軌道交通尚未通車，大部分地塊位于六環(huán)外，即便如此也未能阻止門頭溝樓市向豪宅挺進(jìn)的步伐。伴隨著去年門頭溝多塊地王出爐，區(qū)域內(nèi)地價(jià)進(jìn)入快速上漲通道，門頭溝也隨之進(jìn)入“被豪宅”階段。短期內(nèi)，門頭溝永定鎮(zhèn)板塊的電建金地華宸、萬科 翡翠長(zhǎng)安(樓盤資料) 、綠城西山燕廬三家高端項(xiàng)目接連亮相發(fā)聲，此后將有中駿10萬+的項(xiàng)目也在摩拳擦掌，門頭溝豪宅化趨勢(shì)日益坐實(shí)。
高端“德比”上演
“門頭溝樓市從來沒有像現(xiàn)在這樣受到如此多的關(guān)注。”一位北京樓市代理機(jī)構(gòu)人士表示，前兩年門頭溝還算是剛需板塊，包括眾多商住項(xiàng)目扎堆，似乎也讓剛需成為板塊代名詞。但現(xiàn)實(shí)正在發(fā)生改變，位于門頭溝新城，西長(zhǎng)安街沿線與六環(huán)交匯處西南1.2公里。 位于門頭溝新城，西長(zhǎng)安街沿線，定位高端改善的電建金地華宸、綠城西山燕廬、萬科翡翠長(zhǎng)安都在近期集中亮相。
“目前項(xiàng)目還沒正式定價(jià)，但可以透露的是，即將開盤的平墅產(chǎn)品主力戶型為140平方米，售價(jià)在5萬元/平方米左右?！苯鸬厝A北區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)于海波表示。
就在金地華宸樣板間開放前不久，闊別京城六年的綠城也剛剛對(duì)外公布回歸的扛鼎之作——西山燕廬。該項(xiàng)目與金地華宸同樣位于門頭溝永定鎮(zhèn)板塊，兩項(xiàng)目?jī)H一路之隔。
西山燕廬營(yíng)銷策劃相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，項(xiàng)目將在9月召開產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，目前樓盤的戶型、價(jià)格等具體信息尚不能透露。但綠城北京區(qū)域公司總經(jīng)理李駿透露，西山燕廬將是再次致敬北京的經(jīng)典高端作品。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然西山燕廬產(chǎn)品類型尚未公布，但從兩家樓盤項(xiàng)目用地容積率均為2.8以及當(dāng)初地價(jià)來推論，兩個(gè)項(xiàng)目總體產(chǎn)品定位差別不會(huì)太大，基本都屬于高端改善型產(chǎn)品，必然成為天然的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
“另外一家樓盤也不容忽視”，上述代理機(jī)構(gòu)人士分析，兩家項(xiàng)目北面數(shù)百米外的萬科翡翠長(zhǎng)安也不容小覷。作為萬科今年在北京市場(chǎng)上高端改善型項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年推出的翡翠系代表作品，萬科也下足了功夫。據(jù)悉，翡翠長(zhǎng)安今年首推戶型為140-165平方米的三至四房，單價(jià)也在5萬元區(qū)間。
業(yè)內(nèi)人士分析，從樓面價(jià)來看，萬科翡翠長(zhǎng)安樓面價(jià)為2.35萬元/平方米；金地華宸樓面價(jià)2.5萬元/平方米；綠城西山燕廬樓面價(jià)為3.32萬元/平方米。綠城拿地價(jià)格相對(duì)最高，按照正常邏輯，項(xiàng)目附加值更高才能實(shí)現(xiàn)樓盤的更高溢價(jià)。
從項(xiàng)目定位來看，三家樓盤單價(jià)應(yīng)該都在5萬+左右，從產(chǎn)品的地段、面積、總價(jià)來看，基本都定位在高端改善型產(chǎn)品，屬性異常接近。預(yù)計(jì)三家樓盤的比拼將從價(jià)格、性價(jià)比、品質(zhì)以及品牌等多個(gè)維度和角度進(jìn)行全方位比拼。
“被豪宅”的門頭溝
“某種程度上而言，正是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，”一位門頭溝在售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，今年來，門頭溝城區(qū)地價(jià)提升迅速，無形中推高了區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)。門頭溝房?jī)r(jià)有“被豪宅”的趨勢(shì)。
