那些陸續(xù)“到期” 的房子該怎么辦

法學專家：土地續(xù)期不能按使用權(quán)出讓收費

秦夕雅 邵海鵬 吳斯丹

近日媒體關(guān)于溫州“20年到期房”的報道，引發(fā)了遠超溫州本身的關(guān)注。

據(jù)溫州媒體報道，連日來當?shù)夭糠质忻褚蚍课萃恋厥褂媚晗薜狡诨蚣磳⒌狡冢媾R花費數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇。在這一消息迅速發(fā)酵之際，溫州市國土局上周末回應稱，近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀，但也承認住宅用地使用權(quán)面臨續(xù)期的問題給群眾帶來不便，已著手研究相關(guān)方案。

無論誤讀與否，此事畢竟刺痛了有房者的敏感神經(jīng)。接下來人們會問：以后陸續(xù)“到期”的房子，該怎么解決?

《物權(quán)法》起草者之一、中國人民大學常務副校長王利明對《第一財經(jīng)日報》記者表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。不過，所謂“自動續(xù)期”是否有償，目前在法律層面尚未明確。

在無章可循的情況下，對于溫州的“20年到期房”現(xiàn)象，一些接受《第一財經(jīng)日報》采訪的專家建議采取補交50年土地出讓金的方式，恢復跟其他地方一樣的70年，等待實施細則出臺;對于更多未來70年土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期的問題，部分法學專家表示，即使是有償續(xù)期，也要比土地出讓標準低很多才合理。

溫州事件的積極意義在于，讓土地使用權(quán)的續(xù)期問題在成為各地普遍現(xiàn)象之前暴露出來，為充分討論“如何續(xù)期”留足時間。

溫州：20年期限如何補?

據(jù)溫州媒體報道，當?shù)夭糠肿≌?0年土地使用權(quán)到期或即將到期，續(xù)期價格高達房價的1/3。

溫州市國土局上周末稱，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但具體如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細則，所謂“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是誤讀。

溫州市國土局稱，溫州市區(qū)一批上世紀90年代初期的住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題?；鶎訃敛块T在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。對此，溫州市國土局已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓制度始于1990年。當時國務院頒布條例規(guī)定居住用地出讓年限最高為70年。此后，溫州市區(qū)開始實施國有土地使用權(quán)出讓工作。在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額。

從去年開始，溫州這批20年期限的住宅土地使用權(quán)到期或即將到期。

中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英則對《第一財經(jīng)日報》表示，地方政府的這種分檔肯定是不規(guī)范的做法，需要補交50年出讓金，恢復跟其他正常地方一樣的70年。至于如何補交，黨國英稱，現(xiàn)在當然要按照市場價格來補交，或者是雙方協(xié)商讓步，目前確實沒有法律規(guī)定。

《物權(quán)法》起草人之一、中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新對《第一財經(jīng)日報》記者表示，首先應該明確的是，《物權(quán)法》規(guī)定的是70年，但當事人約定為20年，那不管是70年還是20年，都是有效的，到期后自動續(xù)期也應該是有效并適用的。

在當前尚無土地使用權(quán)續(xù)期實施細則的情況下，楊立新建議，可以將20年統(tǒng)一續(xù)期到法律規(guī)定的70年。具體辦法是，按照20年前土地出讓金的價格，補齊20年和70年之間的差價即可。這樣政府利益沒有受損，同時也保護了百姓權(quán)益，可行性較高。

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心研究員廖洪樂也稱，起初的分檔是溫州當?shù)氐摹白赃x動作”，而非全國性行為?，F(xiàn)在需要跟購房人協(xié)商，將問題解決掉，按照協(xié)商價格將剩下的50年補滿。等到全國70年居住用地出讓年限都到期了，再服從中央統(tǒng)籌安排。

專家：續(xù)期收費應從低

盡管暫時無章可循，但王利明建議，起碼要有明確指導性原則，“我個人認為，續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費和土地出讓的收費等同起來?！?/p>

中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強對《第一財經(jīng)日報》表示，在《物權(quán)法》剛剛發(fā)布時，社會就有這個疑慮：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，如何續(xù)、是否收費、收費標準又是什么，法律上沒有明確規(guī)定。但當時面臨土地到期的情況還比較少，所以沒有做更深入的討論。

孟強分析稱，建設用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過出讓的方式讓渡給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說政府已經(jīng)設定過一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期，不是說70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設定權(quán)利，而是到期后自動延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費的標準不能按照重新設定權(quán)利的標準來收取，而且續(xù)期的收費應該比權(quán)利設定的收費低很多才合理。

“如果按照權(quán)利重新設定的標準來收費，就相當于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國有土地使用權(quán)出讓來收費，就相當于政府又賣了一次土地?！泵蠌娬f。

楊立新介紹，未來一兩個月內(nèi)即將啟動民法典分則的修訂工作，在涉及《物權(quán)法》時如果能對“自動續(xù)期如何續(xù)、續(xù)多久、有償還是無償、收費標準”等問題拿出一個明確意見，是最好的情況。

“但是，目前看起來編纂《民法典》的時間比較緊，《物權(quán)法》能不能做那么大的修改還存在不確定因素?！睏盍⑿卤硎尽?/p>

深圳：續(xù)期需補交地價的35%

盡管溫州“20年到期房”有其特殊性，但全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀90年代末，使用年限到期問題遲早也會出現(xiàn)。其中，70年到期是老百姓(51.580, 0.00, 0.00%)比較熟悉的情況。

之所以確定70年這一期限，廖洪樂稱，是因為考慮到中國的改革是“走一步看一步”的漸進式改革，要是當初就提永久的話，反對聲音肯定極大，才不得不提出時間段。

事實上，這在根本上涉及房地分離的情況如何解決。即城鎮(zhèn)土地屬于國有，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓制度，居住用地出讓有70年的最高年限，但附著其上的房屋屬于私有。

廖洪樂表示，如果“房地合一”的話，就是土地私有。不私有的話，就“合一”不了。主要有意識形態(tài)的考慮，要破局還是比較困難的。最好的辦法就是將問題擱置，讓后來人來解決。

王利明說，在《物權(quán)法》的制定過程中，當時關(guān)于要不要收費、怎么收費的問題就引起了非常激烈的討論，后來立法回避了這個問題。

截至目前，國家仍未出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實施細則，但在深圳，到期房產(chǎn)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)實行了12年。

2004年4月，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》)?！兑?guī)定》稱，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

補交地價要依照什么標準?《規(guī)定》做出了詳細說明：在國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%，一次性支付;土地租金按年支付，其標準由深圳市國土管理部門定期公布。

深圳之所以較早出臺相關(guān)規(guī)定，是緣于特區(qū)成立初期的歷史遺留問題。1980年8月，深圳特區(qū)正式成立，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地，其中商業(yè)用地的使用年限為20年。到2000年時，深圳國際商業(yè)大廈因土地使用權(quán)到期引發(fā)了一場爭議，推動了《規(guī)定》的出臺。