多個(gè)二線城市增加 土地供應(yīng) 樓市會(huì)降溫嗎

　　林小昭

　　今年以來(lái)，在各種政策利好的刺激下，一線城市和二線熱點(diǎn)城市樓市十分火爆，不少城市的土地供應(yīng)明顯不足。為此，近期多個(gè)二線城市已紛紛加大供應(yīng)的力度，意在給“高燒”的樓市降溫。

　　珠海憂心高房?jī)r(jià)打亂城市發(fā)展路徑

　　7月15日，遠(yuǎn)離珠海主城區(qū)的金灣區(qū)一宗地塊拍賣遭遇幾十家開發(fā)商瘋搶，經(jīng)過(guò)超200輪角逐后，以單價(jià)19050元/平方米、總價(jià)33.4億成交。19050元/平方米的樓面地價(jià)是起拍價(jià)3950元/平方米的4.8倍。該成交樓面價(jià)直接刷新珠海最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　珠海新地王的誕生，使得珠海上半年地價(jià)水平超過(guò)省城廣州。數(shù)據(jù)顯示，廣州上半年合計(jì)土地出讓面積330萬(wàn)平方米，土地出讓金額186億，最高成交單價(jià)17756元/平方米。

　　據(jù)珠海市政府官方微信“珠海發(fā)布”和珠海當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)報(bào)道，珠海市市長(zhǎng)鄭人豪在18日調(diào)研香洲區(qū)“三舊”改造工作座談會(huì)上做出了回應(yīng)。

　　鄭人豪表示，新地王的產(chǎn)生一方面說(shuō)明大家對(duì)珠海未來(lái)的發(fā)展前景充滿期待和信心;另一方面，高房?jī)r(jià)也可能過(guò)早、過(guò)度地透支珠海未來(lái)的發(fā)展前景，這會(huì)打亂珠海既定的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，弄得不好，甚至?xí)适С鞘懈?jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展力。

　　根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)，6月，珠海房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到了18382元/平方米，位居全國(guó)第八，緊追廣州、杭州等城市，同比漲幅更是達(dá)到了32.83%，在各大城市中漲幅靠前。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，珠海房?jī)r(jià)已多年持續(xù)堅(jiān)挺，尤其是在2014年全國(guó)房?jī)r(jià)深度調(diào)整的情況下，珠海不僅沒(méi)有下調(diào)，而且還上漲了8%。2015年珠海房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到20%，今年又繼續(xù)大幅上漲，這幾年下來(lái)珠海房?jī)r(jià)漲幅直逼深圳，遠(yuǎn)超省城廣州。

　　珠海作為珠三角、廣東省最宜居的沿海城市，旅游業(yè)占比較大，外來(lái)購(gòu)房群體占比較多，尤其是來(lái)自東北等過(guò)冬養(yǎng)老和澳門等地的置業(yè)群體較大。

　　不過(guò)，龍斌稱，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，珠海的市場(chǎng)成交總量并不大，供應(yīng)更加有限，所以才導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲較快。從短期來(lái)看，要使房?jī)r(jià)平穩(wěn)，必須要加大土地供應(yīng)，從源頭上解決供不應(yīng)求的問(wèn)題。

　　鄭人豪表示，作為負(fù)責(zé)任的政府，珠海不會(huì)坐視不管。珠海還擁有廣闊的發(fā)展空間、充足的土地儲(chǔ)備資源，會(huì)采取措施保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，接下來(lái)將重點(diǎn)從供給側(cè)做好調(diào)控和平衡。各大房地產(chǎn)企業(yè)能夠理性分享珠海的黃金發(fā)展期才是珠海正確的道路。

　　多城增加土地供應(yīng)

　　與珠海一樣，近期樓市上漲、供不應(yīng)求而提出增加供應(yīng)的城市還有不少。例如，同為海濱城市的廈門，樓市均價(jià)已超過(guò)一線城市廣州一萬(wàn)多元，其中最主要的原因就是過(guò)去幾年土地供應(yīng)一直明顯不足。

