騰訊房產(chǎn)訊 7月22日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)在海南三亞海棠灣(樓盤資料 業(yè)主論壇) 喜來登度假酒店舉辦，來自國內(nèi)外的政經(jīng)界重量級(jí)人物、知名學(xué)者、房地產(chǎn)界翹楚和地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域精英近千人參會(huì)。年會(huì)以“房地產(chǎn)的想象力：供給側(cè)優(yōu)化與結(jié)構(gòu)性平衡”為主題，圍繞供給側(cè)改革、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)、智慧城市、房企轉(zhuǎn)型等熱門話題展開演講和對(duì)話，旨在探討樓市的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，建言結(jié)構(gòu)性改革。作為本次年會(huì)的戰(zhàn)略支持媒體，騰訊房產(chǎn)在現(xiàn)場通過微信、騰訊新聞進(jìn)行全程圖文和視頻直播報(bào)道。

接下來是經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉發(fā)表主題演講，在演講開頭中他開玩笑說，大家熟知的任志強(qiáng)，以前經(jīng)常來參加博鰲房地產(chǎn)論壇，但是今年由于為大家操心過度也不能來了。

回顧一下今年的中國房地產(chǎn)市場，鐘偉認(rèn)為中國樓市可以歸納為3年漲，5年平，10年落。中國樓市冷熱不均，大家可以多多關(guān)注北上廣深和寧夏。還要多考慮互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，一二手房聯(lián)動(dòng)沖擊和海外機(jī)遇。

在分析目前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的時(shí)候，鐘偉認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)明顯落后歐美國家，大家不要恐懼海外市場，大家應(yīng)該帶著錢去買買買。次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)增長疲軟，貧富懸殊是英國脫歐和特朗普現(xiàn)象的根源。窮人在關(guān)心小時(shí)最低工資，住房和社會(huì)保障?，F(xiàn)在錢越來越多，但是卻越來越貶值，人們?cè)絹碓浇箲]，奢侈消費(fèi)全球退潮。

市場如何走？我們?cè)撊绾巫?？鐘偉認(rèn)為中國不會(huì)跌入陷阱，樓市也不會(huì)崩盤，安全競爭中持續(xù)崛起的中國，樓市最有可能是軟著陸。樓市在抵御通縮，也有可能抵御通脹。庫存去化艱難，設(shè)房政策不會(huì)冒險(xiǎn)。目前我們要暫時(shí)忘記不現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)稅。我們可以考慮交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，個(gè)稅，遺產(chǎn)稅。

鐘偉提出，目前我國的貨幣環(huán)境喜憂參半，更低利率是在所難免的。地王頻現(xiàn)今非昔比，多看少動(dòng)為寶。目前地王可能只是小，短，散，快的表面繁榮。現(xiàn)在的地王已經(jīng)不是08年的地王了。我們不要學(xué)習(xí)萬科，萬科現(xiàn)象屬于過去了，而應(yīng)該關(guān)注萬達(dá)，萬達(dá)進(jìn)化并未停滯。

演講原文：

鐘偉：大家好！

讓我們看一下過去16年地產(chǎn)開發(fā)商在做什么，以及現(xiàn)在做什么。如果是10年前的開發(fā)商，他們今天仍然做買地蓋樓？地產(chǎn)行業(yè)日益多元化更加的精彩，恪守傳統(tǒng)的拿地蓋樓的地產(chǎn)商是越來越少見，而且他們并不代表中國的未來。

我想大家匯報(bào)一個(gè)回顧，三個(gè)背景，八個(gè)趨勢(shì)。

“一個(gè)回顧”，中國房地產(chǎn)的趨勢(shì)可以概括成什么？我概括成：3年漲，5年平，10年落。為什么未來三、四年房地產(chǎn)市場仍然是比較好？原因在于去庫存遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。市場的總體是好的，結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)回落。中國房地產(chǎn)市場銷售比較熱，投資冰冷，一、二線城市比較熱，三、四線城市非住宅不太好。

