世界上最可愛的人，就是追著我、打電話給我，讓我買房的那個(gè)中介。一句玩笑話道出了這些年樓市的真相!

本輪樓市調(diào)控有多猛?

全國(guó)45個(gè)城市推出限購(gòu)政策!

房?jī)r(jià)到底有多瘋狂?

國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣也對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制!

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有45個(gè)城市限購(gòu)，除了增加限購(gòu)區(qū)域、限制購(gòu)買套數(shù)、提高首付比例、延長(zhǎng)個(gè)稅或社保繳納時(shí)間等常規(guī)政策外，券商中國(guó)記者發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、廈門等城市出臺(tái)了之前沒有過(guò)的新政，甚至，國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣緊急對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制。

那么，高房?jī)r(jià)的根源到底是?限購(gòu)是不是最好的辦法?中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)不會(huì)崩盤?本文對(duì)這三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行嘗試了解答。近日，關(guān)于限購(gòu)的新聞鋪天蓋地，在此就不一一羅列了。不過(guò)，此次限購(gòu)潮中出現(xiàn)了不少“新打法”，券商中國(guó)記者對(duì)之前沒有過(guò)的新政和現(xiàn)象進(jìn)行了簡(jiǎn)單梳理。

3月17日，廣州新政：

本市戶籍成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房。首次將“假離婚”進(jìn)行炒房的人拒之門外。

3月24日，廈門新政：

本市戶籍成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房。通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年。新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

3月26日，北京新政：

開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。也就是說(shuō)，“商辦”項(xiàng)目個(gè)人不得購(gòu)買，北京的限購(gòu)不僅僅局限于商品住宅項(xiàng)目了，這在歷史上是第一次。

3月29日，北京市發(fā)改委要求，開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價(jià)房，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。

有意思的是，一般而言，房?jī)r(jià)可以在一定程度上反映當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，限購(gòu)政策一般都是出自經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)。

然而，3月23日，國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣緊急限價(jià)，商品房均價(jià)不得超6000元。

根據(jù)《臨泉城區(qū)商品住宅類房地產(chǎn)用地出讓“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”實(shí)施意見》，2月份該縣商品房銷售均價(jià)6143元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)28%，其中，商業(yè)均價(jià)10358元/平方米，住宅均價(jià)5709元/平方米。

6000多元的房?jī)r(jià)，與一二線城市房?jī)r(jià)相比，或許顯得不高。但作為國(guó)家級(jí)貧困縣，這一數(shù)字就有些夸張了。

據(jù)該縣政府工作報(bào)告顯示，2016年，臨泉縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值170億元，增長(zhǎng)8%;城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)23170元和9380元，分別增長(zhǎng)7.4%和9.2%。

城鎮(zhèn)居民一年可支配收入全部用來(lái)買房可以買4.06個(gè)平方，而農(nóng)村居民一年只能買1.64個(gè)平方。

深圳中原研究中心認(rèn)為，本輪調(diào)控潮和去年相比，有3個(gè)突出的特點(diǎn)：

1、進(jìn)行調(diào)控的二三線乃至三四線城市增多。本輪政策以長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)京城市圈為中心，周邊二三四線城市乃至熱點(diǎn)縣區(qū)均在調(diào)控隊(duì)列中，調(diào)控地理范圍的擴(kuò)大成為本輪調(diào)控重要的特點(diǎn);

2、調(diào)控范圍已經(jīng)不僅局限于住宅類項(xiàng)目。商辦類項(xiàng)目也已經(jīng)被納入調(diào)控范圍;

3、調(diào)控手段逐漸多樣化。此輪調(diào)控，各地政策已經(jīng)不僅局限于限購(gòu)限貸，對(duì)學(xué)位房、離婚問(wèn)題、房屋贈(zèng)予問(wèn)題以及未成年人買房問(wèn)題均作出調(diào)控規(guī)定，可以說(shuō)哪里有漲價(jià)趨勢(shì)，哪里就有政策調(diào)控。高房?jī)r(jià)的根源是什么?

國(guó)內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)在接連打破一系列經(jīng)濟(jì)常識(shí)與預(yù)期之后又“上天了”。

有人說(shuō)，高房?jī)r(jià)正在透支實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力，透支年輕人的夢(mèng)想……到底應(yīng)如何理性看待這瘋狂上漲的房?jī)r(jià)?高房?jī)r(jià)的根源在哪里?

