寶能與萬(wàn)科(000002.SZ)管理層在公司控制權(quán)預(yù)期上的激烈斗爭(zhēng)遠(yuǎn)未休止。
值得注意的是，在寶萬(wàn)持續(xù)纏斗的局外，有一些潛在的被影響群體也在爭(zhēng)相圍觀事態(tài)變化，這其中既有長(zhǎng)期投資萬(wàn)科的小股東，也有正在或即將成為萬(wàn)科投建、管理樓盤(pán)的業(yè)主。
作為局外個(gè)體，他們的立場(chǎng)不盡然相同，而他們對(duì)寶萬(wàn)之爭(zhēng)的最終結(jié)果影響甚微，但萬(wàn)科這艘國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“巨輪”的最終的航線，或仍難免對(duì)他們帶來(lái)或多或少的影響。
一方面，寶能強(qiáng)勢(shì)介入帶來(lái)萬(wàn)科二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格重估，在不同的中小投資者間產(chǎn)生了分歧;而另一方面，萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)以高質(zhì)量物業(yè)為特點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，在其管理層不確定性下能否維持照舊，也正在給一些業(yè)主和潛在客戶帶來(lái)新的顧慮。
小股東的矛盾
嚴(yán)格意義上講，小股東不能算作萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪的局外人。但在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的數(shù)名萬(wàn)科中小投資者看來(lái)，目前其所持籌碼顯然無(wú)法對(duì)寶萬(wàn)最終的戰(zhàn)局帶來(lái)改變。
不過(guò)在不同策略的中小股東看來(lái)，對(duì)寶能系的介入所持態(tài)度也不盡相同。
“寶能的舉牌其實(shí)是對(duì)萬(wàn)科價(jià)格的一種發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槿f(wàn)科的價(jià)格常年被低估，在寶能系進(jìn)入后，萬(wàn)科的價(jià)值才得以被價(jià)格所真實(shí)反映?！币晃魂P(guān)注寶萬(wàn)之爭(zhēng)的萬(wàn)科投資者王迪7月25日對(duì)寶能系的介入表達(dá)了歡迎，“原來(lái)的管理團(tuán)隊(duì)雖然能干，但是在股價(jià)貢獻(xiàn)上卻遠(yuǎn)不如寶能。”
但另有萬(wàn)科A(17.700, 0.31, 1.78%)股的定期投資者認(rèn)為，對(duì)于萬(wàn)科的投資不能僅從股價(jià)升值的公允價(jià)格變動(dòng)的角度來(lái)審視，萬(wàn)科的高分紅同樣是選擇投資萬(wàn)科的理由之一;而業(yè)績(jī)向好趨勢(shì)下的分紅，則和現(xiàn)有的董事會(huì)和管理團(tuán)隊(duì)的努力密不可分。
“萬(wàn)科并不能從股價(jià)變化上判斷投資邏輯，單純追逐股價(jià)波段收益的策略適用于A股的絕大多數(shù)公司，但并不應(yīng)該套用到萬(wàn)科的身上，萬(wàn)科每年基于業(yè)績(jī)分紅，是許多A股高估值公司比不了的?！?月25日一位長(zhǎng)期定投萬(wàn)科、且并不支持寶能系入主萬(wàn)科的小股東坦言，“賺短期波段更應(yīng)該稱之為投機(jī)，而萬(wàn)科是更適合長(zhǎng)期投資的標(biāo)的，這也是應(yīng)該支持管理層的原因。”
事實(shí)上，寶萬(wàn)之爭(zhēng)漩渦中的萬(wàn)科才剛剛公布了2015年度的派息方案，其擬向全體A股股東每10股派現(xiàn)金7.2元(含稅)，較2014年的每10股派5元(含稅)進(jìn)一步提高;按照2016年2月底110億股計(jì)算，萬(wàn)科此次合計(jì)分紅規(guī)模將達(dá)79.5億元，占2015年凈利潤(rùn)的43.87%。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解，寶萬(wàn)之爭(zhēng)也的確并未影響到萬(wàn)科在賣方市場(chǎng)上的價(jià)值判斷。
“萬(wàn)科為地產(chǎn)龍頭，公司無(wú)論是在方向的把握上還是實(shí)際的操作層面，都是行業(yè)值得學(xué)習(xí)的標(biāo)桿?！?長(zhǎng)江證券(10.650, -0.04, -0.37%)分析師蒲東君在不久前的報(bào)告中，仍然維持了萬(wàn)科A的買(mǎi)入評(píng)級(jí)，“我們預(yù)計(jì)公司2016、2017年EPS分別為1.90、2.19元/股，對(duì)應(yīng)停牌前股價(jià)的PE 分別為12.83和11.14倍，維持‘買(mǎi)入’評(píng)級(jí)。”
業(yè)主的焦慮