去年我們提醒大家注意3個(gè)新的變化，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊，第二個(gè)是一二手房聯(lián)動(dòng)沖擊，第三個(gè)是海外機(jī)遇。重要的不是商業(yè)模式，重要的是你有什么實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式接地氣的技術(shù)手段？如果不能把商業(yè)模式改造成可以接地氣、強(qiáng)有力的技術(shù)支撐的盈利模式是不行的。互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)過了估值取勝的時(shí)代，因此互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)說估值很好，目前不盈利僅僅是戰(zhàn)略性虧損的企業(yè)沒有前途。

萬科可能并不能代表中國房地產(chǎn)的未來，未來的一段時(shí)間，我們可以看到，一些原來不被人所關(guān)注的，甚至不務(wù)正業(yè)的，甚至在行業(yè)地位不高的企業(yè)，他們是中國未來千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)，比如說鏈家，它原來是一個(gè)中介公司。中國進(jìn)入新常態(tài)之后，中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整，明顯滯后于歐美過程，所以海外地產(chǎn)的回報(bào)率和安全性，相比較中國內(nèi)地的房地產(chǎn)，體現(xiàn)出越來越強(qiáng)的優(yōu)越性，不要恐懼海外市場語言、環(huán)境不通，沒有關(guān)系，帶著錢去，買買買，這是正確的。

我們?cè)賮砜蠢斫夥康禺a(chǎn)的三個(gè)背景：負(fù)利率來了。

第一，復(fù)蘇疲弱，貧富懸殊。馬克斯說“任何經(jīng)濟(jì)危機(jī)都是生產(chǎn)力對(duì)勞動(dòng)者購買力的相對(duì)過剩的危機(jī)”，而次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)增長疲弱；貧富懸殊是英國脫歐和特朗普現(xiàn)象的根源，精英在關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)，金融人工智能；窮人在關(guān)心小時(shí)候最低工資養(yǎng)老保障和住房。

第二，貨幣放水，負(fù)利率蔓延。錢印得越來越多，8年的時(shí)間，我們印出了100萬億。這帶來貧窮感和焦慮感，奢侈消費(fèi)全球退潮，零利率之后還有負(fù)利率，通縮悲觀中拯救欠錢者的嘗試。以前不敢加杠桿，現(xiàn)在應(yīng)該加杠桿，因?yàn)殄X不值錢，以前一旦去海外借錢有外地的負(fù)債，現(xiàn)在不行了。比如說日本，你們你過去3年在日本投資過地產(chǎn)的話，每年的回報(bào)，也能夠達(dá)到2倍數(shù)，三年下來，你已經(jīng)回收本金至少30%。如果你以內(nèi)保外貸的方式，你在海外真實(shí)的融資成本是國內(nèi)外的利差，再加上人民幣的貶值程度。中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資已經(jīng)是負(fù)利率的狀態(tài)。

第三，資產(chǎn)泡沫化，樓市火爆。美國股市，債市和樓市可能在經(jīng)歷僅次于新經(jīng)濟(jì)的大牛市。從2012年至今，全球樓市持續(xù)升溫，大都市平均升幅約在40%；中國股市債市波動(dòng)巨大，樓市回升較全球更遲，地產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)金融泡沫是全球性的。中國北上廣深也好，或者是四大二線城市也好，房價(jià)的上漲在國際范圍內(nèi)，并不受關(guān)注。

八個(gè)趨勢(shì)：市場如何走，我們?nèi)绾巫觯?/P>

首先，中國不會(huì)跌入陷井，樓市也不會(huì)崩盤。樓市最有可能軟著陸，東亞病無中等收入陷井，中國經(jīng)濟(jì)的未來圖景類似日韓，房地產(chǎn)行業(yè)根本不存在產(chǎn)能的問題，產(chǎn)能是建筑施工行業(yè)的事，由于土地價(jià)格、建安成本不像印錢一樣的印出來，所以樓市去庫存本身，也沒有區(qū)產(chǎn)能的痛苦，房地產(chǎn)行業(yè)的資金匯報(bào)和安全性還是最好的。

