軌道交通尚未通車，大部分地塊位于六環(huán)外，即便如此也未能阻止門頭溝樓市向豪宅挺進的步伐。伴隨著去年門頭溝多塊地王出爐，區(qū)域內(nèi)地價進入快速上漲通道，門頭溝也隨之進入“被豪宅”階段。短期內(nèi)，門頭溝永定鎮(zhèn)板塊的電建金地華宸、萬科 翡翠長安(樓盤資料) 、綠城西山燕廬三家高端項目接連亮相發(fā)聲，此后將有中駿10萬+的項目也在摩拳擦掌，門頭溝豪宅化趨勢日益坐實。
高端“德比”上演
“門頭溝樓市從來沒有像現(xiàn)在這樣受到如此多的關注。”一位北京樓市代理機構(gòu)人士表示，前兩年門頭溝還算是剛需板塊，包括眾多商住項目扎堆，似乎也讓剛需成為板塊代名詞。但現(xiàn)實正在發(fā)生改變，位于門頭溝新城，西長安街沿線與六環(huán)交匯處西南1.2公里。 位于門頭溝新城，西長安街沿線，定位高端改善的電建金地華宸、綠城西山燕廬、萬科翡翠長安都在近期集中亮相。
“目前項目還沒正式定價，但可以透露的是，即將開盤的平墅產(chǎn)品主力戶型為140平方米，售價在5萬元/平方米左右?！苯鸬厝A北區(qū)域營銷總監(jiān)于海波表示。
就在金地華宸樣板間開放前不久，闊別京城六年的綠城也剛剛對外公布回歸的扛鼎之作——西山燕廬。該項目與金地華宸同樣位于門頭溝永定鎮(zhèn)板塊，兩項目僅一路之隔。
西山燕廬營銷策劃相關負責人告訴北京商報記者，項目將在9月召開產(chǎn)品發(fā)布會，目前樓盤的戶型、價格等具體信息尚不能透露。但綠城北京區(qū)域公司總經(jīng)理李駿透露，西山燕廬將是再次致敬北京的經(jīng)典高端作品。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然西山燕廬產(chǎn)品類型尚未公布，但從兩家樓盤項目用地容積率均為2.8以及當初地價來推論，兩個項目總體產(chǎn)品定位差別不會太大，基本都屬于高端改善型產(chǎn)品，必然成為天然的競爭對手。
“另外一家樓盤也不容忽視”，上述代理機構(gòu)人士分析，兩家項目北面數(shù)百米外的萬科翡翠長安也不容小覷。作為萬科今年在北京市場上高端改善型項目，預計下半年推出的翡翠系代表作品，萬科也下足了功夫。據(jù)悉，翡翠長安今年首推戶型為140-165平方米的三至四房，單價也在5萬元區(qū)間。
業(yè)內(nèi)人士分析，從樓面價來看，萬科翡翠長安樓面價為2.35萬元/平方米；金地華宸樓面價2.5萬元/平方米；綠城西山燕廬樓面價為3.32萬元/平方米。綠城拿地價格相對最高，按照正常邏輯，項目附加值更高才能實現(xiàn)樓盤的更高溢價。
從項目定位來看，三家樓盤單價應該都在5萬+左右，從產(chǎn)品的地段、面積、總價來看，基本都定位在高端改善型產(chǎn)品，屬性異常接近。預計三家樓盤的比拼將從價格、性價比、品質(zhì)以及品牌等多個維度和角度進行全方位比拼。
“被豪宅”的門頭溝
“某種程度上而言，正是地價推高了房價，”一位門頭溝在售項目負責人表示，今年來，門頭溝城區(qū)地價提升迅速，無形中推高了區(qū)域內(nèi)房價。門頭溝房價有“被豪宅”的趨勢。
去年11月，中交綠城聯(lián)合體以57億元的總價拿下門頭溝6020地塊，該宗地樓面價已達3.32萬元/平方米。但地王頭銜在3個月后就被取代。今年2月26日，中駿置業(yè)以39.48億元、配建5萬平方米公租房，戰(zhàn)勝了萬科、綠城、首創(chuàng)等多家房企，競得門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊，溢價率50%，純商品住宅樓面價高達4.1萬元/平方米，預計未來樓盤售價將突破10萬+。
實際上，近年來，門頭溝地區(qū)房價上漲迅速，2014年門頭溝商品住宅的整體均價水平拉高到32653元/平方米，2015年持續(xù)保持高位，達到32775元/平方米，在北京16個區(qū)當中排名第七，僅次于城六區(qū)，位居郊區(qū)房價首位。
“5萬元左右的單價還算不上豪宅，只能說是高端化?！眮喓罊C構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅表示，目前萬科、綠城、金地都不約而同將改善型客群的產(chǎn)品線引入門頭溝，預計不會造成小板塊內(nèi)部惡性競爭，反而會讓京西更多改善型客群聚焦門頭溝，區(qū)域的整體成交量會繼續(xù)放大。
郭毅表示，京西區(qū)域普遍缺少住宅項目，近幾年雖然京西出讓過多宗地塊，但地價較高，只能誕生頂級豪宅，對于京西大量的改善型客群來說，其實此前并沒有更多的，或者說是太好的選擇。
資料顯示，門頭溝位于規(guī)劃中的WSD（西部服務區(qū)）區(qū)域內(nèi)，不少土地供應為商業(yè)用地。目前區(qū)域在售眾多小戶型項目都為商住立項。遠洋新天地、華遠華中心、中昂時代廣場(樓盤資料) 、鴻坤·七星長安(樓盤資料) 、融創(chuàng)·西長安壹號(樓盤資料) 等均為商住LOFT產(chǎn)品，總價在百萬元左右，競爭異常激烈。
供應格局洗牌
業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，商住和別墅當家門頭溝樓市格局即將迎來洗牌。
從上月開始的門頭溝商住網(wǎng)簽暫停目前尚未解禁，同時，商住政策調(diào)整也只是時間問題。有消息顯示，商住項目新立項樓盤只能設計成大戶型，無疑對商住項目帶來更大打擊。
另一方面，高端別墅項目價格走高趨勢仍舊明顯，曾數(shù)次奪得區(qū)域銷冠的金地西山藝境(樓盤資料)目前單價已經(jīng)逼近9萬+。目前，金地西山藝境、電建·瀧悅長安別墅產(chǎn)品均已經(jīng)超過千萬級，但過高的單價和總價無疑將透支區(qū)域消費能力，此時高端改善型項目的集中入市對區(qū)域內(nèi)改善型需求無疑是一項填充。
郭毅表示，區(qū)域價值有所提升，新財富階層對居住需求已經(jīng)發(fā)生改變，對高端產(chǎn)品的空間、功能也有更高的期待。從產(chǎn)品層面來說，新項目將對高端置業(yè)群體的居住要求理解更深。
北京商報記者了解到，電建金地華宸、綠城西山燕廬、萬科翡翠長安三項目均采用精裝標準，電建金地華宸配置了高科技凈水霧化造景降溫等系統(tǒng)，以及有氧智能跑道、網(wǎng)絡連接可視終端等豪宅標配；西山燕廬則邀請了亞洲頂級建筑、園林、室內(nèi)等世界頂級設計大師擔綱設計。
業(yè)內(nèi)人士表示，門頭溝樓面價倒逼房價上漲已是不爭事實。作為“剛改”的主流區(qū)域，能否消化如此價位高端產(chǎn)品，仍令業(yè)界擔憂。同時，新供應高端改善型產(chǎn)品容積率都在2.8以上，與一些高端項目接近別墅的容積率相比沒有優(yōu)勢可言。
