世聯(lián)行最新發(fā)布二季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告。世聯(lián)行認(rèn)為二季度商品房銷售增速放緩(較一季度下滑18%）的同時(shí)，新房供給也在同步減速，但因個(gè)人按揭貸款增速較快，后續(xù)購(gòu)買力可能存在不足。土地供給方面，供應(yīng)量仍處在2013年以來(lái)低位，而出讓金大漲。因一線城市資源緊缺，二線城市地王開始發(fā)力。一二三線房地產(chǎn)分化繼續(xù)。主要內(nèi)容原文如下：

慢下來(lái)的市場(chǎng)

增速放緩

· 2016年二季度商品房銷售額為3.02萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36%，增速較一季度下滑18個(gè)百分點(diǎn)。

· 2016年二季度商品住宅銷售額為2.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36%，增速較一季度下滑24個(gè)百分點(diǎn)。

供給側(cè)增速放緩

· 在2016年五條供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策最為密集，二季度數(shù)據(jù)表明效果顯著。

· 二季度商品住宅待售面積4.36億平方米,與一季度相比，二季度庫(kù)存絕度量減少0.24萬(wàn)平方米。

· 二季度商品住宅待售面積同比去年微增，同比增幅大幅下降，待售面積增速得到有效的控制。

后續(xù)拉動(dòng)力不足

· 2016年二季度個(gè)人按揭貸款總金額創(chuàng)出新高，達(dá)6574億元人民幣，同比增長(zhǎng)66%，增速較一季度提高20個(gè)百分點(diǎn)。

· 二季度個(gè)人按揭貸款總額增速遠(yuǎn)高于商品住宅銷售額增速，后續(xù)拉動(dòng)力不足。]

瘋狂的地王

供地仍在低位

· 住宅用地供應(yīng)量明顯回升，但土地供量應(yīng)仍然是2013年以來(lái)的低位。

· 2016年二季度，全國(guó)招拍掛土地出讓總面積4.2億㎡，同比去年增加8.7%，其中住宅用地1.1億㎡，占總出讓面積26.5%。

土地出讓金大漲

· 二季度住宅用地出讓面積同比增長(zhǎng)12%，出讓金總額同比增長(zhǎng)75%；

· 一線地價(jià)刷新高，二線金額近翻倍，三線面積漲最快。

主要集中在二線

· 一、二線一直是高價(jià)地的主要發(fā)生區(qū)域，特別是二線城市；

· 一線土地資源緊缺，地王價(jià)高量少；三線城市供給充裕，除部分衛(wèi)星城（如東莞）外，絕大多數(shù)三線不再有地王。

南蘇杭合是主力

· 地王主要集中在南京、蘇州、杭州和合肥四個(gè)城市。

性感的一線

總量大占比高

· 2016年1-6月，一線城市商品房銷售總額9295億元，同比增長(zhǎng)51.5％，占全國(guó)銷售總額的19.1％。

一線城市獲得資產(chǎn)的最佳時(shí)間窗口已過(guò)

· 2015年以來(lái)，北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。

· 以深圳為例，一千萬(wàn)以上豪宅在總成交中的占比，已經(jīng)由2011年的不足1%驟升至11.3%。

· 而其他城市，豪宅交易活躍度始終處于低位。

膨脹的二線

交易主要在二線

· 2015年商品住宅成交套數(shù)超過(guò)5萬(wàn)套的城市共28個(gè)，其中19個(gè)為二線城市；

· 套數(shù)超過(guò)10萬(wàn)套的14個(gè)城市中，10個(gè)為二線城市。

個(gè)別城市價(jià)格快速突破

· 從銷售價(jià)格的角度看來(lái)，17個(gè)主要二線城市中，廈門、杭州、南京已突破兩萬(wàn)，另有5個(gè)城市突破萬(wàn)元，其余9個(gè)城市仍處于萬(wàn)元以下。

· 從價(jià)格的增速看來(lái)，廈門、南京、蘇州、福州及合肥的價(jià)格增速相當(dāng)迅速，而青島、重慶同比有所下滑。

懸殊的三線

城市差異顯著

· 城市與城市之間市場(chǎng)表現(xiàn)懸殊極大。

· 2016年1-6月，惠州商品住宅銷售套數(shù)是吉林市的7倍，廊坊是烏魯木齊的2倍；

· 2016年1-6月，惠州商品住宅銷售金額是吉林市的13倍，廊坊是烏魯木齊的3倍。