去年11月，中交綠城聯(lián)合體以57億元的總價(jià)拿下門頭溝6020地塊，該宗地樓面價(jià)已達(dá)3.32萬元/平方米。但地王頭銜在3個(gè)月后就被取代。今年2月26日，中駿置業(yè)以39.48億元、配建5萬平方米公租房，戰(zhàn)勝了萬科、綠城、首創(chuàng)等多家房企，競(jìng)得門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率50%，純商品住宅樓面價(jià)高達(dá)4.1萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來樓盤售價(jià)將突破10萬+。
實(shí)際上，近年來，門頭溝地區(qū)房?jī)r(jià)上漲迅速，2014年門頭溝商品住宅的整體均價(jià)水平拉高到32653元/平方米，2015年持續(xù)保持高位，達(dá)到32775元/平方米，在北京16個(gè)區(qū)當(dāng)中排名第七，僅次于城六區(qū)，位居郊區(qū)房?jī)r(jià)首位。
“5萬元左右的單價(jià)還算不上豪宅，只能說是高端化?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅表示，目前萬科、綠城、金地都不約而同將改善型客群的產(chǎn)品線引入門頭溝，預(yù)計(jì)不會(huì)造成小板塊內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)，反而會(huì)讓京西更多改善型客群聚焦門頭溝，區(qū)域的整體成交量會(huì)繼續(xù)放大。
郭毅表示，京西區(qū)域普遍缺少住宅項(xiàng)目，近幾年雖然京西出讓過多宗地塊，但地價(jià)較高，只能誕生頂級(jí)豪宅，對(duì)于京西大量的改善型客群來說，其實(shí)此前并沒有更多的，或者說是太好的選擇。
資料顯示，門頭溝位于規(guī)劃中的WSD（西部服務(wù)區(qū)）區(qū)域內(nèi)，不少土地供應(yīng)為商業(yè)用地。目前區(qū)域在售眾多小戶型項(xiàng)目都為商住立項(xiàng)。遠(yuǎn)洋新天地、華遠(yuǎn)華中心、中昂時(shí)代廣場(chǎng)(樓盤資料) 、鴻坤·七星長(zhǎng)安(樓盤資料) 、融創(chuàng)·西長(zhǎng)安壹號(hào)(樓盤資料) 等均為商住LOFT產(chǎn)品，總價(jià)在百萬元左右，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。
供應(yīng)格局洗牌
業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，商住和別墅當(dāng)家門頭溝樓市格局即將迎來洗牌。
從上月開始的門頭溝商住網(wǎng)簽暫停目前尚未解禁，同時(shí)，商住政策調(diào)整也只是時(shí)間問題。有消息顯示，商住項(xiàng)目新立項(xiàng)樓盤只能設(shè)計(jì)成大戶型，無疑對(duì)商住項(xiàng)目帶來更大打擊。
另一方面，高端別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格走高趨勢(shì)仍舊明顯，曾數(shù)次奪得區(qū)域銷冠的金地西山藝境(樓盤資料)目前單價(jià)已經(jīng)逼近9萬+。目前，金地西山藝境、電建·瀧悅長(zhǎng)安別墅產(chǎn)品均已經(jīng)超過千萬級(jí)，但過高的單價(jià)和總價(jià)無疑將透支區(qū)域消費(fèi)能力，此時(shí)高端改善型項(xiàng)目的集中入市對(duì)區(qū)域內(nèi)改善型需求無疑是一項(xiàng)填充。
郭毅表示，區(qū)域價(jià)值有所提升，新財(cái)富階層對(duì)居住需求已經(jīng)發(fā)生改變，對(duì)高端產(chǎn)品的空間、功能也有更高的期待。從產(chǎn)品層面來說，新項(xiàng)目將對(duì)高端置業(yè)群體的居住要求理解更深。
北京商報(bào)記者了解到，電建金地華宸、綠城西山燕廬、萬科翡翠長(zhǎng)安三項(xiàng)目均采用精裝標(biāo)準(zhǔn)，電建金地華宸配置了高科技凈水霧化造景降溫等系統(tǒng)，以及有氧智能跑道、網(wǎng)絡(luò)連接可視終端等豪宅標(biāo)配；西山燕廬則邀請(qǐng)了亞洲頂級(jí)建筑、園林、室內(nèi)等世界頂級(jí)設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。
業(yè)內(nèi)人士表示，門頭溝樓面價(jià)倒逼房?jī)r(jià)上漲已是不爭(zhēng)事實(shí)。作為“剛改”的主流區(qū)域，能否消化如此價(jià)位高端產(chǎn)品，仍令業(yè)界擔(dān)憂。同時(shí)，新供應(yīng)高端改善型產(chǎn)品容積率都在2.8以上，與一些高端項(xiàng)目接近別墅的容積率相比沒有優(yōu)勢(shì)可言。
