提前還貸劃不劃算，能不能幫我省錢？什么時(shí)間點(diǎn)最合適呢？提前還貸，有什么流程和違約金的情況，哪些是必須注意的事項(xiàng)呢？??
面對(duì)著不小的貸款利息，許多買完房后的市民都想著提前還貸，擺脫房奴的命運(yùn)。以上這些問(wèn)題，也就成了大家所關(guān)注的焦點(diǎn)。
有沒(méi)有“提前還貸最佳時(shí)間點(diǎn)”？
其實(shí)，無(wú)論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款，還款的方式是等額本金還是等額本息，根本不存在什么房貸“提前還款最佳時(shí)間點(diǎn)”，這完全是一個(gè)偽命題。
住房貸款我們是以月為單位來(lái)還貸的，而銀行的利息也是精準(zhǔn)以月為單位計(jì)算的。
我們假設(shè)以公積金購(gòu)房貸款100萬(wàn)，還款方式是等額本金，房貸分30年還?，F(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%。先來(lái)看看每個(gè)月要還的本金。如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬(wàn)平均分到360個(gè)月（30×12），這樣算下來(lái)每個(gè)月固定還本金2777.78元，這是一個(gè)固定的數(shù)字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個(gè)月要還的利息就可以了。月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%為例：假設(shè)貸100萬(wàn)，那第一個(gè)月你需要還銀行的利息就是100萬(wàn)×0.270833%=2708.33元。
雖然我們這個(gè)例子說(shuō)的是等額本金還款，但無(wú)論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個(gè)月都是欠銀行100萬(wàn)，所以第一個(gè)月還的利息都是 2708.33元。需要指出的是，只是由于等額本金剛開(kāi)始每月還的本金多一些，所以第二個(gè)月開(kāi)始，利息會(huì)比等額本息的少。
由于第一個(gè)月還了2777.78元本金，這個(gè)時(shí)候總共還欠銀行100萬(wàn)-2777.78=997222.22元。所以第二個(gè)月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懶得算，直接用房貸計(jì)算器就可以算出每個(gè)月要還的利息是多少錢。
由于是選擇了等額本金，所以最后一個(gè)月欠銀行的貸款總額為2777.78元，所以利息為：2777.78*0.270833%=7.52元。
結(jié)論：提前還款并不存在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)“更值” 。
貸款時(shí)間越長(zhǎng) 利息總額就越多？
通過(guò)上面這些具體的數(shù)據(jù)，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)還房貸的過(guò)程，你是貪不了銀行一分錢，銀行也貪不了你一分錢，每個(gè)月已經(jīng)還了多少本息，還剩下多少本息，都是按照固定的房貸年化利率算出來(lái)的，誰(shuí)也占不了誰(shuí)的便宜。
具體說(shuō)，就是在你一開(kāi)始簽訂的貸款期限之內(nèi)（假設(shè)貸款30年），無(wú)論你是已經(jīng)還貸5年、10年，還是還貸15年、20年等等，在這些不同的時(shí)間點(diǎn)提前還款，也就是一次性把剩余的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時(shí)你總共就得還多少錢。
利息方面，則是你貸款的時(shí)間越長(zhǎng)，要還的利息總額就肯定是越多的，這一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的。你要是不愿意背負(fù)太多利息，那就提前還完房貸，但絕對(duì)不會(huì)說(shuō)你在第7年還完所有房貸就會(huì)比第8年還完所有房貸吃虧或者更劃算。
