自3月25日，上海、深圳兩地各自出臺樓市新政至今已滿一個月。其中，上海公布了被稱為“史上最嚴(yán)”樓市新政的“滬九條”。經(jīng)過一個月時間，3·25樓市新政效果顯現(xiàn)，滬深兩地樓市成交均產(chǎn)生了一定程度降溫。
兩地新房成交量均腰斬
根據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)，通過對比新政前后各30天的成交數(shù)據(jù)，滬深兩地新建商品住宅成交套數(shù)均出現(xiàn)半數(shù)甚至超半數(shù)的下滑。其中，上海的新建商品住宅成交套數(shù)出現(xiàn)了50%的下滑，深圳則達(dá)到57%。
與此同時，兩地的新建商品住宅成交均價也出現(xiàn)了不同程度下滑。其中，上海的成交均價出現(xiàn)了1937元/平方米的下跌，跌幅為6%。受價格下調(diào)的影響，居民購房的套均價從新政前的422萬元/套下調(diào)到了382萬元/套。
相比于上海，深圳樓市的抗跌特征則較為明顯。根據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)，深圳新建商品住宅成交價格出現(xiàn)了248元/平方米的下跌，跌幅為1%。相對上海，深圳房價下跌幅度不明顯，樓盤均價總體仍處于高位水平。不過從居民購房的套均價看依然有所下調(diào)，即從新政前的490萬元/套下調(diào)到了481萬元/套。
“滬九條公布之后，后續(xù)市場情況真的很難預(yù)料，開發(fā)商普遍采取少量多批的形式進(jìn)行推盤。這種情況下往往開盤就售罄。但相比之前開盤幾百套房源清盤的局面已經(jīng)是大打折扣，也算是開發(fā)商為了提升市場熱度的一個舉措?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉介紹。
二手市場觀望情緒濃厚
與此同時，上海二手房市場也顯現(xiàn)降溫跡象。張宏偉介紹，上海二手房賣家的掛牌價格也出現(xiàn)了松動，部分買家買房進(jìn)入觀望狀態(tài)。整體二手房市場成交由原來每月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現(xiàn)迅速降溫，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。
深圳二手房市場也面臨著類似的情況。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示上周(4月18-24日)二手住宅共成交2027套，成交面積為16.8萬平方米，較前一周分別環(huán)比下跌了8%和10.2%?，F(xiàn)階段市場觀望情緒比較濃厚，短期內(nèi)市場信心仍將維持低位，預(yù)測未來一段時間內(nèi)深圳樓市將會震蕩調(diào)整。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從新政前后的市場數(shù)據(jù)看，上海和深圳兩個城市的政策效應(yīng)都開始得到顯現(xiàn)，成交量萎縮的同時，價格則略有小幅下調(diào)。橫向?qū)Ρ瓤?，上海政策效力更為明顯。一方面和上海政策更為嚴(yán)厲有關(guān)，另一方面也和上海部分投資投機(jī)購房需求發(fā)生轉(zhuǎn)移有關(guān)，即部分炒房需求轉(zhuǎn)移到了周邊的杭州、蘇州等城市。
“總體上看，后續(xù)此類政策效應(yīng)還會繼續(xù)顯現(xiàn)。后續(xù)政策監(jiān)管的重點(diǎn)在于，要積極推進(jìn)分區(qū)管控的模式，對相關(guān)區(qū)域、具體物業(yè)類型進(jìn)行差別化的市場調(diào)控。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
■ 故事
房子掛中介一月無人問津
家住深圳的張先生是一名銀行職員。在今年春節(jié)后看到深圳房價繼續(xù)一路攀升，他決定賭一把。
今年2月底，張先生用自己的積蓄，外加跟親戚朋友的借款作為首付款，在深圳福田區(qū)購入了一套72平米、總價360萬元的二手房進(jìn)行投資。不到一個月時間，這套房產(chǎn)的市場價值漲到了410萬左右。
“那段時間趕上一波漲價潮，周圍的業(yè)主基本上一天一個價，最高時候相同戶型漲到了450萬?！睆埾壬嬖V新京報記者。
由于是第二套房產(chǎn)，張先生打算趁著這波上漲見好就收，將增值的部分套現(xiàn)落袋為安。他便將該套房產(chǎn)信息掛到了中介交易平臺上。
剛掛出去沒多久，深圳就出了3·25新政。市場情緒在很短的時間內(nèi)發(fā)生了轉(zhuǎn)向。
到現(xiàn)在，張先生的房產(chǎn)信息掛出去已有一個月的時間了，仍鮮有人問津?！白舛甲獠怀鋈ァ?，張先生無奈地說。
“現(xiàn)在深圳二手房市場上，有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量是有價無市。”張先生表示，他打算再觀望一段時間，如果未來上漲空間不大的話，他就打算降低報價了。(李蕾)
■ 政策
多部委：將增加一線城市宅地供應(yīng)
