北京、上海、廣州報道
“兩岸猿聲啼不住 ，輕舟已過萬重山?！狈績r漲勢兇猛，讓購房者已經(jīng)方寸大亂。
7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中上漲的城市有55個，二線城市合肥、廈門、南京分別以4.9%、4.7%、4%領(lǐng)漲，北上廣深四個一線城市中深圳環(huán)漲2.6%居首。
住建部政策專家委員會副主任顧云昌7月21日在海南三亞指出，下半年中國房地產(chǎn)市場會走穩(wěn)，但全年銷售量和土地價格有望創(chuàng)出歷史新高。
“當(dāng)前的宏觀大背景下，對于購房者來說，無論買漲買跌，再不買就什么都買不起了，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心；但購買力就在那里，有價無市的疲態(tài)已經(jīng)初步呈現(xiàn)。”地產(chǎn)專家段舒懷則告訴《華夏時報》記者，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)，不拿地等死，拿了地拖死，每一個地王都產(chǎn)生于戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的開發(fā)商群體中，最終拼的還是希望達(dá)摩克利斯之劍別落在自己頭上。
房價高燒不下
家住廣州天河某小區(qū)的陳小姐最近的換房經(jīng)歷，讓人明顯感覺到了房價上漲的暗流涌動：兩天之內(nèi)，賣房業(yè)主將出讓價上調(diào)了整整10萬元。與此同時，地產(chǎn)中介放出的二手盤均紛紛漲價。
廣州中原地產(chǎn)一位一線中介人士稱，受附近某大地產(chǎn)商推出新盤定價高企因素影響，周圍二手樓價格紛紛上揚(yáng)；在增城、南沙花都等不限購區(qū)域，新盤受到各路大資金光顧，部分樓盤甚至一日賣光。
業(yè)內(nèi)人士指出，去年北上深等一線城市房價大漲時廣州似乎波瀾不驚，相對洼地效應(yīng)下今年補(bǔ)漲的趨勢明顯。
而在深圳，房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化，福田、南山、前海繼續(xù)上漲，但龍崗、羅湖等區(qū)域已較去年高峰期放盤價回落幅度在10%。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)漲幅坐頭把交椅，但深圳二手房事實上已經(jīng)量價齊跌，價格上漲主要是新盤和高端豪宅因素。北京和上海兩地，房價雖然已經(jīng)攀得很高，但依然在堅挺地上漲。
“在北京市場，總價低于300萬的房子已經(jīng)難覓蹤影，無論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購傳言層出不窮，但凡有出手機(jī)會（資格）的購房者大都紛紛搶購，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心?！倍问鎽颜f。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市，新建商品住宅價格同比漲幅最高的是深圳、廈門、上海；其中，深圳漲幅高達(dá)47.4%。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別比上月增加7個和2個，但漲勢有所放緩。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。以合肥為例，國家統(tǒng)計局監(jiān)測顯示，雖然房價環(huán)比漲幅有所收窄，但在全國房價漲幅榜中，合肥6月份仍然以4.9%的增速再度位居漲幅榜首，而廈門排名第二、南京排名第三。
萊坊研究部主管紀(jì)言迅認(rèn)為，深圳和上海這兩個城市房價上漲都有其特征，“上海吸引銀行和金融機(jī)構(gòu)，而IT和開發(fā)商集中落戶深圳；因此這兩個城市住宅都有很強(qiáng)的需求，房價也有繼續(xù)增長的趨勢”。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全國各等級城市6月份住宅銷售價格已經(jīng)連續(xù)第4個月均出現(xiàn)環(huán)比上漲。不過除了一線城市環(huán)比上漲了30個基點(diǎn)外，其他等級城市環(huán)比的漲幅均出現(xiàn)收窄的情況?！叭绻麅r格增速繼續(xù)放緩，五線城市的房價或開始轉(zhuǎn)跌?！边@家機(jī)構(gòu)研究人員表示。
“面粉”反作用力
相較于不斷飆漲的房價，全國土地市場價格也在瘋狂上漲。
中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場創(chuàng)造了多項歷史最低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史最高紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計僅有3000套。
鑒于此，張大偉認(rèn)為，一線城市減少土地供應(yīng)是趨勢，僅有的土地成交也將全面“地王化”，對房價的影響也將非常大。
針對土地價格飆漲，以及不斷上揚(yáng)的房價，各地區(qū)也在出臺調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價格上漲的趨勢。
合肥在6月底出臺了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內(nèi)一次性付清土地出讓金。
分析人士認(rèn)為，合肥出臺的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房價環(huán)比漲幅較6月有所收窄。
南京也出臺了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門通過其官方微博 發(fā)布消息，南京對土地出讓實行最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對過熱的土地市場作用不大。
另一個熱點(diǎn)是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場土地拍賣會，成為40多家開發(fā)商圍獵的秀場，13幅土地拍賣的總價約250億元，這些地塊的平均溢價率達(dá)到2倍之多。
土地瘋狂，與蘇州房價的飛漲直接相關(guān)。去年7月份時，蘇州平均房價只有1.2萬元/平方米左右，今年3月蘇州房子均價已經(jīng)升至近1.8萬元/平方米，目前已經(jīng)超過2萬元/平方米。
“銷售市場持續(xù)的上揚(yáng)，以及今年以來流動性持續(xù)寬松，進(jìn)一步提升了土地市場熱度。目前在東莞、廊坊、蘇州等一線城市周邊城市以及杭州、成都等重點(diǎn)二線城市，土地價格不斷上漲?！笔腊钗豪硎搜芯坎拷?jīng)理謝晨認(rèn)為，這些土地價格的走高和地王的成交案例，又成為強(qiáng)化樓市未來上漲預(yù)期的信號。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)在土地的集中度越來越高，且拿地王的公司比較集中，主要是國企、央企，還有一部分當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，“開發(fā)商是在和央企搏資源、搏未來的生存空間。如果不做，就會被別人并購掉”。
“今天地王的成因基本上大家都認(rèn)同，因為市場上錢又多又便宜。從某種程度上說，在利息越來越低的情況下，不拿錢是很吃虧的。過去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產(chǎn)生，一定會對房企運(yùn)作模式發(fā)生很大的變化?！倍∽骊耪f。
段舒懷分析稱，北京新推出的幾幅地塊再次刷新成交紀(jì)錄，溢價都超過100%還吸引了數(shù)十家開發(fā)商競價，再次驗證北京的土地市場是賣方市場。顧云昌則預(yù)測，下半年中國房地產(chǎn)市場會走穩(wěn)，全年銷售量和土地價格有望創(chuàng)出歷史新高。
已成“高?！笔袌觯?/p>
未來房價將走向何方？
顧云昌預(yù)測稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。
事實上，上半年的房價飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。
2016年以來，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個人住房貸款1萬億，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告以來的歷史最高紀(jì)錄。
北京創(chuàng)高助新會計師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，除了信貸的擴(kuò)張，實體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，則是二三線樓市突然暴漲的主要原因。
段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房價需要從土地市場（土地供給方），房地產(chǎn)商（房產(chǎn)提供方）和購房者（需求者）三個方面來分析。
“分析土地地價趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量；所以，北京房價將持續(xù)上升。”段舒懷稱。
段舒懷同時認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)。
“除非北京繼續(xù)吸引全國高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔(dān)不起目前的房價的，但北京嚴(yán)格限購政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開發(fā)商拿地也是在賭不會接到最后一棒?！倍问鎽驯硎?。
(華夏時報)
