用法治“良方”破解物業(yè)管理難題

《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，將于5月1日施行

業(yè)委會(huì)成立難、部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平低、物業(yè)糾紛得不到及時(shí)化解、公共收益收支管理不規(guī)范、高空拋物等安全問題無人監(jiān)管……這樣的物業(yè)“頑疾”影響了居民的居住體驗(yàn)。回應(yīng)群眾對(duì)美好生活的向往，市人大常委會(huì)持續(xù)加快民生領(lǐng)域立法，制定出臺(tái)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。

《條例》結(jié)合合肥實(shí)際，聚焦新形勢(shì)下物業(yè)管理的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，把物業(yè)管理納入基層治理范疇，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理新體系，對(duì)物業(yè)管理中“頑疾”“對(duì)癥下藥”，在規(guī)范業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)運(yùn)行、加強(qiáng)物業(yè)糾紛調(diào)處等方面作出創(chuàng)新性規(guī)定。2月24日，《條例》經(jīng)市十七屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議表決通過，3月31日，省十四屆人大常委會(huì)第一次會(huì)議審查批準(zhǔn)，將于今年5月1日起施行。

“小切口”立法解難題

近年來，市人大常委會(huì)以“不重復(fù)、有特色、可操作”為原則，緊密結(jié)合合肥實(shí)際，開展了形式多樣的“小切口”立法，解決了一批群眾關(guān)注的民生問題，取得了很好的社會(huì)效果。此次制定出臺(tái)的《條例》，便是這一做法的又一生動(dòng)注解。

“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”，物業(yè)管理的水平直接影響市民群眾的獲得感、幸福感、安全感。市十七屆人大一次會(huì)議期間，《關(guān)于制定〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定〉的議案》被列為大會(huì)議案。群眾有所呼，立法有所應(yīng)，制定《條例》被列入市人大常委會(huì)2022年工作要點(diǎn)和立法工作計(jì)劃。

在市人大常委會(huì)的指導(dǎo)下，包括政府部門、專家學(xué)者在內(nèi)的起草小組，緊扣“抓好小切口，解決大問題”精神，形成《條例》初稿。為了讓《條例》更有針對(duì)性和可操作性，起草小組多次對(duì)初稿進(jìn)行討論和修改，梳理分析吸收發(fā)達(dá)城市經(jīng)驗(yàn)，邀請(qǐng)省人大常委會(huì)法工委、省社科院、安大法學(xué)院等有關(guān)專家進(jìn)行論證，逐步修改完善，形成《條例（草案）》。

為了讓《條例》載滿民意，直抵民心，市人大常委會(huì)堅(jiān)持“開門立法”，多次分類型組織業(yè)主代表、基層組織、物業(yè)公司召開座談會(huì)。同時(shí)通過網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等線上渠道，廣泛征求公眾意見。經(jīng)過多輪專題論證、廣泛征求意見、反復(fù)修改完善，《條例》出臺(tái)。

翻閱《條例》可以發(fā)現(xiàn)，這不是一部“大部頭”，僅有七章五十一條?！稐l例》簡潔明了，上位法已有規(guī)定的均沒有重復(fù)表述，各條款與國家相關(guān)法律法規(guī)和文件緊密銜接，具有較強(qiáng)的可操作性。《條例》堅(jiān)持問題導(dǎo)向，針對(duì)合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際，從當(dāng)下物業(yè)管理中突出存在的問題和人民群眾最關(guān)切的問題入手，作出規(guī)定實(shí)現(xiàn)“對(duì)癥下藥”，極具針對(duì)性。

“堅(jiān)持‘小切口’，體現(xiàn)針對(duì)性，注重創(chuàng)新性，確保實(shí)效性，一直以來都是合肥地方立法的特色。這一特色在《條例》制定過程中得到了充分體現(xiàn)?！笔腥舜蟪Ｎ瘯?huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在起草審議修改過程中，堅(jiān)持“針對(duì)問題立法、立法解決問題”的理念，把問題導(dǎo)向貫穿于整部《條例》中，精準(zhǔn)聚焦住宅小區(qū)物業(yè)管理中亟須解決的實(shí)際問題，通過補(bǔ)充立法更好貼近合肥實(shí)際、細(xì)化相關(guān)規(guī)定增強(qiáng)可操作性，更好滿足合肥住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要。

聚焦熱點(diǎn)開“良方”

將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間或廚房，讓樓下鄰居膽戰(zhàn)心驚；高空拋物、占用消防通道等亂象時(shí)而發(fā)生，讓全體業(yè)主苦不堪言；不滿物業(yè)服務(wù)水平拒不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交，從而陷入惡性循環(huán)……

