【問題提出】

衡陽市蒸湘區(qū)紅湘街道衡祁社區(qū)某大型小區(qū)居民向筆者咨詢稱：他們現(xiàn)在居住的小區(qū)現(xiàn)在處于無業(yè)主委員會的期間，但是近期又聽說小區(qū)業(yè)委會要求更換“管家”，并與新的物管公司簽訂了物業(yè)管理合同，這讓他們很奇怪，明明業(yè)委會到期沒有進行換屆，怎么出了個莫名組織還代表他們簽訂了合同，經(jīng)過了解原來是前任的業(yè)主委員會主任在任期屆滿前私自與新物管公司簽訂管理合同，業(yè)委會公章也是他私自加蓋。他們曾試圖找原業(yè)委會相關(guān)人員詢問情況，他們均表示不知道這個合同的事情。我們想向社區(qū)法律顧問咨詢：原業(yè)委會主任私自和新的物管公司簽訂合同有效嗎？如果真的簽訂了這樣的合同，我們該如何維護自身的權(quán)益？

【聚焦分析】

本案所涉與新的物管公司簽訂管理服務(wù)合同雖然是原業(yè)主委員會主任擅自簽訂的，但往往牽涉到小區(qū)全體業(yè)主的切身權(quán)益，衡陽市蒸湘區(qū)紅湘街道衡祁社區(qū)法律顧問，湖南君杰律師事務(wù)所許小軍律師認為，在未經(jīng)業(yè)主共同決定的情況下，物業(yè)服務(wù)合同雖已經(jīng)成立，但因存在一定的瑕疵，致使合同不能產(chǎn)生法律效力，故合同效力處于不確定狀態(tài)，即為效力待定合同。業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主大會才是代表全體業(yè)主利益的權(quán)利機構(gòu)。業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，即業(yè)主委員會處于一種類似于代理人的地位，其是否有代表簽約權(quán)則要看其是否獲得業(yè)主大會的授權(quán)。在是否獲得業(yè)主大會授權(quán)的情況下，物業(yè)服務(wù)合同實際上處于效力待定的狀態(tài)。如果此時該物業(yè)服務(wù)合同取得業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認，物業(yè)服務(wù)合同才具備了生效要件；未經(jīng)法定比例的業(yè)主追認的，則物業(yè)服務(wù)合同無效。

另根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定了經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員以及做出有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”故此，業(yè)主如果認為擅自簽訂合同的行為損害了其利益，完全可以通過法律途徑維護自身權(quán)利。（文/湖南君杰律師事務(wù)所許小軍）