寬松貨幣政策和天量信貸催生了上半年樓市的瘋狂，各地更誕生了逾200幅高總價(jià)地塊，動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)的單價(jià)地王也有數(shù)十幅。然而這個(gè)盛宴，在下半年是否能延續(xù)?
“我們?cè)?015年就判斷，今年下半年市場(chǎng)會(huì)步入調(diào)整?！?月11日，廣州一家大型房企內(nèi)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，下半年調(diào)控政策和信貸會(huì)結(jié)構(gòu)性收緊，防控風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。
基于這一判斷，該公司2015年下半年至今在銷售上采取快速去化策略，在土地資源獲取上，則幾乎沒(méi)有在公開(kāi)土地市場(chǎng)拿高價(jià)地，而是把目光投向了并購(gòu)和舊改。
這幾乎是萬(wàn)科、保利、中海外、碧桂園、恒大等多家超大型公司的共同選擇。
一旦2016年下半年市場(chǎng)調(diào)整銷售下滑，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款收緊，勢(shì)必會(huì)影響房企的資金鏈，一些激進(jìn)拿地的公司可能面臨市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的壓力。
二線地王潮
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊更是多達(dá)167宗。
前6個(gè)月，全國(guó)主要的50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)10243.7億，歷史首次突破萬(wàn)億，而在2015年同期則只有6973.14億。
值得注意的是，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市。二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，具體來(lái)看，2016年上半年的219宗高總價(jià)地塊中，武漢11宗、天津14宗、蘇州27宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗。
進(jìn)入7月，地王潮仍在向更多的城市蔓延。7月前10天，全國(guó)單幅地塊成交金額超過(guò)5億的地塊達(dá)到了29宗，其中溢價(jià)率超過(guò)50%的地王地塊(疊加北京一宗高總價(jià))合計(jì)達(dá)到了18宗地塊，仍集中在二線城市，其中南京、杭州、鄭州是地王出現(xiàn)的主要區(qū)域。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的、地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。這種不理性不健康的拿地行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，地方政府已經(jīng)注意到了土地市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題。蘇州和南京均實(shí)施了土地拍賣(mài)的“熔斷機(jī)制”，即為熱門(mén)區(qū)域內(nèi)將出讓的土地設(shè)置最高限價(jià)，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，終止土地出讓。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，土地供應(yīng)政策在下半年將進(jìn)一步收縮。
信貸部分收緊
進(jìn)入2016年二季度，房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)出現(xiàn)了明顯改變。
過(guò)去一年多的調(diào)控主要方向是去庫(kù)存，各種寬松政策次第出臺(tái)。但在系列刺激政策影響下，部分城市出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象，這迫使政策開(kāi)始“因地制宜”，甚至一城一策。
光大證券分析師詹帝指出，信貸政策較年初的全面寬松有所收縮：2016年首4 月新增人民幣貸款同比增4.6%達(dá)5.16萬(wàn)億元人民幣，M2貨幣供應(yīng)同比增長(zhǎng)12.8%。2016 年二季度末，貨幣供應(yīng)及人民幣貸款有所收縮。
住房信貸也隨之收縮。6月21日下午，合肥在二線城市中率先出臺(tái)住房限貸政策，實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸，在維持首套房首付比例25%的同時(shí)，將二套房和三套房的首付比例分別提高至40%和60%，并自7 月1 日起正式執(zhí)行。
7月9日，廈門(mén)市下發(fā)了住房信貸調(diào)控新政，對(duì)部分情況下購(gòu)房按揭貸款和公積金貸款的首付比例進(jìn)行了上調(diào)，以抑制投機(jī)性購(gòu)房，該政策將于7月15日起施行。
中金公司分析師寧?kù)o鞭認(rèn)為，廈門(mén)市此次對(duì)商業(yè)購(gòu)房貸款和公積金貸款均作出調(diào)整，按揭信貸收緊，降杠桿抑投機(jī)，釋放出政策轉(zhuǎn)向信號(hào)有助于降低樓市熱度，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。
這也是今年以來(lái)第3個(gè)非一線城市限貸，政策進(jìn)入中性期。自3月一線城市出臺(tái)樓市新政以來(lái)，4月廊坊、6月合肥、7月廈門(mén)均出現(xiàn)了收緊按揭信貸的措施，
由于行業(yè)周期進(jìn)入了價(jià)量齊漲/價(jià)漲量縮階段，近期各地城市信貸政策小幅調(diào)整說(shuō)明調(diào)控政策已經(jīng)從“友好期”逐步轉(zhuǎn)向“中性期”，未來(lái)因城施策格局會(huì)更加明顯，而市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象的武漢、鄭州等城市未來(lái)調(diào)控概率加大。
