如果不是這幾天的采訪親耳所聞、親眼所見(jiàn)，我無(wú)法相信這世界上竟有如此簡(jiǎn)單而暴利的商業(yè)模式。
下個(gè)月，我的采訪對(duì)象魏廣華就要離開(kāi)漳州了，尋找下一個(gè)獵物。在他的“團(tuán)隊(duì)”進(jìn)駐福建漳州的9個(gè)月里，這里的房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，他帶來(lái)的2000萬(wàn)現(xiàn)金，也只花出去了1000多萬(wàn)，現(xiàn)在卡里一共躺了接近5000萬(wàn)現(xiàn)金?！俺捶恳氖菈驕?zhǔn)夠快夠狠，無(wú)異于刀口舔血，狠賺一把就要離場(chǎng)，尋找下一城?！焙茈y想象，作為樓市炒家中的新兵，魏廣華的撈金速度竟如此之快。
下面，是中國(guó)證券報(bào)記者再現(xiàn)的三個(gè)城市的炒樓故事。在一輪輪的房?jī)r(jià)上漲中，有的人暴富了，更多人的未來(lái)被房子裹挾，艱難前行。
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漳州“坐莊”風(fēng)云
漳州地處閩南金三角，東臨臺(tái)灣，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程。這里月月瓜果應(yīng)市，四季和風(fēng)拂面，是休養(yǎng)生息的安逸之所。香飄萬(wàn)里的水仙花，也將漳州的名氣播撒到全國(guó)各地，而最近半年來(lái)，其“如雷貫耳”的方式，卻是漲幅位列全國(guó)前列的房?jī)r(jià)。
“9個(gè)月時(shí)間，均價(jià)漲2倍，個(gè)別樓盤超過(guò)3倍?！痹谶@閩南人極為重視的清明節(jié)，泉州人魏廣華缺卻“舍不得”回家祭拜先人，他“竊”以為自己為漳州房?jī)r(jià)的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻(xiàn)”。
來(lái)到漳州前，魏廣華是一家鞋廠老板，因近些年“實(shí)體難做”，加之2016年初廈門房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，他的幾個(gè)業(yè)余炒房的兄弟都收獲頗豐，魏廣華經(jīng)過(guò)縝密考察后，決定加入這支隊(duì)伍。于是，每人拿出2000萬(wàn)資金，湊了接近2億元，殺到廈門島的后花園——僑鄉(xiāng)漳州。
“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場(chǎng)的方法，也被他們嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領(lǐng)域。雖然魏廣華只是個(gè)新兵，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)撈金?！拔乙郧白鰧?shí)體經(jīng)濟(jì)，成日操心操肺勞神苦思，反而吃力不討好，但是房地產(chǎn)不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問(wèn)題，你就躺在家里賺錢了，這種四五線城市，前期政府不僅不會(huì)干預(yù)，反而非常歡迎房?jī)r(jià)上漲?！眲傞_(kāi)辟新領(lǐng)域不到一年的魏廣華，講起“秘籍”已經(jīng)頭頭是道。
2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準(zhǔn)備“大干一場(chǎng)”時(shí)，市區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)每平米約為6000—8000元，短短9個(gè)月過(guò)去，新樓盤開(kāi)盤價(jià)鮮有低于每平米1.5萬(wàn)元的，個(gè)別湖景、江景、學(xué)區(qū)房，甚至在2.5—2.8萬(wàn)元之間。
回想起這9個(gè)月的光景，魏廣華自稱“如入無(wú)人之境”?！?016年中，廈門島內(nèi)的均價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當(dāng)時(shí)我已聽(tīng)聞?wù)闹菔袇^(qū)有兩片舊城拆遷，以及6個(gè)自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬(wàn)戶，平均每戶至少握著百來(lái)萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款，此刻拉升房?jī)r(jià)，不愁沒(méi)有接盤俠。滿地是剛需。均價(jià)低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點(diǎn)學(xué)區(qū)房和廈漳同城化的概念，是個(gè)很適合講故事的地方?！?/p>
到漳州安營(yíng)扎寨后，魏廣華他們?cè)缫咽孪炔群命c(diǎn)了，首先相中當(dāng)?shù)孛Ｕ闹輰?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房——冠城國(guó)際，彼時(shí)該小區(qū)均價(jià)約為1萬(wàn)元。這是個(gè)典型的“學(xué)區(qū)房”二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套，介于60—80平米之間，只需不到1000萬(wàn)的資金，便可一把吃下“流通盤”，這就相當(dāng)于控制住了該盤近乎全部的流通市場(chǎng)。
