寶能與萬科(000002.SZ)管理層在公司控制權(quán)預期上的激烈斗爭遠未休止。
值得注意的是，在寶萬持續(xù)纏斗的局外，有一些潛在的被影響群體也在爭相圍觀事態(tài)變化，這其中既有長期投資萬科的小股東，也有正在或即將成為萬科投建、管理樓盤的業(yè)主。
作為局外個體，他們的立場不盡然相同，而他們對寶萬之爭的最終結(jié)果影響甚微，但萬科這艘國內(nèi)房地產(chǎn)“巨輪”的最終的航線，或仍難免對他們帶來或多或少的影響。
一方面，寶能強勢介入帶來萬科二級市場的價格重估，在不同的中小投資者間產(chǎn)生了分歧;而另一方面，萬科在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)以高質(zhì)量物業(yè)為特點的優(yōu)勢，在其管理層不確定性下能否維持照舊，也正在給一些業(yè)主和潛在客戶帶來新的顧慮。
小股東的矛盾
嚴格意義上講，小股東不能算作萬科股權(quán)爭奪的局外人。但在21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的數(shù)名萬科中小投資者看來，目前其所持籌碼顯然無法對寶萬最終的戰(zhàn)局帶來改變。
不過在不同策略的中小股東看來，對寶能系的介入所持態(tài)度也不盡相同。
“寶能的舉牌其實是對萬科價格的一種發(fā)現(xiàn)，因為萬科的價格常年被低估，在寶能系進入后，萬科的價值才得以被價格所真實反映。”一位關(guān)注寶萬之爭的萬科投資者王迪7月25日對寶能系的介入表達了歡迎，“原來的管理團隊雖然能干，但是在股價貢獻上卻遠不如寶能。”
但另有萬科A(17.700, 0.31, 1.78%)股的定期投資者認為，對于萬科的投資不能僅從股價升值的公允價格變動的角度來審視，萬科的高分紅同樣是選擇投資萬科的理由之一;而業(yè)績向好趨勢下的分紅，則和現(xiàn)有的董事會和管理團隊的努力密不可分。
“萬科并不能從股價變化上判斷投資邏輯，單純追逐股價波段收益的策略適用于A股的絕大多數(shù)公司，但并不應該套用到萬科的身上，萬科每年基于業(yè)績分紅，是許多A股高估值公司比不了的?！?月25日一位長期定投萬科、且并不支持寶能系入主萬科的小股東坦言，“賺短期波段更應該稱之為投機，而萬科是更適合長期投資的標的，這也是應該支持管理層的原因?！?/p>
事實上，寶萬之爭漩渦中的萬科才剛剛公布了2015年度的派息方案，其擬向全體A股股東每10股派現(xiàn)金7.2元(含稅)，較2014年的每10股派5元(含稅)進一步提高;按照2016年2月底110億股計算，萬科此次合計分紅規(guī)模將達79.5億元，占2015年凈利潤的43.87%。
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者采訪了解，寶萬之爭也的確并未影響到萬科在賣方市場上的價值判斷。
“萬科為地產(chǎn)龍頭，公司無論是在方向的把握上還是實際的操作層面，都是行業(yè)值得學習的標桿?！?長江證券(10.650, -0.04, -0.37%)分析師蒲東君在不久前的報告中，仍然維持了萬科A的買入評級，“我們預計公司2016、2017年EPS分別為1.90、2.19元/股，對應停牌前股價的PE 分別為12.83和11.14倍，維持‘買入’評級?！?/p>
業(yè)主的焦慮
除了時常被輿論提及的中小股東外，萬科業(yè)主作為“局外”群體似乎卻容易被市場遺忘。
21世紀經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些萬科業(yè)主認為居住或持有的是萬科物業(yè)管理的樓盤的自己和家庭，也間接的成為了萬科股權(quán)及管理層不確定風險的潛在承受者;在更多業(yè)主看來，他們所擔憂的是萬科管理層萬一出現(xiàn)變動，會連累物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)縮水。
“我認為萬科的樓盤質(zhì)量并不出彩，出彩的是它的物業(yè)水平。”位于北京市東五環(huán)的萬科青青家園的一位業(yè)主7月25日表示，“我們這個項目10多年了，仍然很規(guī)范，外人來了進不去，旁邊另一個建得更晚的小區(qū)，也是一線開發(fā)商，雖然號稱封閉式管理，但其實出入上并沒有那么嚴格，物業(yè)服務也不如往常，比較之下我們的物業(yè)質(zhì)量非常好?！?/p>
“現(xiàn)在擔心的是管理團隊動蕩，物業(yè)這種長期管理的部分會不如以往?！鄙鲜鋈f科青青家園業(yè)主坦言。
事實上，萬科物業(yè)的確是萬科的優(yōu)勢品牌之一。據(jù)年報披露，在中國物業(yè)管理協(xié)會等部門組織的多個評選中，萬科物業(yè)均排名業(yè)內(nèi)第一。
無獨有偶，一位在北京以東50公里外的香河，已簽約購買萬科與另一家央企合作開發(fā)的聯(lián)排別墅項目的潛在業(yè)主肖軻(化名)也有這種顧慮。
2016年初，看好環(huán)京樓市的肖珂以200多萬的價格在上述別墅項目的售樓中心簽約購買了一套別墅期房，根據(jù)合同約定，肖珂到2017年才會實現(xiàn)收房。
雖然已經(jīng)簽約，不過對于常年在北京工作的肖珂，仍然對在香河置業(yè)投資懷有一些忐忑;日前，香河萬科工作人員參與拍地途中被打所暴露出的當?shù)刂伟矄栴}，更在一定程度上加深了肖軻對這筆投資的懷疑。
而如今，肖珂對于是否購買萬科別墅，也開始傾向于考慮寶萬之爭后續(xù)的影響。
“完工肯定不是問題，萬科的公司基本面很好，現(xiàn)金也很充足，無論誰來控股和管理，都不會影響到項目的交收?！毙ょ嫣寡裕蟮膿鷳n仍然在于萬科管理層變動預期下，物業(yè)服務水平的穩(wěn)定性。
“蓋房子是一個短周期的事，只要資金、資源籌措到位，項目人員、進度成本控制得好，誰修建并不是大問題?！毙ょ嬲J為，“但是物業(yè)仍然是一個長期的管理問題，如果萬科的管理團隊有了比較大的動蕩，現(xiàn)有的物業(yè)質(zhì)量無法維持，那么也會影響到萬科項目的價格，進而直接影響升值速度。”
據(jù)肖珂介紹，其購買的萬科別墅項目的物業(yè)費相比許多普通小區(qū)更貴，達5元/平方米每月，折算到全年其所需繳納的物業(yè)費將不少于1.6萬元/年。
“這么高的物業(yè)費，看重的也是萬科的物業(yè)品牌;這種影響會有兩個層面，一個是基本面層面，一個是預期層面，基本面就是萬科物業(yè)質(zhì)量真的會出現(xiàn)縮水，另一個層面則是管理層變動的預期影響到物業(yè)的品牌，然后讓萬科的盤子價格漲不動。”肖珂坦言道，“我也和其他來這里投資的業(yè)主交流過，有這種擔憂的并不在少數(shù)?！?/p>
事實上，萬科針對物業(yè)板塊還曾提出過新的資本運作規(guī)劃——2015年8月份，萬科物業(yè)CEO朱保全曾透露萬科將加大物業(yè)方面的投資探索，并適時拆分物業(yè)板塊獨立上市。而如今這一切計劃，被寶能系的強勢入主，陡增了不確定性。