　　在近期收緊信貸政策的同時(shí)，廈門的土地供應(yīng)力度也在加大。今年上半年，廈門共出讓3幅地塊，總建筑面積為41.85萬(wàn)平方米，僅完成供地計(jì)劃的21%，出現(xiàn)了較大幅度縮水，這讓各大房企陷入手中無(wú)“糧草”的尷尬局面，下半年有望緩解。日前，廈門市國(guó)土房產(chǎn)局已明確表示下半年將加快土地供應(yīng)節(jié)奏，加大土地供應(yīng)量。

　　根據(jù)廈門市國(guó)土房產(chǎn)局日前發(fā)布的《廈門市2016~2018年居住用地出讓計(jì)劃》，3年內(nèi)廈門計(jì)劃出讓57宗居住用地，明顯進(jìn)入“快車道”。廈門三年擬推出居住用地建筑面積總量超650萬(wàn)平方米，年均供應(yīng)量約230萬(wàn)平方米，比近五年(2011年~2015年)居住用地實(shí)際年均供應(yīng)量(167萬(wàn)平方米)高出約38%。

　　房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一的合肥6月底出臺(tái)的樓市調(diào)控舉措提出，根據(jù)商品住房市場(chǎng)銷售情況，確保居住用地供應(yīng)充足，2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。實(shí)行差異化供地政策，在商品住房?jī)r(jià)格較高、價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域增加居住用地供應(yīng)，加大四縣一市特別是“1331”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的各副中心組團(tuán)區(qū)域的居住用地供應(yīng)，穩(wěn)定土地供給預(yù)期和價(jià)格預(yù)期。

　　此外，房?jī)r(jià)上漲較快、庫(kù)存明顯不足的南京和蘇州，今年以來(lái)也紛紛表示要增加土地供應(yīng)的力度。

　　國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕近日在談及地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。

　　今年6月23日，國(guó)土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》(下稱“方案”)顯示，全國(guó)各省級(jí)地區(qū)的2020年耕地保有量指標(biāo)有增有減，京津滬三地的耕地保有量指標(biāo)被大幅度降低。這意味著，未來(lái)這三大直轄市的土地供應(yīng)將大大增加。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，供給側(cè)改革中，反映在樓市方面，就是要在土地供應(yīng)的源頭上進(jìn)行改變。在庫(kù)存壓力比較大的地區(qū)，要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。在庫(kù)存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量以及中小戶型供給。

　　不過(guò)，增加供應(yīng)需要一定的時(shí)間。從短期來(lái)看，如何采取有效舉措，防止房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲，從而為增加供應(yīng)贏得時(shí)間尤為重要。

　　“樓市調(diào)控宜疏不宜堵，增加供應(yīng)十分重要。但對(duì)南京、蘇州這些庫(kù)存嚴(yán)重不足、地王頻出的城市來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)還是必須要做好限貸等‘減法’，才能抑制住虛火、平穩(wěn)地價(jià)，形成事實(shí)上的供給?！睆埓髠フf(shuō)，像南京近期推出了8塊土地，但因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)熱絕大部分“熔斷”了，那還是無(wú)效供應(yīng)?，F(xiàn)在很多城市都說(shuō)要增加土地供給，但是供應(yīng)出來(lái)的土地都是“地王”，這種供應(yīng)不僅不能讓市場(chǎng)降火，而且還讓虛火更旺。

　　張大偉對(duì)本報(bào)表示，如果能真正增加有效、足夠的供給，是能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的。因?yàn)橐粋€(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲不僅取決于人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平等需求端，也跟供應(yīng)端是否能滿足需求有很大關(guān)系。比如這幾年廣州、杭州以及重慶、長(zhǎng)沙、成都幾個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展都很不錯(cuò)，需求量很大，但由于土地供應(yīng)足夠充分，因此房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較有利。

　　“問(wèn)題在于，過(guò)去幾年，市場(chǎng)不好的時(shí)候地方政府不愿賣地，市場(chǎng)好的時(shí)候反而賣了一些地?！睆埓髠フf(shuō)，很多城市此輪房?jī)r(jià)上漲并不是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)有多好，而是過(guò)去幾年土地供應(yīng)沒(méi)有適應(yīng)發(fā)展的需要。

　　另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，而且還能拉動(dòng)上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)的情況下，這些熱點(diǎn)城市如果能有效供應(yīng)土地，不僅有利于平穩(wěn)房?jī)r(jià)，而且可以拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。