??新浪樂居訊 7月19日,上海普陀區(qū)武寧路光復(fù)西路光復(fù)里小區(qū),原本的棚戶區(qū)在歷經(jīng)了兩年多的拆遷后,變成了一片建筑垃圾堆放場。

??“釘子戶”老江有些著急了。

??他說,在過去的兩年多里,拆遷辦的工作人員總共只來找過他兩回,每一回都“只講大道理,不把事情講清楚”,也沒有給他什么補(bǔ)償方案,“可能給過一張紙,我們不同意,我媽就把那紙撕了扔了”。

??如今,眼看著上海房價(jià)在2016年第一、第二季度大幅度飆升,老江全家都急了,“這里到處都是垃圾,蒼蠅蚊子滿天飛,只要給我們足夠住的住宅,哪怕在嘉定(上海郊區(qū)——記者注),我們也愿意走”。

??但問題是,老江家的愿望跟拆遷辦所能給予的補(bǔ)償,總也對不上號。

?33平方米上蓋了5層樓

??老江家的宅子,位于上海市普陀區(qū)蘇州河沿岸的光復(fù)西路光復(fù)里。這里方圓一公里內(nèi),擁有一個(gè)把自己打扮得像意大利威尼斯城的家樂福超市,一個(gè)集購物娛樂于一體的時(shí)尚商場,地鐵13號線地鐵站,還有一條在滬上知名度僅次于黃浦江的蘇州河。

??宅子隔壁,就是坐擁280度江景窗臺(tái)、三居面積達(dá)250平方米的普陀豪宅“新湖明珠城”。這里的二手房售價(jià),如今已高達(dá)每平方米7.2萬元到8.1萬元。

??老江所持的房產(chǎn)證顯示,這座竣工于1946年的老宅,建筑面積只有33.3平方米。但記者所見到的這棟房子,高達(dá)5層。據(jù)老江說,這個(gè)33.3平方米的房產(chǎn)中,有27個(gè)戶口,住著一家四代人,“是政府要拆房子,我們現(xiàn)在那么多人住得挺好,不搬也挺好”。

??2011年,老江在這棟房子原有基礎(chǔ)上加蓋了4層樓,以滿足全家人的住宿需要。2013年年底,拆遷辦正式進(jìn)駐到這片市中心現(xiàn)存不多的棚戶區(qū)中。

??記者登樓察看發(fā)現(xiàn),老江家里樓梯陡峭,每個(gè)房間大約只有七八平方米,包含一張床,一個(gè)餐桌和一個(gè)衛(wèi)生間。老江自己心里知道,一層以上全都是違章建筑,“不能算面積”。實(shí)際上,全家人心里都有個(gè)如意算盤,希望拆遷辦根據(jù)家里的實(shí)際需要、按照戶籍人口數(shù)量來核算補(bǔ)償,而不是按照面積來核算。

拆遷辦,只給出了“按照面積核算補(bǔ)償”這唯一算法。

??一名已經(jīng)簽字動(dòng)遷的老鄰居告訴記者,實(shí)際上,老江家根本不可能住得下27口人,“5層樓,你算算,27個(gè)人,兩人一張床,至少14張床,他家5層樓,放得下嗎?”

??東新村四期南塊(東)征收基地的拆遷辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,該地塊并不存在一棟房子有27個(gè)戶口的情況,戶口最多的一戶人家有22個(gè)戶口,早已搬遷。拆遷辦的公開資料顯示,該地塊截至目前已拆遷953戶,動(dòng)遷率達(dá)到97.2449%。

??該名負(fù)責(zé)人回應(yīng)老江“兩年多只談過兩次”的質(zhì)疑稱,“肯定不止。我們怎么可能不找他們談?！?/p>

??前述老鄰居對目前留守的“釘子戶”表達(dá)了不滿,“他們每動(dòng)遷一戶,我們已經(jīng)拆遷的就能獎(jiǎng)勵(lì)每戶兩萬元,他們不動(dòng),我們就損失。”但他告訴記者,老江一家被約談的次數(shù)可能是比較少,“有的人家獅子大開口,比如按照政策最多給你300萬元,你要500萬元,那肯定談不攏,有啥好談的?”

??房價(jià)飆升,“釘子戶”們坐不住了

??記者了解到,目前東新村四期南塊(東)地塊尚有10余戶“在釘”。距離2014年10月集體簽約已經(jīng)過去近兩年,這種時(shí)間上的拖延,在拆遷戶看來,對政府沒有好處,“政府一定會(huì)著急”；但拆遷辦相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者,越拖對居民們越?jīng)]有好處,因?yàn)榉績r(jià)正在不斷上漲。

??今年第一季度,上海成為繼深圳之后房價(jià)飆升最快的城市。來自一些中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,一季度上海部分地區(qū)、部分樓盤的二手房成交價(jià)漲幅超過40%。而按照最近幾次拍出的土地樓板價(jià),上海郊環(huán)外一些區(qū)域未來房價(jià)可能會(huì)達(dá)到6萬多元甚至七八萬元每平方米。

??據(jù)拆遷辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,東新村四期南塊(東)地塊目前采用的是“按面積計(jì)價(jià)”的方式給予拆遷戶補(bǔ)償。

??比如,光復(fù)西路光復(fù)里353號丙全幢房屋,建筑面積65.30平方米,在2014年7月9日評估的單價(jià)為每平方米26909元,而該地塊的評估均價(jià)為每平方米26501元。算下來,被征收房屋補(bǔ)償總價(jià)為2673827.29元(26909×65.3+26501×65.3×0.3+26501×15)。