4月26日，國家發(fā)改委等24部委聯(lián)合發(fā)文稱，將增加一線和部分熱點(diǎn)二線城市的住宅建設(shè)用地供應(yīng)。此外，還將加大對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場;加快培育和發(fā)展住房租賃市場。
為促進(jìn)居民消費(fèi)擴(kuò)大和升級，帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，加快培育發(fā)展新動力，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)韌性，按照國務(wù)院有關(guān)部署，發(fā)改委、教育部、工信部等24部門制定了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動轉(zhuǎn)型升級的行動方案》(下簡稱《方案》)。
上述房地產(chǎn)相關(guān)的措施是作為十大促消費(fèi)行動之一的改善居民住房行動方案發(fā)布的。
《方案》還提出，要用足用好住房公積金。允許個人公積金賬戶內(nèi)資金隨工作地點(diǎn)變動進(jìn)行跨省跨市轉(zhuǎn)移接續(xù)，允許有條件的地區(qū)開展省內(nèi)統(tǒng)籌管理住房公積金試點(diǎn)，滿足居民因就業(yè)地變動而購房、返回家鄉(xiāng)購房等需求，化解三四線城市房地產(chǎn)庫存。
《方案》表示，將推進(jìn)住宅小區(qū)采暖改造;利用專項(xiàng)建設(shè)基金等，支持改造北方采暖地區(qū)集中供熱老舊管網(wǎng)設(shè)施;而對于南方夏熱冬冷地區(qū)，采用分散、局部采暖方式解決采暖需求。
除了改善居民住房行動方案，“十大促消費(fèi)行動”還包括城鎮(zhèn)商品銷售暢通行動、農(nóng)村消費(fèi)升級行動、汽車消費(fèi)促進(jìn)行動、旅游休閑升級行動等。(侯潤芳)
■ 相關(guān)
下月起二手房交易需繳增值稅
國家稅務(wù)總局4月26日發(fā)文明確了營改增試點(diǎn)的若干征管問題。其中規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房的，在2016年4月30日前已簽轉(zhuǎn)讓合同，2015年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
3月份市場關(guān)注已久的個人住房營改增問題“靴子落地”。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。新京報對比新舊政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，繳納增值稅后，稅負(fù)微降。
比如北京市民銷售購買不足2年的住房，賣房價格是100萬元，按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策，這100萬就是銷售額，按照銷售額的5%計(jì)算營業(yè)稅，應(yīng)繳營業(yè)稅額為1000000×5%=50000，賣房人需要繳納5萬元的營業(yè)稅。
營改增后，按照增值稅的計(jì)算方法，賣房款100萬，但這100萬為含稅銷售額，需要換算成不含稅銷售額，公式為銷售額=含稅銷售額/(1+稅率或征收率)，增值稅中規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，故這套房產(chǎn)不含稅銷售額=1000000/(1+5%)=952400，再用不含稅銷售額計(jì)算應(yīng)繳納增值稅額=952400×5%=47600，因此，營改增后賣房人需繳納稅款4.76萬元，節(jié)省2400元。(李蕾)
■ 觀點(diǎn)
中長期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面，而歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。
整體看，房企拿地分化，針對三四線城市的明顯過剩風(fēng)險，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。
同時，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市需求基礎(chǔ)依然龐大，從2016年一季度的市場看，明顯一二線城市快速復(fù)蘇。預(yù)計(jì)二季度成交漲幅會更高。
——中原地產(chǎn)首席分析師張大偉
4月1日-15日，易居研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。這意味著，除了深滬等個別受政策影響的城市，全國主要城市的房屋成交量并沒停下上漲腳步。
全國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷前所未有的“板塊輪動”：一線城市熱后，二線熱，大都市周邊熱。預(yù)計(jì)強(qiáng)二線熱后，弱二線和強(qiáng)三線也會熱，最后輪到弱三線和四線城市復(fù)蘇。這次板塊大輪動，至少將持續(xù)至今年底，也可能延至明年。
——易居研究院副院長楊紅旭