張大偉也認(rèn)為，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開(kāi)始了明顯的分化，“托底蓋帽”開(kāi)始出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，包括上海深圳的升級(jí)限購(gòu)及部分城市的信貸收緊;未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多將會(huì)升級(jí)到一城一策。
去金融杠桿則是“蓋帽”政策的主要特征，類似廈門(mén)、合肥這樣價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快的城市，未來(lái)去杠桿將成為主流政策取向。
不過(guò)，中信證券分析師陳聰指出，由于基準(zhǔn)利率在短期很難提升，而經(jīng)濟(jì)增速略有放緩，也使得銀行對(duì)不良率較低的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)更加重視。按揭貸款利率還會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)維持在較低的水平。在按揭利率不收緊的情況下，樓市并不會(huì)因?yàn)樾姓{(diào)控而發(fā)生方向性的逆轉(zhuǎn)。
他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)在7月初發(fā)出了樂(lè)觀信號(hào)：10大城市可銷售面積為8100萬(wàn)平米，比年初下降了10.7%;樓市可能在2016年三季度走出短暫的調(diào)整期。預(yù)計(jì)全年的房屋銷售速度將呈現(xiàn)N型走勢(shì)，下半年仍有熱銷窗口。
資金鏈風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)史無(wú)前例的地王潮迎面遇到信貸收縮，部分房企將面臨資金鏈緊繃的風(fēng)險(xiǎn)。
倪鵬飛、丁如曦在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》中指出，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)波動(dòng)較大，房企資金來(lái)源松緊失當(dāng)交替頻繁。2016年2月至5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，同比增速分別達(dá)30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續(xù)同比增幅為負(fù)。
另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房企到位資金53681億元，同比增長(zhǎng)16.8%，其中定金及預(yù)收款14840億元，增長(zhǎng)35.2%;個(gè)人按揭貸款8838億元，增長(zhǎng)58.5%。
其次，房企負(fù)債率創(chuàng)歷史新高。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，房企凈負(fù)債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個(gè)百分點(diǎn)。截至6月22日，今年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債規(guī)模超過(guò)4500億元。
此外，三、四線及以下城市高庫(kù)存房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，尤其一些中小房企通過(guò)非正規(guī)金融融資面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。
上述報(bào)告預(yù)計(jì)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。
前述大型房企內(nèi)部人士認(rèn)為，考慮到下半年房地產(chǎn)銷量回落預(yù)期，樓市成交重回冷靜，上半年占據(jù)房企資金來(lái)源半壁江山的個(gè)貸、定金+預(yù)收款，將受到明顯影響，進(jìn)而影響房企的資金鏈。
張大偉認(rèn)為，去年至今全國(guó)一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是，資金充裕下的資產(chǎn)荒，其中有很多泡沫成分。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。
以北京為例，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地王合計(jì)土地出讓金為1919.38億。
從地王的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)左右，而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右。
對(duì)于上述1919.38億地王來(lái)說(shuō)，未來(lái)3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也表示，房企的無(wú)止境擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致其在持續(xù)拿地、采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中需要更多的資金。當(dāng)企業(yè)擴(kuò)張的盲動(dòng)性與2016年下半年市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，資金面的需求與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾將日益突出，這類房企容易出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。