這一“套路”屢試不爽，魏廣華其他9個(gè)兄弟在其他樓盤如法炮制，陸陸續(xù)續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元。這在當(dāng)時(shí)，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場(chǎng)的三分之一存量。此刻距離6月他們進(jìn)駐時(shí)，剛過(guò)去三個(gè)月，而漳州的房?jī)r(jià)已被在他們的刺激下，每平米漲了近2000塊錢。
“十個(gè)人要一口氣買下這些房子不是易事，難免樹(shù)大招風(fēng)。上數(shù)量級(jí)的投資，得從老家親朋好友那里借來(lái)身份證。但親朋好友畢竟有限，于是，他們就通過(guò)中介公司找農(nóng)民工買身份證，之后再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶，對(duì)收入證明也不會(huì)認(rèn)真核查。
這樣做不僅悄無(wú)聲息，還能拿到貸款優(yōu)惠?！蔽簭V華說(shuō)起如此“簡(jiǎn)單又暴利的賺錢方式，感覺(jué)有點(diǎn)上癮”。
吃下市區(qū)三分之一的流通盤，僅是魏廣華的第一步驟。接下來(lái)，他們找到在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)始一天一天地刷新手中房產(chǎn)的掛牌價(jià)格?！爸灰覀兪稚系姆吭匆黄鹛r(jià)，再散布房?jī)r(jià)即將大漲的消息，在售的房東也會(huì)跟風(fēng)抬價(jià)，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會(huì)擴(kuò)大。我們可以通過(guò)對(duì)倒交易的方式抬高房?jī)r(jià)，也可以直接刷新掛牌價(jià)?！蔽簭V華表示，聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)后，就開(kāi)始通過(guò)媒體、論壇、公眾號(hào)等途徑，為“廈漳同城化”、學(xué)區(qū)房、江景房等概念造勢(shì)。2016年底至2017年初，“廈門地鐵將修到漳州市區(qū)”的消息已傳遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已經(jīng)深入人心，成為市民們茶余飯后的談資，也成為房?jī)r(jià)瘋漲的催化劑。
加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及泉州、廈門等省內(nèi)土豪紛紛趕赴漳州掃樓，這個(gè)偏居福建東南一隅的四線農(nóng)業(yè)城市，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房?jī)r(jià)卻以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢(shì)，從六七千元起步，向1.5萬(wàn)元、2萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、2.8萬(wàn)元進(jìn)發(fā)。
2017年4月初，魏廣華在漳州賓館見(jiàn)到中國(guó)證券報(bào)記者時(shí)，滿面春風(fēng)得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中，他說(shuō)這輩子從未想過(guò)有如此輕松的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉(zhuǎn)手，當(dāng)時(shí)投出去的1.2億元，凈賺約2億元，已經(jīng)開(kāi)始尋找下一個(gè)城市。
“這不到一年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，我看在眼里，感到心酸和氣憤。在這種風(fēng)氣的感染下，將來(lái)沒(méi)人愿意腳踏實(shí)地做實(shí)業(yè)。炒房團(tuán)掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個(gè)青年家庭一生的財(cái)務(wù)支出。一個(gè)炒房團(tuán)就能輕松卷走2億元，5個(gè)團(tuán)就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來(lái)后，拱手送給他們的?！闭闹莓?dāng)?shù)匾晃还賳T告訴中國(guó)證券報(bào)記者。
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基金經(jīng)理“結(jié)伙”赴貴陽(yáng)
接通胡英杰的電話時(shí)，他的語(yǔ)氣輕快嘹亮，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望。因?yàn)椋齻€(gè)月來(lái)的調(diào)研總算塵埃落定，下一個(gè)目標(biāo)就是貴陽(yáng)。
胡英杰，炒家，2015年“股災(zāi)”之前，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基金經(jīng)理。自股災(zāi)“敗光”之后，他的主營(yíng)業(yè)務(wù)從炒股變更為炒樓。在深圳挖得“災(zāi)后重建”的第一桶金之后，他開(kāi)始尋覓下一個(gè)獵物。
“相對(duì)于琢磨不透的股市，樓市風(fēng)險(xiǎn)更小，利潤(rùn)更高，更易于把握?！焙⒔芩坪跻呀?jīng)打通股市和樓市的任督二脈，“
