產(chǎn)權(quán)銷售、委托經(jīng)營、分時度假、眾籌養(yǎng)老。隨著異地養(yǎng)老風氣日盛和大城市霧霾問題日益嚴重，最近幾年，旅游地產(chǎn)項目備受老年人關注，而這些項目的銷售方式也花樣百出。開發(fā)商賣掉別墅之后，無論后續(xù)出租經(jīng)營得如何都已是穩(wěn)賺不賠。但業(yè)主每年固定天數(shù)的分時度假權(quán)和委托經(jīng)營收益能否得到保障，卻完全由開發(fā)商說了算。尤其對于想盡早過上“采菊東籬下，悠然見南山”生活的退休一族來說，購房后還要經(jīng)過漫長的8至12年等待才能隨心所欲居住。這筆賬究竟是否合算，每個老年人都需要仔細考量。
高收益并不容易實現(xiàn)
既能投資升值，又能消費享受，還有相當大的自主選擇權(quán)，這看上去簡直是無比完美的投資項目。孔先生被銷售經(jīng)理說得有些動心，差點兒現(xiàn)場簽約掏定金。然而花好幾百萬買房畢竟不是小事，他還是抑制住了沖動，決定回家和老伴、兒子商量商量再說。老伴在投資理財方面比較保守，聽聞如此復雜的購房模式，她憑直覺覺得有些風險，但又說不出風險到底在哪里。孔先生的兒子恰好這段時間出差，孔先生就沒打擾他。事情暫時擱置了兩周。
7月初的一天，孔先生想問銷售經(jīng)理一些細節(jié)問題。然而當他打電話過去，卻被告知這個項目的第一期已經(jīng)售罄，現(xiàn)在只能等第二期開盤，不過第二期的價格肯定要比第一期高不少。孔先生連連后悔自己在機會面前沒把握?。骸翱磥碚媸呛庙椖?，人家沒忽悠咱們。不然怎么這么快就搶光了呢！還是我那同學某某某有經(jīng)驗，當機立斷，撈到寶了?！?/p>
一星期之后，孔先生對兒子述說了這件事。小孔上網(wǎng)搜索一番后安慰老爸：咱們沒買度假村不一定錯，這種“產(chǎn)權(quán)銷售+委托經(jīng)營”的模式與分時度假消費有幾分相似，但實際上不太適合老年人。
小孔根據(jù)網(wǎng)上查到的資料為老爸算了一筆賬：若孔先生按全款的9.2折327萬買下那套面積172平方米的別墅，開發(fā)商按照承諾每年返還8%，那么開發(fā)商每年需要付給孔先生26萬。從地理位置看，這個項目的旁邊就是麗江最知名的奢華度假村之一悅榕莊；從樣板間風格、項目規(guī)模、度假村設施等方面看，該項目也與悅榕莊非常相似。目前悅榕莊度假村里一套150平方米的花園別墅，在攜程、藝龍等網(wǎng)站上預訂的價格是一宿2000元左右。假設孔先生所購別墅被開發(fā)商出租經(jīng)營后也是一宿2000元，那么一年的出租天數(shù)至少要達到131天，也就是入住率保證在35.9%，才能創(chuàng)造26萬的收入。而開發(fā)商自己還要留下一部分利潤，新度假村的經(jīng)營、宣傳也是有成本的，那么入住率必須要達到40%以上開發(fā)商才有利可圖。根據(jù)中國度假發(fā)展專業(yè)委員會的報告，2014年全國星級酒店的出租率只有53.1%，度假酒店的出租率則遠低于這個數(shù)。要想在現(xiàn)有高端度假村旁邊再建一座類似模式的度假村，并保證40%以上的入住率，這對任何一個酒店經(jīng)營者來說都是個挑戰(zhàn)。另一方面，即便日后房產(chǎn)升值，這筆300多萬的資金被占壓12年，對于已經(jīng)60多歲的孔先生來講也是不合適的，老年人還是消費第一，投資第二。聽兒子這么一分析，孔先生不再后悔，反而慶幸自己沒有一時沖動做出錯誤決策。
10萬塊錢就能在麗江買別墅？
今年6月下旬，年過花甲的孔先生(化名)在一次老同學聚會中聽說了一個旅游地產(chǎn)投資項目?？紫壬泻脦孜秽従釉谏綎|、海南買了海景房，看著人家夏天去山東，冬天去海南，孔先生和老伴也曾商量過，要不要把二環(huán)路邊上的房子出租，再加上點積蓄，老兩口去個山清水秀的地方買套房子養(yǎng)老。為進一步了解情況，他跟老同學一起來到開發(fā)商旗下某投資公司位于東四的辦公室，參加了項目投資說明會。
該項目位于麗江古城邊，是一座頗具規(guī)模的豪華度假村。度假村依山傍湖，里面不僅有獨棟別墅、聯(lián)排別墅，還包括五星級酒店、電影院、藝術館、風情商業(yè)街等等，總占地面積超過30萬平方米，容積率0.7，綠化率40%。“獨棟大平層，超大獨立浴室，超大落地窗，超大庭院和室內(nèi)溫泉泡池，私享SPA體驗?！蓖蹣切麄鲀陨夏敲垒喢缞J的樣板間照片和誘人的文字描述，孔先生的眼睛開始發(fā)亮。