新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)教育科研網(wǎng)采訪時(shí)曾表示，分稅制推出以后，地方政府大部分的財(cái)政都上交中央，許多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府對(duì)于地方政府財(cái)政撥款往往不能滿足地方建設(shè)發(fā)展的需要，所以地方建設(shè)很多還是依靠地方財(cái)政支撐。與美國(guó)不同，中國(guó)地方政府不能發(fā)公債，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會(huì)以土地作為抵押，通過(guò)土地財(cái)政獲取地方建設(shè)發(fā)展所需資金。因此，土地出讓價(jià)格越高，對(duì)地方財(cái)政就越有利。

鄧永恒介紹，幾年前他做過(guò)一個(gè)研究，發(fā)現(xiàn)地方政府在任期內(nèi)的GDP業(yè)績(jī)以及他們對(duì)于環(huán)保建設(shè)的投資，與地方政府考核有很高的相關(guān)性。通過(guò)考察283個(gè)地級(jí)市市長(zhǎng)、市委書記10年來(lái)的升遷情況，研究發(fā)現(xiàn)市長(zhǎng)和市委書記的升遷概率與他們?nèi)温毱陂gGDP增長(zhǎng)業(yè)績(jī)有很大的正相關(guān)，而GDP的增長(zhǎng)又受房地產(chǎn)繁榮的拉動(dòng)。

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在今年兩會(huì)期間表示，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的“根”是土地財(cái)政。地方政府控制土地，通過(guò)賣地或開發(fā)來(lái)獲得收入。但在此過(guò)程，要明確地方政府需留出足夠土地財(cái)政收入，用以購(gòu)置或控制一批房源，用較為平價(jià)的價(jià)格進(jìn)行長(zhǎng)期出租，支持本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

限購(gòu)是不是最好的辦法?

一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要通過(guò)限購(gòu)的行政手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。這些政策一定程度上增加購(gòu)房難度，抑制了投機(jī)，但是政府對(duì)房地產(chǎn)采用限購(gòu)的調(diào)控政策是不是最好的辦法呢?

鄧永恒表示，近年來(lái)中國(guó)出臺(tái)了多套“降溫”政策，對(duì)這些政策的有效性做過(guò)跟蹤。研究發(fā)現(xiàn)在不少房市中，“降溫”政策出臺(tái)六個(gè)月后，有半數(shù)以上出現(xiàn)了房?jī)r(jià)反彈現(xiàn)象，導(dǎo)致市價(jià)變得更高。

鄧永恒稱，中國(guó)政策的目標(biāo)通常較短，往往通過(guò)行政手段進(jìn)行調(diào)控，沒有一個(gè)長(zhǎng)期的政策框架。2016年，是房地產(chǎn)的大牛市。不僅中國(guó)一線二線城市房?jī)r(jià)飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國(guó)的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3年下跌了。

鄧永恒表示，新加坡政府的房市宏觀調(diào)控政策就相對(duì)有的放矢。新加坡制定房市調(diào)控政策會(huì)兼顧老百姓對(duì)住房的可支付能力，通過(guò)政府各部門間的協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)“提高住房質(zhì)量，降低住房費(fèi)用”的目標(biāo)。

例如，新加坡有80%的住房屬于政府開發(fā)的組屋，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運(yùn)用多次提高房產(chǎn)交易印花稅的方式，逐漸達(dá)到了有效調(diào)控其私房市場(chǎng)一度過(guò)熱，吸引了過(guò)量的投機(jī)、投資的問(wèn)題。

中國(guó)的政策出臺(tái)往往還存在“一刀切”的問(wèn)題。二線房市供過(guò)于求，全國(guó)卻出臺(tái)一視同仁的“去庫(kù)存”政策，導(dǎo)致一線房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。實(shí)際上，這與許多國(guó)際媒體問(wèn)“中國(guó)房市是否會(huì)崩盤”犯了同樣的錯(cuò)誤。

李稻葵今年兩會(huì)期間表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)長(zhǎng)期、有效的基礎(chǔ)性機(jī)制。但截至目前，只是采取了調(diào)控手段，如限購(gòu)或調(diào)整對(duì)二套房、三套房的信貸政策，這并非治本之策。