最核心的是運(yùn)用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，貴陽(yáng)的樣子，我現(xiàn)在投個(gè)30萬(wàn)塊錢，可能就可以把一個(gè)100萬(wàn)的房產(chǎn)買下來(lái)。買下來(lái)可能過(guò)不了多久就翻倍了，這個(gè)時(shí)候的收益率一下就放大4倍?！?/p>
胡英杰不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，和他一起“不務(wù)正業(yè)”的小伙伴還有五個(gè)，每個(gè)人身上都有三五千萬(wàn)現(xiàn)金。但是，他們對(duì)銀行貸款一直情有獨(dú)鐘。即使手上有足夠的資金，也不會(huì)一次性付清。首付款比例越低，杠桿效應(yīng)就越大，自有資金的回報(bào)率就越高。
“炒樓和炒股差不多，找準(zhǔn)有題材、有概念的樓盤，聯(lián)合坐莊吃下市面上的流通盤，而且要吃小戶型，這樣成本低，收益率高?！焙⒔苁?015年10月份正式“下?！钡?，他慶幸自己走入了“一片新天地”。
Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月15日開(kāi)始，之后的181個(gè)交易日，A股市場(chǎng)共發(fā)生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是說(shuō)，幾乎每10個(gè)交易日股民就要經(jīng)歷一次“股災(zāi)”。
正當(dāng)股民們對(duì)著A股走勢(shì)長(zhǎng)吁短嘆，哀其不幸怒其不爭(zhēng)時(shí)，樓市已連創(chuàng)新高?！霸诖俗鲆粋€(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)，如果有人在2015年1月份時(shí)在深圳購(gòu)入一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬(wàn)元，收益高達(dá)690萬(wàn)元。如果此人在1月4日時(shí)將用于購(gòu)房的首付90萬(wàn)元投資于股市，到如今能保本已算萬(wàn)幸?！焙⒔鼙硎?。
那么， 胡英杰這回為什么會(huì)盯上貴陽(yáng)呢?“這些年我一直在關(guān)注貴陽(yáng)花果園小區(qū)，該小區(qū)被譽(yù)為中國(guó)第一神盤，是亞洲最大樓盤，占地1830萬(wàn)平方米，計(jì)劃入住人口50萬(wàn)人。從今年1月初開(kāi)始，胡英杰在花果園租下一套房，白天他有時(shí)到市內(nèi)各個(gè)中介門面串門，有時(shí)在家做功課，對(duì)比貴陽(yáng)與全國(guó)其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)差距，并試圖尋找原因。但是，晚上9點(diǎn)過(guò)后，胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動(dòng)地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡(jiǎn)單，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈，并認(rèn)真做好筆記。
經(jīng)過(guò)三個(gè)月的調(diào)研，胡英杰基本摸透了，花果園的入住率已經(jīng)達(dá)到80%。這個(gè)“神盤”的入住率是炒家評(píng)判貴陽(yáng)是否值得一炒的主要指標(biāo)。“你知道嗎，貴陽(yáng)竟然還沒(méi)有地鐵房的概念?！焙⒔苷f(shuō)，按照他過(guò)去兩年在深圳積累的經(jīng)驗(yàn)，兩條地鐵線交匯處的房?jī)r(jià)漲得最快最兇。而從縱向時(shí)間上來(lái)看，貴陽(yáng)近年的房?jī)r(jià)基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)對(duì)比來(lái)看，貴陽(yáng)與他們還差一截。
“4月中下旬住建部要公布全國(guó)70個(gè)主要城市的一季度房?jī)r(jià)走勢(shì)，貴陽(yáng)肯定又墊底，這塊洼地一定會(huì)吸引游資進(jìn)來(lái)。貴陽(yáng)市內(nèi)交通比較擁堵，也是國(guó)內(nèi)比較有名的賭城，地鐵房概念肯定能火。
下一步，我們的計(jì)劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉(zhuǎn)手，也容易抬起價(jià)格?！焙⒔苷f(shuō)。
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G縣的賣地“生意”
G縣地處“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過(guò)10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。當(dāng)?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務(wù)工，只有春節(jié)時(shí)，各地車牌會(huì)“云集”縣城，之后又冷冷清清。
2011年，江蘇“土豪”徐波來(lái)到此地經(jīng)營(yíng)設(shè)廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點(diǎn)過(guò)后就一片漆黑。這一年，縣財(cái)政收入5億元。徐波屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y“圈”過(guò)來(lái)的大款，到此后不久，G縣領(lǐng)導(dǎo)與其漸漸熟絡(luò)起來(lái)。2011年下半年的一天，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波，跟他商議“干出一番事業(yè)”。
