2日晚間，中國(guó)恒大發(fā)布公告，其全資附屬公司恒大地產(chǎn)成功引入首批8家戰(zhàn)略投資者，包括中信、中融、華建、山東高速、深圳廣田等知名機(jī)構(gòu)，入股金額300億元，占恒大地產(chǎn)擴(kuò)大后股本約13.16%。

從公告的名單來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)這次的戰(zhàn)略投資者都是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，既有大型央企、國(guó)企，也有實(shí)力民企，既有實(shí)業(yè)龍頭，也有著名金融機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)了恒大對(duì)戰(zhàn)投優(yōu)中選優(yōu)的原則。

引入戰(zhàn)略投資者，一方面是為了符合上市公司社會(huì)公眾股東持股比例需超過(guò)10%的要求；另一方面，新投資者的引入，將對(duì)恒大地產(chǎn)原有資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，最為直接的是，其負(fù)債水平將相應(yīng)下降。

2016年恒大中期業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，總借款3812億、現(xiàn)金余額2120億、凈資產(chǎn)1820億，成功引入300億戰(zhàn)投后，公司現(xiàn)金余額增加300億至2420億,凈資產(chǎn)增加300億至2120億，根據(jù)“[凈負(fù)債率=（有息負(fù)債總額-貨幣資金）/凈資產(chǎn)]*100%”公式,其凈負(fù)債率有望從92.97%下降至約65%的行業(yè)平均水平。

記者整理恒大2011年-2015年年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司凈負(fù)債率分別為67.5%、84.2%、69.5%、85.9%、93.5%。2016年上半年，恒大凈負(fù)債率為92.97%。

“如果靜態(tài)地從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的角度來(lái)看，恒大的負(fù)債水平處于偏高的水平，引發(fā)投資者的擔(dān)憂也是可以理解”，一位財(cái)務(wù)專家向記者表示，但房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)及行業(yè)政策特殊性，導(dǎo)致傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，無(wú)法真實(shí)反映房企的負(fù)債水平和增長(zhǎng)潛力。

據(jù)其介紹，根據(jù)會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)銷售后即結(jié)轉(zhuǎn)收入，基本不存在預(yù)收賬款。但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行商品房預(yù)售制，收到預(yù)售款即計(jì)作負(fù)債，交付時(shí)才能確認(rèn)銷售收入。由于房企從預(yù)售到交付的時(shí)間間隔較長(zhǎng)，因此在交樓前會(huì)有大量預(yù)售款計(jì)作負(fù)債。因此房企預(yù)售越多，負(fù)債越高，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中負(fù)債水平相對(duì)較高。

以恒大為例，截至2016年6月30日，其總資產(chǎn)為9999.2億，總負(fù)債為8178億，資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%，但如果剔除預(yù)收賬款1190億元后實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率低至69.8%。

除了會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則，拿地也會(huì)成為房企負(fù)債重要組成，客觀上造成房企的土地儲(chǔ)備越多，負(fù)債率越高。根據(jù)世邦魏理仕的評(píng)估，恒大土地儲(chǔ)備估值達(dá)5000多億，比拿地時(shí)的土地原值（2516億元）漲了一倍多。如果將土地增值因素計(jì)算在內(nèi),恒大的負(fù)債率將大幅度降低。保證恒大未來(lái)三年持續(xù)高速增長(zhǎng)，恒大大規(guī)模的土地儲(chǔ)備和低廉的土地成本是此次成功引入戰(zhàn)投的關(guān)鍵。

記者注意到，在完成首批300億引戰(zhàn)后，作為大股東的凱隆置業(yè)持有恒大地產(chǎn)約86.84%股份，仍處于絕對(duì)控股地位，這意味著恒大未來(lái)仍有引戰(zhàn)空間。據(jù)分析，恒大或?qū)⒁氲诙啿怀^(guò)150億戰(zhàn)略投資者，若能成功，公司財(cái)務(wù)狀況將進(jìn)一步優(yōu)化，為未來(lái)維持高速增長(zhǎng)提供了保障。

根據(jù)海通證券研報(bào)分析，恒大地產(chǎn)引入300億戰(zhàn)略投資后的公司估值為2298億元，以其預(yù)期2017年扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)243億元計(jì)算，恒大地產(chǎn)2017年的市盈率大約在9.46倍，估值在A股地產(chǎn)板塊仍處于偏低水平。

“中信、中融等這些頂級(jí)精明的戰(zhàn)略投資者用真金白銀入股恒大，說(shuō)明其對(duì)恒大的未來(lái)投上堅(jiān)決的看多票，看好恒大在成為全球第一房企后持續(xù)的業(yè)績(jī)爆發(fā)力”，某券商分析師告訴記者。