其次，樓市在抵御通縮，也有可能抵御通脹。讓收入增長戰(zhàn)勝債務(wù)增長，過去四年弱增長和通縮陰影，全球房價(jià)迅疾上升，未來若經(jīng)濟(jì)回升和通脹是能夠抵御的。

第三，庫存去化艱難，涉房政策不會(huì)冒險(xiǎn)。去庫存是既定方略，庫存去化可能需要3—4年，且區(qū)域嚴(yán)重分化，讓我們暫時(shí)忘記不現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)稅，同時(shí)考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅。

第四，貨幣環(huán)境喜憂參半，更低利率難免。M2增速10%是大考，中國央行以數(shù)量寬松為輔，低利率為主，人民幣名義匯率走上波動(dòng)中的環(huán)貶值之路，低利率利于樓市，貶值+M2增速于樓市。中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模只有美國的一半，但是我們的貨幣發(fā)行率是美國的兩倍。

第五，地王頻現(xiàn)。先看去化后看地，次貸危機(jī)前后中國房企引領(lǐng)的地王現(xiàn)象窮迥然不同，目前地王可能只是小、短、散，快的表現(xiàn)繁榮，同時(shí)有政府保障和去化保障的地王才可靠。

第六，莫學(xué)萬科關(guān)注萬達(dá)，認(rèn)真研習(xí)鏈家。不要被我過去的成功搬到，萬科現(xiàn)象屬于過去，萬達(dá)進(jìn)化未停滯，誰是新的千億級(jí)別房企？為什么這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了這樣的變化？是在分化中產(chǎn)生的地產(chǎn)企業(yè)的巨大優(yōu)勢(shì)，比如說線上線下整合的優(yōu)勢(shì)，比如新房和二手房同步的優(yōu)勢(shì)，比如說客戶黏性的優(yōu)勢(shì)。

第七，貧富分化鴻溝越深，樓市上漲越險(xiǎn)。北長廣深的年輕人，誰能夠掙或者存15—30萬塊錢？如果年輕人每年的年輕人的收入趕不上房價(jià)，只能問父母要錢，所以只有少數(shù)的年輕人能夠買得起。至于新開發(fā)的房子和這個(gè)城市的普通價(jià)值沒有什么關(guān)系，因?yàn)樾碌牡赝跷磥韼淼姆孔颖厝皇呛勒Ｊ杖敕峙浔旧硐拗品康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲，而房地產(chǎn)價(jià)格的上漲一定會(huì)加深這個(gè)行業(yè)的矛盾。

第八，樓市海淘風(fēng)潮難擋，套利套匯避險(xiǎn)。我們應(yīng)該靜下心想，增加海外的開發(fā)可能性，或者是海外物業(yè)持有的可能性，在過去3年，中國流向美國、加拿大、英國、澳大利亞、新西蘭，只包括業(yè)主零散投資的資金規(guī)模，大約在2千億左右，其中主體1200多億是流向美國。如果我們能夠看到人民幣越來越低的利率是大趨勢(shì)，如果我們能夠看到人民幣貶值是不可避免的趨勢(shì)的話，我們一定要考慮安全性。這也是否定房地產(chǎn)行業(yè)的多元化，所以地產(chǎn)行業(yè)會(huì)越來越分化和精彩。

總體上，中國所面臨的3個(gè)背景和8個(gè)趨勢(shì)，決定了我們需要把地球抱回家，看一看地球，用全球眼光進(jìn)行再配制。在過去4年，中國房地產(chǎn)市場并不是全球最快的時(shí)候，而在未來也同樣不是，謝謝各位。