武晚傳媒·武漢晚報(bào)12月29日訊（記者汪甦 通訊員呂友明 楊陽(yáng)）小區(qū)車庫(kù)車位出租給業(yè)主以外的單位和個(gè)人，租賃期不超1年；共有物業(yè)的收益屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有……今天，武漢市第十四屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議了《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》。

為持續(xù)推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)，打通黨組織聯(lián)系群眾、服務(wù)群眾“最后一百米”，《條例（草案）》此次調(diào)整了物業(yè)服務(wù)用房的面積標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化了首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件和程序，明確了業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。另外，還修改和增加了物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和車庫(kù)車位銷售對(duì)象等內(nèi)容。

出租給業(yè)主以外的單位和個(gè)人，租賃期不超1年

《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。

在滿足業(yè)主需要后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給業(yè)主以外的單位和個(gè)人的，每次租賃期限不得超過(guò)1年。出租的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。

業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的車位、車庫(kù)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。

市人大城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)委員會(huì)主任委員左紹斌介紹，《條例（草案）》關(guān)于停車位的增加內(nèi)容，一是對(duì)于全體業(yè)主所有的停車位，按照優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則，由業(yè)主大會(huì)決定利用方式及收益；二是對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商的停車位，兼顧開(kāi)發(fā)商也業(yè)主之間的利益平衡，規(guī)定開(kāi)發(fā)商先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并向全體業(yè)主公示租售方案后，再進(jìn)行租售。

公共收益應(yīng)按一定比例作建設(shè)維護(hù)資金

從前期物業(yè)階段開(kāi)始，部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)，通過(guò)出租車位(車庫(kù))和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等獲取利益，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突。因此，《條例（草案）》明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，規(guī)定共有物業(yè)的收益屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)存入指定資金賬戶，由業(yè)主大會(huì)管理。

公共收益不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理，業(yè)主大會(huì)可以持備案證明向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立賬戶。

住宅物業(yè)區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得公共收益，應(yīng)當(dāng)劃定一定比例作為物業(yè)區(qū)域建設(shè)維護(hù)資金。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

《條例（草案）》中明確，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房屋主管部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日(含當(dāng)月)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止違規(guī)裝飾裝修等十四種行為

《條例（草案）》規(guī)定了物業(yè)區(qū)域內(nèi)的禁止行為，建議在物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止行為中增加違規(guī)裝飾裝修等內(nèi)容。

禁止損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；禁止將沒(méi)有防水功能的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；禁止破壞或者擅自改變房屋外觀；禁止未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；禁止超荷載堆放物品，嚴(yán)重危害房屋安全；禁止擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；禁止擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損毀樹(shù)木、綠地；禁止違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，擅自占?jí)?、遷移燃?xì)夤艿溃瑩p壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；禁止隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)、光源等；禁止擅自架設(shè)電線、電纜,在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；禁止違反規(guī)定停放車輛；禁止違反規(guī)定出租房屋；禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物；法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

同時(shí)，還規(guī)定了物業(yè)區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法工作。明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止行為的行政執(zhí)法主體，如規(guī)定由城管部門負(fù)責(zé)查處違建、毀綠種地和養(yǎng)殖家禽、噪聲油煙擾民、占道經(jīng)營(yíng)、“穿墻打洞”等；房屋部門負(fù)責(zé)查處改變房屋結(jié)構(gòu)、違規(guī)租賃等；質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)小區(qū)電梯、鍋爐安全等設(shè)備的安全監(jiān)管等。

配套設(shè)施獨(dú)立的大型小區(qū)可分劃物業(yè)區(qū)

《條例（草案）》對(duì)物業(yè)區(qū)域的劃分也進(jìn)行了規(guī)定。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列規(guī)定確定：

物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域；但規(guī)模過(guò)大、劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域。

分期建設(shè)項(xiàng)目或者2個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域。

已建成或共用設(shè)施設(shè)備比較齊全且相對(duì)集中的項(xiàng)目，可以劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域。

建面不低于總面積2‰，并不得少于100平方米

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。

《條例（草案）》規(guī)定，配置的物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建筑物總面積的2‰，并不得少于100平方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不得少于20平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立、合格的水、電等計(jì)量裝置，并且具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置。

新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。

業(yè)委會(huì)任期屆滿60日前應(yīng)開(kāi)業(yè)主大會(huì)

一個(gè)物業(yè)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)

《條例（草案）》調(diào)整和優(yōu)化了首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件和程序，規(guī)定交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的；首次交付專有部分之日起滿2年且交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上的；交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%以上的，也應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員中應(yīng)當(dāng)有一定比例的共產(chǎn)黨員。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

《條例（草案）》還明確了業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議完成換屆選舉。

對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)給予財(cái)政補(bǔ)貼

《條例（草案）》鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理物業(yè)不善的老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

區(qū)人民政府可以通過(guò)購(gòu)買服務(wù)等方式，對(duì)提供公益性物業(yè)服務(wù)的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼和扶持。