樓市調(diào)整的步子似乎越來(lái)越近了。日前社科院發(fā)表報(bào)告指出:2016年下半年到2017年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。事實(shí)上,從近期各地所發(fā)生的一系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊,均釋放出“下半年樓市恐怕不好過(guò)”的信號(hào)。

社科院下半年房?jī)r(jià)增幅將回落

眼下,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、地價(jià)依然亢奮,政府智囊機(jī)構(gòu)開(kāi)始發(fā)出了不同的聲音。在中國(guó)社科院7月6日發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》中,社科院預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。

“調(diào)整可能遲到,但不會(huì)缺席?！鄙缈圃旱膱?bào)告認(rèn)為,持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度,決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后?；谶^(guò)去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)以及影響因素變化對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)判,從今年下半年至明年第二季度的時(shí)間段內(nèi),房?jī)r(jià)增幅將呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。報(bào)告指出,如果說(shuō)2015年到2016年是政策刺激下的上升之年,2016年到2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。

事實(shí)上,自5 月份開(kāi)始,已相繼有地產(chǎn)商預(yù)判下半年樓市成交量會(huì)調(diào)整。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在最近一次的公開(kāi)活動(dòng)上就表示,下半年的房子一定沒(méi)有上半年賣得好,“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大了,房?jī)r(jià)不可能每年都往上漲,這一輪房?jī)r(jià)漲這么快,已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了?！?。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也多次撰文表示,下半年房?jī)r(jià)漲幅將收窄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,一二線城市未來(lái)一年的房?jī)r(jià)可能不會(huì)漲超過(guò)50%,拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題,巨大的成本壓力使得風(fēng)險(xiǎn)非常大。

社科院報(bào)告認(rèn)為,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)總體穩(wěn)妥,從而使市場(chǎng)和投資從緩慢到快速回升,去庫(kù)存成效明顯,但仍有需改進(jìn)空間。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。

資金面房企面臨資金風(fēng)險(xiǎn)地王或有生死抉擇

近期多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,6月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已在收窄,這或許反映出下半年樓市的格局。多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映,2016年二季度,全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房新增房客比下降,下半年市場(chǎng)將降溫。

而在一手市場(chǎng),不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,由于前期市場(chǎng)高溫透支了大量需求,市場(chǎng)后續(xù)需求不足,房企資金鏈回籠也會(huì)減緩。有證券機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),2016年下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。而從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,1-6月成交面積同比增長(zhǎng)32.94%,相比1-5月回落3.49個(gè)百分點(diǎn)。樓市成交整體降溫的趨勢(shì)得到驗(yàn)證。

而對(duì)于房企而言,另一個(gè)資金來(lái)源——開(kāi)發(fā)貸,也不斷在收緊。一家股份制銀行三季度的重點(diǎn)項(xiàng)目表顯示,除了超大型房企項(xiàng)目,在十幾頁(yè)表格中,竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。據(jù)透露,目前只有超大型房企或央企背景的房企項(xiàng)目才會(huì)被上報(bào),即便如此,還要在審批會(huì)上反復(fù)討論和分析風(fēng)險(xiǎn)。而一些小銀行2016年上半年連一筆開(kāi)發(fā)貸都沒(méi)有放。銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),下半年銀行開(kāi)發(fā)貸將大幅收緊,各家銀行將重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。

“今年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗地王,6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀(jì)錄。”張宏偉認(rèn)為,上半年制造了無(wú)數(shù)話題的“地王”房企,其潛在風(fēng)險(xiǎn)尤其需要關(guān)注。尤其是那些實(shí)力有限而又‘高溢價(jià)’拿地的房企,更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)?！霸跇鞘邢掳肽陮⑦M(jìn)入調(diào)整期的背景下,‘地王’或面臨生與死的抉擇?！?/p>

政策面多個(gè)熱點(diǎn)城市為樓市降溫

而多個(gè)樓市過(guò)熱城市政策收緊也在悄悄展開(kāi)。7月9日,廈門國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了樓市信貸調(diào)控政策,“認(rèn)房又認(rèn)貸”。廈門將于7月15日起調(diào)整住房信貸政策,其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化,對(duì)于名下有一套房但未結(jié)清貸款的,或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%,而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。此外,停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

對(duì)于此次廈門調(diào)控政策的出臺(tái),被解讀為要給持續(xù)高燒的廈門樓市降溫。2016上半年廈門不斷刷新地王紀(jì)錄,一度引起購(gòu)房恐慌,目前島外房?jī)r(jià)已邁入3萬(wàn)以上時(shí)代,島內(nèi)豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格達(dá)7萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新政重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”,對(duì)改善及投資客打擊較大。

據(jù)羊城晚報(bào)記者觀察,自從3月25日上海出臺(tái)了“滬九條”樓市新政后,北京、深圳也已收緊了樓市調(diào)控政策,合肥也從7月1日起提高首付比例,從這些城市政策面變化的趨勢(shì)來(lái)看,都是通過(guò)提高首付比例“降杠桿”成為未來(lái)核心一二線城市樓市政策的重要特征。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析,表面上來(lái)看,去年下半年以來(lái),上述核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升,“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,但是,由于首付比例的提高、政策面預(yù)期收緊與市場(chǎng)調(diào)整的來(lái)臨,上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

“央行等相關(guān)部門已開(kāi)始對(duì)熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研,儲(chǔ)備政策已經(jīng)準(zhǔn)備充分,只不過(guò)等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已?！睆埡陚ヮA(yù)計(jì),三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。合肥已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控政策,7月1日開(kāi)始正式執(zhí)行,南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付的政策。