??拆遷辦的做法,不是“分房子”,而是讓被拆遷戶拿著這筆補(bǔ)償款,購買政府在郊區(qū)配套建設(shè)的限價(jià)房。可供選擇的房產(chǎn)在嘉定、青浦、江橋等地。比如,嘉定洪德路1285弄10號802室73.06平方米的房產(chǎn),價(jià)值1238367元,核算為每平方米單價(jià)16950元。

??記者查詢發(fā)現(xiàn),嘉定洪德路地塊附近,二手商品房房源價(jià)格約在每平方米2.9萬元到3.1萬元左右。也就是說,政府方面給予的房產(chǎn)價(jià)格,比市場價(jià)將近低了一半。

??除了應(yīng)得的補(bǔ)償款,針對居民自建的無證建筑和裝潢,拆遷辦也有補(bǔ)貼辦法。比如,某戶房屋建筑面積為86.8平方米的居民,他獲得了無證建筑面積補(bǔ)貼5萬元,和裝潢補(bǔ)貼52080元(600元/平方米×86.8)。

??簡單來說,按照拆遷辦給出的這一唯一補(bǔ)償核算方法,越早遷出,對居民越有利。房子在漲價(jià),而居民的房屋評估價(jià)格不變,因此,拖得越久,居民所得到的補(bǔ)償縮水越多。

??面對逐月飆升的房價(jià),老江“坐不住”了,他一再向記者表示,只要拆遷辦來找他談,給他們?nèi)野仓昧俗》?他一定會(huì)盡快搬走。

??但拆遷辦相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者,不論“釘子戶”們拖多久,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償核算方法都不會(huì)改變。老江家33.3平方米的房本面積,就只能按照33.3平方米核算補(bǔ)償,無論家里住了20口人,還是30口人,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都不會(huì)改變。

??拆遷辦:有居民開口就要1個(gè)億

??記者了解到,上海從上世紀(jì)90年代開始進(jìn)行大規(guī)模的動(dòng)拆遷工作。這一過程中,被拆遷戶和拆遷辦都總結(jié)出了與對方進(jìn)行博弈的各種方法。

??比如現(xiàn)有的、大多數(shù)拆遷辦所使用的“按面積計(jì)價(jià)”方式,就是眾多經(jīng)驗(yàn)累積而總結(jié)出來的“最公平方式”。這種方式能有效防止拆遷戶在拆遷辦進(jìn)駐前瘋狂“加碼”在冊戶籍人數(shù)。

??以往,拆遷戶往往會(huì)在拆遷辦凍結(jié)戶口前,就“先知先覺”地在自己戶籍上增加人數(shù)。這是拆遷戶針對過去“既可以按面積計(jì)價(jià)、又可以按戶籍人數(shù)計(jì)價(jià)”拆遷補(bǔ)償方式的一種應(yīng)對之策,在面積較小的情況下,這種方式可以有效增加補(bǔ)償額度。

??但如今,按戶籍人數(shù)計(jì)價(jià)的方法,已經(jīng)很少被拆遷辦所應(yīng)用。

??針對“按面積計(jì)價(jià)”,拆遷戶們也有辦法。他們可以在房屋原有面積上加蓋房屋,過去,拆遷辦會(huì)按照實(shí)際丈量面積來核算補(bǔ)償,但隨著時(shí)代的變遷,這種“老式”的方法也變更為嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證所有面積來核算補(bǔ)償。

??即便如此,拆遷戶仍有辦法。

??記者采訪中就見到,一戶人家的房本面積為57.1平方米,但經(jīng)拆遷辦核實(shí),房本面積卻變更為51.1平方米,“少”了6平方米。東新村四期南塊(東)征收基地的拆遷辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,這戶人家所用的老式手寫房本,有明顯的涂改痕跡,后經(jīng)監(jiān)察局、建委、房地局等多個(gè)部門的原始資料核實(shí),這戶人家的真實(shí)房本面積僅為51.1平方米。

??這家的女主人向記者出示了祖輩向“上級部門”申請?jiān)黾臃勘久娣e的申請書,但這份申請書并未明確指出房本面積經(jīng)申請?jiān)黾恿硕嗌?也沒有收到“上級部門”的回復(fù)。而一份1992年的房屋產(chǎn)權(quán)登記勘丈圖則能清晰地表明房屋建筑面積為51.1平方米。實(shí)際上,這戶人家已經(jīng)在2014年10月第一批簽訂了拆遷協(xié)議,卻至今未拆。女主人告訴記者,她在等待拆遷辦給一個(gè)“少算面積”的說法,但拆遷辦工作人員每次路過她家,都只是提醒她趕緊搬,從未給過任何說法。

??在兩年前簽訂的協(xié)議中,這戶人家以51.1平方米的房本面積,獲得了4套兩室一廳的房產(chǎn)。其中3套位于嘉定區(qū),套均面積60多平方米；1套位于江橋地區(qū),面積84平方米。因?yàn)榘磿r(shí)簽約,還能獲得20萬元額外獎(jiǎng)勵(lì)。

??據(jù)拆遷辦工作人員介紹,拆遷過程中甚至有居民一開口就要1億元補(bǔ)償,“后來看到區(qū)政府下文要強(qiáng)制拆遷了,也就算了”。

??拆遷辦公示資料顯示,該片區(qū)居民在2014年10月26日最后簽約期過后至今,已經(jīng)又簽約18戶,另有行政司法程序搬遷兩戶。