從土地財(cái)政來(lái)看，李稻葵認(rèn)為，地方政府一方面控制了土地財(cái)政，另一方面卻不持有和管理自己的房產(chǎn)，因此房地產(chǎn)問(wèn)題不能得到解決。重慶模式是一個(gè)很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面“隨行就市”，用土地供給的多寡來(lái)控制土地價(jià)格。這還不夠，地方政府還必須再持有相當(dāng)一部分房產(chǎn)。

去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱也在一定程度上加劇資金“脫實(shí)向虛”風(fēng)險(xiǎn)。在李稻葵看來(lái)，避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”要從兩方面入手：

一是去“火”，當(dāng)下金融業(yè)有“虛火”。目前不少剛性兌付的產(chǎn)品，給投資者帶來(lái)一個(gè)假象，認(rèn)為這些投資品的投資對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)很低，因此不愿意直接投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

二是降成本，營(yíng)改增之后地方政府的財(cái)政收入明顯下降。實(shí)際上，地方政府在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和幫助民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展減稅的主體。因此，建議在營(yíng)改增后，適當(dāng)給地方政府一些財(cái)政和稅收返還，讓地方政府用以扶持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤?

面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)，很大比例的人只能“望房興嘆”。有不少人認(rèn)為，高房?jī)r(jià)自有它存在的理由，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)，但也有一部分人認(rèn)為，中國(guó)目前已經(jīng)承受不起如此高的房?jī)r(jià)。

鄧永恒介紹，他曾與清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的吳璟教授及沃頓商學(xué)院的吉耶科(Joseph Gyourko) 教授合著了一篇論文，研究中國(guó)35個(gè)主要城市的情況，涵蓋了人口增長(zhǎng)、失業(yè)率、工業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等因素，再運(yùn)用模型預(yù)測(cè)未來(lái)的住房需求。

研究發(fā)現(xiàn)，城市與城市間差異巨大，像北上廣深等一線城市大多存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象，因此這些城市的房?jī)r(jià)也居高不下。受供求關(guān)系、人口結(jié)構(gòu)因素影響外，一線城市還有許多附帶的福利，比如教育資源、基礎(chǔ)設(shè)施等，這些都反映在房?jī)r(jià)里面。除了有些二三線城市房市風(fēng)險(xiǎn)比較大外，鄧永恒認(rèn)為一線城市的房市出現(xiàn)類似美國(guó)次貸危機(jī)那樣的崩盤概率較小。

北京大學(xué)匯豐商學(xué)院金融學(xué)教授、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松日前在“2017年觀點(diǎn)年度論壇”上表示，既認(rèn)房又認(rèn)貸在歷史上確實(shí)屬于比較大的調(diào)控力度，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，一般市場(chǎng)短期會(huì)有所降溫。

巴曙松認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的可能性較低，但是要關(guān)注局部風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的居民杠桿率未必那么高，但是確實(shí)要注意這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)與國(guó)外成熟的經(jīng)濟(jì)體相比，優(yōu)勢(shì)就是居民負(fù)債率不高，但是也有劣勢(shì)，就是居民財(cái)富積累的存量小，承擔(dān)債務(wù)的能力是相對(duì)弱的。

不過(guò)他提醒，中國(guó)的房貸收入比這一指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的上升。

除此之外，巴曙松通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合目前的背景，總結(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)新的趨勢(shì)：

一、成交量確實(shí)在下滑，熱點(diǎn)城市的需求短期內(nèi)受調(diào)控的政策抑制，重點(diǎn)城市每周成交量的走勢(shì)開始呈現(xiàn)一定的回落;

二、土地供應(yīng)受限，熱點(diǎn)城市供需缺口加大;

三、房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力雖受調(diào)控抑制，但不容忽視;

四、充分流通：二手房已成為滿足熱點(diǎn)城市需求的主力;

五、租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車道;

六、信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)開啟去杠桿：轉(zhuǎn)杠桿成效不明顯;

七、開發(fā)投資增速持續(xù)放緩。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的開發(fā)投資、商品房銷售面積增速開始出現(xiàn)一定的回落;

八、開發(fā)企業(yè)集中度提高;

九、環(huán)一線城市圈效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)：城鎮(zhèn)化發(fā)展到新階段。