導讀
資本紅利的時代特征，成為影響房地產(chǎn)行業(yè)的一把“雙刃劍”。如何借助其優(yōu)勢進行自救和轉(zhuǎn)型，而非被裹挾其中，已成為行業(yè)未來一段時間的主要課題。
“目前是最好的，也是最后的政策機遇期，這次政策機遇期最大的來源是貨幣政策。”7月22日，新城控股(11.110, -0.21, -1.86%)集團高級副總裁歐陽捷在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第16屆年會上如是說。
隨著低利率環(huán)境的來臨，房地產(chǎn)業(yè)迎來新一輪資金紅利時代。但與以往不同的是，此時的房地產(chǎn)市場，雖然剛剛經(jīng)歷了一輪上漲，但正處在供大于求的局面下，內(nèi)生動力不足，兼并整合加劇。因此，正如歐陽捷的觀點，這種大環(huán)境，給了房地產(chǎn)企業(yè)自救與轉(zhuǎn)型的機會。
但另一方面，在經(jīng)濟增速放緩，可投資資產(chǎn)短缺的背景下，房地產(chǎn)業(yè)又容易成為各路資本覬覦的對象。即使規(guī)模大如萬科，也難以抵抗外部資本侵入。
資本紅利的時代特征，成為影響房地產(chǎn)行業(yè)的一把“雙刃劍”。如何借助其優(yōu)勢進行自救和轉(zhuǎn)型，而非被裹挾其中，已成為行業(yè)未來一段時間的主要課題。
“雙刃劍”
從某種意義上說，本輪房地產(chǎn)市場的升溫，很大程度上是拜貨幣政策的紅利所賜。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年上半年商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%;商品房銷售額48682億元，增長42.1%。雖然增速比4月份的高點有所回落，但仍然高于過去兩年的平均水平。按照住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的觀點，今年全年，房地產(chǎn)銷售面積和增速都可能創(chuàng)歷史新高。
影響這種走勢的因素，從貨幣數(shù)據(jù)中可以找到端倪。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2016年上半年，全國新增人民幣貸款7.53萬億元，同比增加14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬億元，占比達4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長期貸款增加2.62萬億元。
也即，上半年全國新增的人民幣貸款中，有3成多以購房的形式直接進入房地產(chǎn)領域。其他資金也在尋求渠道，變相進入房地產(chǎn)。
造成這種局面的原因，在于實體經(jīng)濟不振帶來的資產(chǎn)荒。按照顧云昌的觀點，過去多年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱的地位并未改變。尤其在經(jīng)濟增速放緩的局面下，房地產(chǎn)往往成為拉動經(jīng)濟增長的重要動力。
資金匯聚的直接結果，是造成房地產(chǎn)價格上漲。體現(xiàn)在房價上，今年6月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅價格，分別同比上漲22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二線城市中的南京、廈門，漲幅也均超過30%。
體現(xiàn)在土地市場上，則是“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地價格超過10億的地塊有219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到109宗，溢價率超過50%的地塊則多達167宗。很多城市的土地交易均價，創(chuàng)下該區(qū)域歷史新高。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，全國“地王四起”的根源在于土地是硬通貨，開發(fā)商只有買了地攥在手里才不慌。
但在這種常規(guī)邏輯之外，還有兩個“副作用”正在顯現(xiàn)。
其一是土地市場上央企國企表現(xiàn)活躍。經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這一過程從2014年房地產(chǎn)市場低迷就開始出現(xiàn)，如今正在加速。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在上半年的上述高價地中，有半數(shù)以上為國資背景的企業(yè)獲得。聶梅生對此解讀為：第一，央企的錢很便宜，第二，央企囤得住地。最重要的是，央企對利潤的追求沒有那么敏感，只要把規(guī)模做大就好了，但民企卻對利潤很敏感。