除了時(shí)常被輿論提及的中小股東外，萬(wàn)科業(yè)主作為“局外”群體似乎卻容易被市場(chǎng)遺忘。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些萬(wàn)科業(yè)主認(rèn)為居住或持有的是萬(wàn)科物業(yè)管理的樓盤(pán)的自己和家庭，也間接的成為了萬(wàn)科股權(quán)及管理層不確定風(fēng)險(xiǎn)的潛在承受者;在更多業(yè)主看來(lái)，他們所擔(dān)憂的是萬(wàn)科管理層萬(wàn)一出現(xiàn)變動(dòng)，會(huì)連累物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)縮水。
“我認(rèn)為萬(wàn)科的樓盤(pán)質(zhì)量并不出彩，出彩的是它的物業(yè)水平。”位于北京市東五環(huán)的萬(wàn)科青青家園的一位業(yè)主7月25日表示，“我們這個(gè)項(xiàng)目10多年了，仍然很規(guī)范，外人來(lái)了進(jìn)不去，旁邊另一個(gè)建得更晚的小區(qū)，也是一線開(kāi)發(fā)商，雖然號(hào)稱封閉式管理，但其實(shí)出入上并沒(méi)有那么嚴(yán)格，物業(yè)服務(wù)也不如往常，比較之下我們的物業(yè)質(zhì)量非常好?！?/p>
“現(xiàn)在擔(dān)心的是管理團(tuán)隊(duì)動(dòng)蕩，物業(yè)這種長(zhǎng)期管理的部分會(huì)不如以往。”上述萬(wàn)科青青家園業(yè)主坦言。
事實(shí)上，萬(wàn)科物業(yè)的確是萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)品牌之一。據(jù)年報(bào)披露，在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)等部門(mén)組織的多個(gè)評(píng)選中，萬(wàn)科物業(yè)均排名業(yè)內(nèi)第一。
無(wú)獨(dú)有偶，一位在北京以東50公里外的香河，已簽約購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科與另一家央企合作開(kāi)發(fā)的聯(lián)排別墅項(xiàng)目的潛在業(yè)主肖軻(化名)也有這種顧慮。
2016年初，看好環(huán)京樓市的肖珂以200多萬(wàn)的價(jià)格在上述別墅項(xiàng)目的售樓中心簽約購(gòu)買(mǎi)了一套別墅期房，根據(jù)合同約定，肖珂到2017年才會(huì)實(shí)現(xiàn)收房。
雖然已經(jīng)簽約，不過(guò)對(duì)于常年在北京工作的肖珂，仍然對(duì)在香河置業(yè)投資懷有一些忐忑;日前，香河萬(wàn)科工作人員參與拍地途中被打所暴露出的當(dāng)?shù)刂伟矄?wèn)題，更在一定程度上加深了肖軻對(duì)這筆投資的懷疑。
而如今，肖珂對(duì)于是否購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科別墅，也開(kāi)始傾向于考慮寶萬(wàn)之爭(zhēng)后續(xù)的影響。
“完工肯定不是問(wèn)題，萬(wàn)科的公司基本面很好，現(xiàn)金也很充足，無(wú)論誰(shuí)來(lái)控股和管理，都不會(huì)影響到項(xiàng)目的交收。”肖珂坦言，他更大的擔(dān)憂仍然在于萬(wàn)科管理層變動(dòng)預(yù)期下，物業(yè)服務(wù)水平的穩(wěn)定性。
“蓋房子是一個(gè)短周期的事，只要資金、資源籌措到位，項(xiàng)目人員、進(jìn)度成本控制得好，誰(shuí)修建并不是大問(wèn)題?！毙ょ嬲J(rèn)為，“但是物業(yè)仍然是一個(gè)長(zhǎng)期的管理問(wèn)題，如果萬(wàn)科的管理團(tuán)隊(duì)有了比較大的動(dòng)蕩，現(xiàn)有的物業(yè)質(zhì)量無(wú)法維持，那么也會(huì)影響到萬(wàn)科項(xiàng)目的價(jià)格，進(jìn)而直接影響升值速度。”
據(jù)肖珂介紹，其購(gòu)買(mǎi)的萬(wàn)科別墅項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)相比許多普通小區(qū)更貴，達(dá)5元/平方米每月，折算到全年其所需繳納的物業(yè)費(fèi)將不少于1.6萬(wàn)元/年。
“這么高的物業(yè)費(fèi)，看重的也是萬(wàn)科的物業(yè)品牌;這種影響會(huì)有兩個(gè)層面，一個(gè)是基本面層面，一個(gè)是預(yù)期層面，基本面就是萬(wàn)科物業(yè)質(zhì)量真的會(huì)出現(xiàn)縮水，另一個(gè)層面則是管理層變動(dòng)的預(yù)期影響到物業(yè)的品牌，然后讓萬(wàn)科的盤(pán)子價(jià)格漲不動(dòng)。”肖珂坦言道，“我也和其他來(lái)這里投資的業(yè)主交流過(guò)，有這種擔(dān)憂的并不在少數(shù)?！?/p>
事實(shí)上，萬(wàn)科針對(duì)物業(yè)板塊還曾提出過(guò)新的資本運(yùn)作規(guī)劃——2015年8月份，萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全曾透露萬(wàn)科將加大物業(yè)方面的投資探索，并適時(shí)拆分物業(yè)板塊獨(dú)立上市。而如今這一切計(jì)劃，被寶能系的強(qiáng)勢(shì)入主，陡增了不確定性。