據(jù)銷售經(jīng)理介紹，度假村的地理位置極好，直面玉龍雪山，風景盡收眼底。開發(fā)商與國際一流酒店集團合作，度假村內(nèi)的設施能讓顧客享受到國家元首級的奢華體驗。別墅有多種戶型供選擇，最小的一套172平方米，售價356萬，最大的268平方米，售價600萬。若一次性付全款，總價可打9.2折，若使用按揭付款，總價可打9.6折，首付最低50%。房子的定金5萬元，開發(fā)商將組織繳納定金的購房人去項目現(xiàn)場親自查看。
但是，別墅建好后并不立即交付購房人，而是由開發(fā)商繼續(xù)經(jīng)營12年，每年付給購房人總房款8%的委托經(jīng)營收益，購房人可在別墅中居住28天或者在開發(fā)商旗下其他項目同等面積的別墅中住28天。開發(fā)商提前支付前兩年的經(jīng)營收益，這部分錢抵扣到房款中。等到第12年時，購房人當初房款的90%都已經(jīng)收回來了，在剩下的38年產(chǎn)權(quán)中，購房人可以自行支配這套房子，也可委托開發(fā)商繼續(xù)經(jīng)營。銷售經(jīng)理怕孔先生沒聽明白，一邊敲著計算器，一邊在孔先生耳邊反復強調(diào)：這相當于只花10萬多塊錢，您就得一套大別墅；如果您在麗江住膩了，集團在九寨溝、黃山的度假項目也正在興建，到時全國各地的風景區(qū)您隨便?。蝗绻幌胱。績r漲起來后您把房子賣掉，凈賺好幾百萬！
等住上房子也快80歲了
在北京房山與河北交界的一處旅游風景區(qū)天鵝湖(樓盤資料) ，背山面水是一片片歐式小鎮(zhèn)。記者上周在這里看到，無論是公寓還是別墅，都主打分時度假概念，而許多老年人和準備為養(yǎng)老規(guī)劃的中年人成為了看房的絕對主力。
“養(yǎng)老第一就是環(huán)境好??！說實話，年輕人住這里還是不方便的?！痹诳捶看髲d里，等候看房的人中多數(shù)看起來已經(jīng)上了點歲數(shù)。一對年輕的看房夫婦告訴記者，也是給家里的老人看一個養(yǎng)老的地方，這里環(huán)境雖然好，但年輕人每天上班不方便，孩子也沒法上學，房子只能是養(yǎng)老和度假用。
記者跟著銷售人員來到一片洋房板樓養(yǎng)老公寓，這里是這片56平方公里的小鎮(zhèn)上觀景位置最好的一片樓。在90平方米的公寓房一面落地窗前，天鵝湖風光一覽無余，遠處則是青山白云。而樓下花園綠道邊，不時有牽著小狗的老人悠閑地散步。這里空氣質(zhì)量常年優(yōu)良，距離十渡只有10分鐘車程，周圍有云居寺、野三坡、清西陵等景區(qū)，到北京城區(qū)需要開車兩個小時。
“老人怕花錢，這房子采取分時度假的方式，等于白送?！变N售人員告訴記者，這里的房子相當于“眾籌養(yǎng)老”。首付款就等于總房款，余下的房款可以由開發(fā)商的管理團隊代租出去，以租金抵尾款，大約8至10年可以還清。這期間，房子的產(chǎn)權(quán)還歸屬于購房者，只是管理權(quán)屬于售房者。每年，購房人可以在這里享受15天免費居住。
以一套100萬的洋房兩居室為例，如果是2016年7月1日簽約，則運營租約結(jié)束的日期為2027年。按照總款9.7折優(yōu)惠首付3成算，購房者只需要一次性付清16萬即可。余下房款貸款10年本息約為82萬。第二年開始，購房人可以獲得開發(fā)商首次返款，每年約返款5.18萬，這筆錢可以用于尾款支付。這期間，除了每年15天假期，其余時間房間的運營都需要交給開發(fā)商。
僅僅首付16萬，多年后得一套風景區(qū)內(nèi)養(yǎng)老房子，開發(fā)商難道不會虧？“我們算過，這里的公寓做短租房，平均租金是500元/天，按照一年200天可出租算，一年租金收入就有10萬了，遠遠超過給購房者的返款，所以開發(fā)商也不虧。”銷售人員說，僅僅是推遲入住時間，可以換得一套度假公寓或者別墅，這其實對購房者來說也是劃算的。
天鵝灣分時度假的模式在北京西南部的風景區(qū)并非獨有，就在離其十幾公里的地方，碧桂園九龍灣(樓盤資料)也在以這種管理模式賣房子。九龍灣小區(qū)內(nèi)有拒馬河穿境而過，風景優(yōu)美。銷售人員說，不少購買者都是有養(yǎng)老需求的北京市民，這里在入住前，也可以由開發(fā)商代租代管。
“說實話，我覺得不適合歲數(shù)太大的老人。”北京市民李大爺在看過兩個項目后這樣告訴記者，他今年已經(jīng)68歲，如果按照分時模式住上這套房子時已經(jīng)快80歲了。而且，這些分時地產(chǎn)雖然風景和空氣都好，但離醫(yī)院太遠，子女看望也不太方便。不過，李大爺覺得50歲左右的人群倒是可以考慮，退休的時候正好入住，而且那時候身體也還好，不用常年跑醫(yī)院。另外，對于尾款返錢的方式，李大爺也表示出了部分擔心：“現(xiàn)房還好，要是期房，真怕就爛尾了，那我們的首付款也泡湯了，老人可禁不起折騰?！?/p>
本報記者 張品秋 J229
本報記者 傅洋 J004
（北京晚報）
