi)地可以學(xué)習(xí)香港，征收房屋空置稅。

規(guī)范市場監(jiān)管、加強預(yù)期引導(dǎo)。租賃市場的健康發(fā)展，需要法治為百姓安居守住底線。人民日報評論，一方面，落實“租購并舉”離不開資本的進入，但對于不按約定用途使用銀行貸款等行為，必須要納入依法有效的監(jiān)管之下；另一方面，對于個別人哄抬租金、擾亂市場等行為相關(guān)部門也要及時從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。受訪的多位專家表示，雖然目前住房租賃企業(yè)的市場份額只占7%左右，對租金上漲的推動作用還有待進一步評估，但預(yù)期引導(dǎo)很重要。政府應(yīng)關(guān)注住房租金水平變化和住房租賃企業(yè)行為，盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場系統(tǒng)管控體系，促進租賃市場可持續(xù)發(fā)展。金融時報報道認(rèn)為，對于長租公寓政府不應(yīng)再給予政策優(yōu)惠，讓市場的歸市場，使其自負(fù)盈虧。應(yīng)當(dāng)整治中介行業(yè)，讓其回歸中介本位，越位變成二房東的必須予以糾正。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該延伸到房屋出租，確保租的房是拿來住的，而不是拿來炒的——這一點尤為重要。需最大程度地開放供給面，讓散戶房東而不是中介公司成為主角。半島都市報認(rèn)為，對于資本、中介、“二房東”等房租上漲的“推手”,也要采取相應(yīng)措施。

參考他國的租房價格管制。關(guān)于西方國家如何建立健康有序的房屋租賃市場，其經(jīng)驗也常被提及。如證券時報報道稱，國際經(jīng)驗顯示，房租超過個人可支配收入1/3，生活就會面臨困難，所以即便發(fā)達(dá)國家不管制房價，但管制租金卻是國際慣例。2015年3月，德國議會通過《限制房租法》，要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過10%；房東漲租超過指導(dǎo)價20%的，算違法，租客有權(quán)將房東告上法庭；房東單方面漲租超50%的，被認(rèn)為是賺取暴利，可判入獄3年。胡景暉也對房租提出了以下三點建議：通過全國的住建系統(tǒng)，迅速建立全國房租指導(dǎo)價，指導(dǎo)價每個月以各種渠道向老百姓公示；有了指導(dǎo)價，出現(xiàn)了異常交易，老百姓可以向政府舉報，嚴(yán)處哄抬房價。