“金九銀十”交界，國內(nèi)多地接連出臺樓市新政。記者統(tǒng)計，自9月30日至10月3日，短短四天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。

4天9城 樓市調(diào)控新政扎堆發(fā)布

今年“十一”長假的打開方式有點“別樣”。4天9城，樓市調(diào)控新政你都知道嗎?

9月30日晚間，北京加碼樓市限貸，分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%;天津幾乎同步出臺“分區(qū)限購”政策，對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%;同日，蘇州也宣布進一步加強商品住房價格監(jiān)管。

10月1日晚間，鄭州市則宣布，從10月2日起，在市內(nèi)五區(qū)和航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下，不含180平方米的住房。

10月1日晚間，成都市規(guī)定，從10月1日開始，在成都高新區(qū)、天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)等范圍內(nèi)實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購地區(qū)信貸政策，購買二套房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不低于40%。

10月2日，濟南市也發(fā)布新規(guī)，購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40% 。濟南戶籍居民購買第三套住房不提供公積金貸款;已有三套住房的，暫不得再購房。非濟南市戶籍家庭限購一套住房。新規(guī)適用于歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)和濟南高新區(qū)。

10月2日下午而根據(jù)無錫市出臺的新規(guī)，暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房;對已擁有1套住房的居民家庭，購買普通住房，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為40%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向同一買受人，出售多套商品住房。

昨晚(10月2日晚間)，合肥市政府發(fā)布限購新政：在市區(qū)(不含四縣一市)范圍內(nèi)，暫停向擁有2套及以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房;暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

就在剛剛!10月3日，武漢市政府決定，今起對江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、東湖高新、經(jīng)開(不含漢南)、東湖風(fēng)景區(qū)實行住房限購限貸。在武漢擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域購買第二套住房申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例為50%。

在武漢擁有1套住房的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域購買住房的，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，武漢樓市調(diào)控加碼，在一定程度上可以緩解市場上的“恐慌性購房”。有網(wǎng)友表示，國慶節(jié)出去玩了一圈，回來沒了買房資格。

“分區(qū)限購”成亮點 或現(xiàn)擠出效應(yīng)

除北京、蘇州屬于“加碼”調(diào)控外，其余城市均祭出了最新的限購限貸舉措，差異化的“分區(qū)限購”調(diào)控成為政策新亮點。

“這將產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)，緩解城市熱點區(qū)域房價的過快上漲，同時將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區(qū)域?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進向記者透露。

以天津為例，嚴(yán)躍進具體分析了分區(qū)限購調(diào)控的作用原理，天津武清區(qū)由于毗鄰北京，成為本輪房地產(chǎn)市場炒作的熱點，前8月二手房交易價格迅速上漲。“而在限購政策實施后，北京購房者至天津購房的門檻抬高，在武清區(qū)認(rèn)購首套住房首付需要40%，且無法購買二套，遂只能認(rèn)購北辰和寶坻等區(qū)域，未來這些區(qū)域市場會呈現(xiàn)明顯上漲，即市場需求轉(zhuǎn)移。”

限購陣營漸擴圍 下一個會是誰?

據(jù)記者統(tǒng)計，除北、上、廣、深四個一線城市外，已有廈門、杭州、蘇州、鄭州、成都、南京、天津、濟南、無錫、合肥、武漢共11個二、三線城市加入樓市限購陣營。

與其他城市單純收緊調(diào)控、“抑房價”的目的不同，北京此次加碼限貸的舉措，被認(rèn)為調(diào)控信號意義大于政策本身調(diào)控的意義。在嚴(yán)躍進看來，“北京政策模板將成為第四季度一、二線城市調(diào)控樓市的模板?！?/p>

在北京發(fā)布樓市新政后，確有六城緊跟步伐，而這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。

綜合業(yè)內(nèi)人士分析顯示，未來，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。

房價會有實質(zhì)性下跌?

調(diào)控政策何時能真正“抑房價”?在嚴(yán)躍進看來，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

“但需要注意的是，此類市場拐點是周期性的，而非房價有實質(zhì)性下跌?！眹?yán)躍進提醒。

“當(dāng)前樓市存在局部過熱風(fēng)險，但仍處在可控范圍內(nèi)，及時出臺調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來市場預(yù)期的?！敝袊鐣茖W(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

“今年以來樓市表現(xiàn)令人困惑，城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢加劇成為市場的真實寫照?！敝袊笖?shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍說。

圖為南京市民在一處樓盤售樓處內(nèi)咨詢。(資料照片) 中新社記者 泱波 攝

專家認(rèn)為，近期熱點城市政策收緊力度升級，或限購限貸，或限房價地價，或加強監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機需求為重點，特別是購買人群受限及信貸收緊，短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫，也將成為更多城市控制房價的重要選擇，預(yù)計四季度各線城市政策分化將更明顯。

白彥軍建議，熱點城市還應(yīng)主動公布土地儲備和供應(yīng)計劃，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，抑制短期市場波動。

對去庫存壓力較大的部分三四線城市，應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點城市的支持政策，通過合理信貸政策引導(dǎo)，讓小地方樓市活躍起來，大城市冷靜下來。

此外，專家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對居民生活成本影響較大，并影響實體經(jīng)濟;另一方面要實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長，宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)換增長動力尚需時日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。

因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點，既要防控風(fēng)險，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

延伸閱讀：：中國房地產(chǎn)三大信號彈

進入9月，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售的旺季，二線城市的地產(chǎn)也開啟了瘋長的模式，但是在這樣上漲的背后有沒有隱憂呢?如果和歷史上的國際數(shù)據(jù)做一個橫向的比較，會有什么樣的結(jié)果?

中國居民房貸收入比 超日本房地產(chǎn)泡沫時期

根據(jù)我們搜集到的數(shù)據(jù)，目前中國居民房貸收入比是0.46，已經(jīng)超過了日本房地產(chǎn)泡沫時期的水平，如果按現(xiàn)有速度擴張，5年內(nèi)將達到美國次貸危機前的歷史高點。

房地產(chǎn)市場重磅數(shù)據(jù) 接近美國金融危機峰值

如果從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國2007年時的峰值為52.6%。而中國2015年已經(jīng)上升到了35%，2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。

杠桿加碼!中國個人房貸余額是16.55億

去年，一場杠桿推動的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來對比一下，6月18日，券商融資余額達到了歷史高峰2.26萬億元，再加上估算的場外配資1.5—2萬億元，場內(nèi)外融資合計約4萬億元。

截至今年6月底，中國個人房貸余額是16.55億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸余額將達到17.9萬億元左右，單純從杠桿資金的絕對量而言，比去年的股市泡沫，有過之而無不及。