關(guān)于提前還貸的事情，關(guān)鍵取決于你自己想什么時(shí)候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個(gè)人都是不一樣的，因?yàn)榇蠹覍?duì)利息的承受能力以及對(duì)現(xiàn)金流的需求情況是不一樣的，也就沒(méi)有適用所有人的所謂“提前還貸最佳時(shí)間點(diǎn)”。
也就是說(shuō)，無(wú)論你什么時(shí)候還款，在房貸年利率固定的情況下，你付給銀行的利息都是嚴(yán)格按約定的利率計(jì)算的。無(wú)論什么時(shí)候還，你付出的成本就是按照公積金貸款年化利率3.25%算出來(lái)的，如果換成商業(yè)貸款，也是同樣的道理。
關(guān)于公積金貸款
公積金貸款同比于商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)利率很低。算筆帳：以一套40萬(wàn)的房屋為例，按70%的貸款額度計(jì)算可以貸款28萬(wàn)。若商業(yè)貸款年限為25年，則月均還款 1620.58元，25年付款總額486174元，支付利息總額高達(dá)206174元。而同樣是年限25年的公積金貸款，月均還款1364.49元，25年總還款409345元，支付利息總額129345元，比起商業(yè)貸款而言，25年共節(jié)省利息支出近76829元。
住房公積金相當(dāng)于一筆額外存款。住房公積金是企業(yè)和員工共同繳納的，企業(yè)會(huì)根據(jù)員工繳納的住房公積金比率補(bǔ)貼同等數(shù)額的款項(xiàng)。在貸款買房以及與房屋相關(guān)的使用中，完全歸員工個(gè)人所有，相當(dāng)于一筆放在銀行的存款。以北京為例，假如您的月薪是6000元，按5%繳納即300元/月，單位也會(huì)相應(yīng)的為您繳納300元，也就相當(dāng)于多了 600元的存款，這是相當(dāng)劃算的。
提前還清公積金貸款是否劃算？
1.公積金貸款不容易成功申請(qǐng)，目前很多銀行的公積金貸款要排隊(duì)半年以上，在您還清了公積金貸款后，如果想再購(gòu)置其他住房，就很難再次成功貸到款。
2.如果您把手頭的閑錢用來(lái)還公積金貸款，當(dāng)您遇到其他突發(fā)事件急需用錢，比如孩子上學(xué)、父母生病、買車等智能申請(qǐng)商業(yè)貸款，利率會(huì)大幅度提高，支付的利息更多。
3. 如果您拿閑錢買短期理財(cái)產(chǎn)品或者找到好的項(xiàng)目進(jìn)行投資，收益會(huì)超過(guò)還公貸的利息，并且還可能有額外的收入。
4. 考慮到通貨膨脹的因素，現(xiàn)在的錢永遠(yuǎn)比未來(lái)的錢更值錢。我國(guó)的通貨膨脹率一直處于銀行利率之上，那就意味著，您的還款金額是一直在貶值的，那對(duì)于貸款的您來(lái)說(shuō)是很劃算的。
5.最重要的一點(diǎn)是，公積金按揭貸款是按等額本息的方式還款，這種還款方式每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這一點(diǎn)在辦貸款時(shí)銀行是不會(huì)提示您的。
是否選擇提前還貸
5個(gè)小建議
房貸提前還完誰(shuí)都可以去做，只要你愿意，但不存在所謂的“最佳時(shí)間點(diǎn)”
有一部分人，只要銀行有貸款，就感覺(jué)自己在背債，渾身不舒服，就想提前還款，那就去還，了結(jié)自己心里的不舒服
很多人還貸幾年后大家可能要換房、購(gòu)買第二套等，需要先還完貸款，或者要把房子還清后再拿去抵押貸更多的錢。這種情況也要提前還款，但時(shí)間點(diǎn)也是根據(jù)自己的情況來(lái)定的。
如果要提前還款，你只需要考慮一點(diǎn)，就是過(guò)早還款銀行可能會(huì)有罰息，不同銀行不同地區(qū)有不同的規(guī)定。具體情況自己可以查一查當(dāng)時(shí)簽下的合同怎么說(shuō)。
相比很多理財(cái)產(chǎn)品給你帶來(lái)的年化利率，銀行房貸的年化利率真的很低，這是一個(gè)非常低的成本。在沒(méi)有上面講到的這些需要提前還款的情況出現(xiàn)時(shí)，如果硬是說(shuō)“提前還完房貸”要有什么技巧的話，那就是越晚還越好。如果房貸利率下降，那就更值了，更是要越晚還越好。