《條例》出臺(tái)后，這些問題都有了解決渠道?！稐l例》明確了在物業(yè)管理區(qū)域的一系列禁止行為，例如，將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；擅自在房屋地下挖掘增加空間；擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；損壞公共綠化、公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；擅自將住宅、車位、儲(chǔ)藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房……為保障業(yè)主居住安全，《條例》對(duì)私拉電線為電動(dòng)車充電；占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口等行為也明確禁止。

《條例》規(guī)定，若發(fā)生這些行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)部門依法處理。

為提升物業(yè)企業(yè)管理水平，《條例》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁止行為。例如，違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、增加收費(fèi)內(nèi)容；采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)猓膿Q門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)……物業(yè)若有這些行為，業(yè)主可以向縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴，后者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，依法作出處理并告知業(yè)主。

《條例》規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)隱患排查機(jī)制，定期排查老舊房屋、樓道堆放、高空墜物、非機(jī)動(dòng)車違規(guī)充電、違規(guī)群租等安全隱患，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查，并對(duì)有關(guān)情況依法處理。

《條例》對(duì)法律責(zé)任進(jìn)行了明確，例如，采取改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款；未按照規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格管理部門責(zé)令限期改正，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

小區(qū)公共收益監(jiān)督難，物業(yè)維修資金使用難等問題一直備受關(guān)注。對(duì)此，《條例》明確了公共收益收入及支出范圍，并建立公共收益共管賬戶制度。業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居（村）委會(huì)設(shè)立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以決定與居（村）委會(huì)設(shè)立公共收益共管賬戶，居（村）委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共收益的程序、范圍、額度等加強(qiáng)監(jiān)督。為解決住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金籌集使用難的問題，《條例》明確了緊急情況下維修資金的使用程序，提高了維修資金使用效率。

黨建引領(lǐng)“新格局”

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是基層治理的重要單元，《條例》突出“黨建引領(lǐng)”，將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入社會(huì)治理范疇，明確了黨建引領(lǐng)物業(yè)管理納入社區(qū)治理的新路徑，積極構(gòu)建共建共治共享的社會(huì)治理新格局。

《條例》開篇明確指出，住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，按照政府監(jiān)管、業(yè)主自治、屬地管理、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則，建立街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的住宅小區(qū)治理體系。

《條例》強(qiáng)化政府監(jiān)管，明確政府及物業(yè)主管部門職責(zé)，突出屬地管理，明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及村（居）委員會(huì)的工作職責(zé)，促進(jìn)物業(yè)矛盾糾紛就地發(fā)現(xiàn)、就地解決。

在業(yè)主自治管理方面，細(xì)化業(yè)委會(huì)組建換屆規(guī)定，“劍指”業(yè)委會(huì)成立難“頑疾”?！稐l例》規(guī)定，符合業(yè)主大會(huì)成立條件，但三個(gè)月內(nèi)未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)報(bào)告之日起四十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?！稐l例》明確了業(yè)委會(huì)換屆程序，規(guī)定了業(yè)委會(huì)的禁止行為。值得一提的是，《條例》要求，有老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但確有困難未成立的；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的等情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立物業(yè)管理委員會(huì)暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，且任期一般不超過三年，此舉系省內(nèi)首創(chuàng)。

為了更好應(yīng)對(duì)物業(yè)矛盾糾紛多，糾紛化解機(jī)制不健全，一些矛盾糾紛難以得到及時(shí)有效化解的情況，《條例》明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)企事業(yè)單位共同參與的議事協(xié)商機(jī)制，對(duì)住宅小區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)行民主協(xié)商。

《條例》創(chuàng)新性地建立了物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，市、縣（市）區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，聘請(qǐng)專業(yè)人員開展調(diào)解工作，充分發(fā)揮退休老黨員、老干部、老職工等的作用，化解住宅小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。同時(shí)，鼓勵(lì)、支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)等有關(guān)單位和組織開展物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作。

《條例》的制定和出臺(tái)，把物業(yè)管理納入基層治理范疇，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理新體系，為使小區(qū)成為居民安心舒適的家園提供了法治保障，推進(jìn)市域社會(huì)治理現(xiàn)代化工作走深走實(shí)。今后，市人大常委會(huì)將進(jìn)一步依法履職，開展執(zhí)法監(jiān)督，為我市物業(yè)管理再上新臺(tái)階提供堅(jiān)強(qiáng)法治保障。（周勇）