其二是房企面臨的“股權危機”。以“萬寶之爭”為代表，近年來，金地、遠洋、金融街(9.740, -0.14, -1.42%)等大型房企都曾遭遇過以險資為代表的外界資本舉牌。主流觀點認為，未來房企股權層面的變更將更加頻繁，且險資仍有繼續(xù)配置不動產(chǎn)的空間和余力。
因此，對于剛剛借助市場回暖獲得喘息之機的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新一輪的挑戰(zhàn)已經(jīng)開始。
信心與荊棘
事實上，即便沒有資本助力，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的兼并整合也不可避免。按照顧云昌的觀點，從2014年開始，房地產(chǎn)市場的基本面從“供不應求”過渡到“供大于求”，同時意味著市場從“黃金時代”進入“白銀時代”。
他表示，房地產(chǎn)的“白銀時代”有三個特點：競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。產(chǎn)品不好、效率低、資金缺乏的企業(yè)，很容易成為被并購對象。他還表示，與以往M2(廣義貨幣發(fā)行量)增速超過M1(狹義貨幣發(fā)行量)增速不同，當前的M1增速遠遠高過M2。這說明企業(yè)中的現(xiàn)金、短期存款很多，也就為并購創(chuàng)造了條件。
房地產(chǎn)調(diào)整周期與經(jīng)濟調(diào)整周期疊加，加之寬松的貨幣環(huán)境，正是當前房地產(chǎn)業(yè)面臨的局面。
大部分房企更愿意將其視作機會。歐陽捷就認為，房地產(chǎn)是支持GDP增量的最大因素，在當前經(jīng)濟增長乏力的情況下，房地產(chǎn)業(yè)可能會獲得政策上的一些支持。
他認為，這種支持可能不會對行業(yè)產(chǎn)生重大影響，但“未來2-3年，房企還是要加速跑，一定要抓住機遇期，如果錯過了這個機遇期，未來想奔跑是沒有機會了?！?/p>
這一觀點得到了陽光100集團常務副總裁范小沖的贊同，他表示，中國的房地產(chǎn)市場不僅僅取決于行業(yè)本身，更多取決于國家的政策和金融環(huán)境。他表示，房地產(chǎn)業(yè)至少還有3-5年，甚至是更長的發(fā)展時間。這期間雖有一定泡沫，但這是資本管制下的政策紅利，房地產(chǎn)企業(yè)有機會完成轉(zhuǎn)型和發(fā)展。
與大型房企對轉(zhuǎn)型的迫切需要不同，中小型企業(yè)看到了其中的趕超機會。泰禾集團(20.540, 0.02, 0.10%)副總裁沈力男就表示，雖然業(yè)內(nèi)一直在談轉(zhuǎn)型，但房地產(chǎn)市場的空間還是很大。
沈力男認為，從行業(yè)集中度來看，還有繼續(xù)提高的空間。從產(chǎn)品結構上來看，改善型需求未來也有廣闊的市場。
歐陽捷也表示，“規(guī)模意味著江湖地位，江湖地位意味著話語權?！边@幾乎道出了大量中小房企的心聲。他認為，“人背后帶來的是資本”，從人口流動、人均收入增長、人均消費能力提升的角度看，房地產(chǎn)市場還有廣闊發(fā)展空間。
今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債的方式，紛紛獲得大量低成本資金。這同樣被認為是資本寬松環(huán)境帶來的“紅利”。
中小房企的趕超，并非只是妄想。鐘偉就認為，“萬科現(xiàn)象屬于過去”，萬科正在被過去的成功所牽絆。相比之下，大型房企中，萬達的進化尚未停滯，值得關注。而專注存量房市場的鏈家，同樣值得研究。
盡管信心十足，但前路并非一片光明。上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人、原陽光城(6.020, -0.10,-1.63%)集團聯(lián)席董事長陳凱表示，從戰(zhàn)略層面看，當前大部分公司的戰(zhàn)略趨同，難以找到差異化路徑。從資源的把握上看，規(guī)模擴張往往意味著管理成本增加，這也將在很大程度上對沖資金成本的下降?！叭绻挥幸?guī)模，沒有可增長的利潤，規(guī)模也就沒有意義?！标悇P說。
東原地產(chǎn)集團董事長羅韶穎也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)市場的運行具有周期性特征，這波周期到了高點后，一定會下滑。且在未來的下滑周期中，競爭要比上一輪周期更加慘烈。(編輯 駱軼琪)