“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō)，我們這里的住宅用地每畝大約70萬(wàn)元，你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)，下一宗土地招拍掛的時(shí)候，必須幫我舉牌到250萬(wàn)元以上，超出150萬(wàn)元的部分，縣財(cái)政會(huì)擇機(jī)返還給你們。樓盤開(kāi)發(fā)后，縣里會(huì)配合你們把房?jī)r(jià)炒上去?！币皇澜?jīng)商的徐波當(dāng)機(jī)立斷，這是一個(gè)“雙贏”的項(xiàng)目，他很快就從江蘇老家招來(lái)5個(gè)鐵哥們。
徐波回憶說(shuō)，“那塊地拍賣那天，起拍價(jià)是70萬(wàn)元，從早上8點(diǎn)開(kāi)始，我們6個(gè)人坐在最后排。江西本地開(kāi)發(fā)商每次兩千、三千地加價(jià)，一路拍到10點(diǎn)鐘，我們都快睡著了，才剛剛報(bào)到95萬(wàn)元。眼看著離目標(biāo)價(jià)還很遠(yuǎn)，我們第一次舉牌，報(bào)出150萬(wàn)的價(jià)碼，當(dāng)時(shí)所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時(shí)后，價(jià)格還在160萬(wàn)元附近徘徊。眼看著快11點(diǎn)了，我們加快進(jìn)度，第二次舉牌報(bào)價(jià)230萬(wàn)元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬(wàn)元一畝?！?/p>
這塊地后來(lái)被規(guī)劃成G縣第一個(gè)人車分離地高端住宅項(xiàng)目，2014年開(kāi)盤價(jià)是5500塊錢，在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價(jià)。徐波解釋了其中的奧秘：開(kāi)盤之前，就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門來(lái)，答應(yīng)可以一次性買下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部?jī)?yōu)惠，每平米降到4200塊錢，但對(duì)外必須宣稱每平米售價(jià)6000塊錢。
“這是個(gè)雙贏的交易，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的資金極其龐大，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難，嚴(yán)格時(shí)甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開(kāi)發(fā)商自己解決資金難題，所以財(cái)務(wù)成本相當(dāng)沉重，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，如果銷售過(guò)慢導(dǎo)致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會(huì)形成財(cái)務(wù)危機(jī)，更嚴(yán)重就是破產(chǎn)。”徐波告訴中國(guó)證券報(bào)記者，這時(shí)候有游資炒房團(tuán)找上門，就當(dāng)是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合，捂盤惜售，統(tǒng)一提價(jià)，一唱一和把房?jī)r(jià)抬起來(lái)。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作，設(shè)個(gè)分校，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目。
在上述地塊拍出一畝250萬(wàn)元的史前高價(jià)后，G縣又如法炮制出了兩個(gè)“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房?jī)r(jià)從3000塊錢漲到5000多塊錢。財(cái)政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。
“2016年我們的財(cái)政收入是13億元，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金。”G縣財(cái)政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴中國(guó)證券報(bào)記者，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開(kāi)機(jī)生產(chǎn)，財(cái)政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。
土地財(cái)政不僅解了G縣的財(cái)政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補(bǔ)償款，他們?cè)谝灰怪g暴富。原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“如今新開(kāi)的酒店，房間基本都配了一臺(tái)麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見(jiàn)增多，看了實(shí)在痛心?！?/p>
