一線城市應抑制不合理投機性需求，限制房價過快上漲。攝影/章軻

國家信息中心經網(wǎng)產業(yè)研究中心副總經理、高級研究員彭輝日前呼吁“因城施策”，取消過時的住房限制性措施。同時，政府讓渡部分利益，以緩解房企開發(fā)成本剛性上漲的壓力，并鼓勵開發(fā)企業(yè)降價。

貴州財經大學、社會科學文獻出版社7月26日共同發(fā)布《貴州房地產藍皮書：貴州房地產發(fā)展報告No.3(2016)》。彭輝在藍皮書中撰文認為，2015年，在“穩(wěn)定住房消費”的政策基調下，房地產業(yè)迎來寬松的政策環(huán)境，全國樓市銷售“量價齊升”，部分熱點城市銷售行情重回火爆。盡管如此，困擾房地產業(yè)發(fā)展的去庫存問題尚未解決，樓市區(qū)域分化的局面仍在加劇，開發(fā)投資低迷的態(tài)勢未見改善，儼然成為拖累經濟增長的主要因素之一。

當前的樓市庫存到底有多大?藍皮書公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，全國商品房待售面積為7.3億平方米，同比增長15.6%，相當于2007～2010年末的商品房待售面積之和。

“此外，還有更為龐大的施工在建項目未來將成為新增供應。截至2015年末，全國商品房施工面積為73.6億平方米，再創(chuàng)歷史新高，若不考慮未開工土地建筑面積，商品房待售面積與施工面積兩者合計約80.9億平方米?！迸磔x說，即便按照2013年13億平方米的年最高商品房銷售面積估算，也要6年左右的時間才能消化現(xiàn)有潛在庫存。

彭輝說，目前去庫存重心在非熱點城市。從新房庫存積壓來看，一線城市庫存去化取得積極進展，二線城市庫存壓力有所緩解，三線城市庫存壓力依然巨大。截至2015年12月末，一線城市新建商品住宅存銷比降至8.8個月，總體進入補庫存階段;二線城市存銷比降至11.6個月，基本恢復合理水平;三線城市存銷比依然高達19.0個月，庫存去化效果總體不佳，三線城市庫存積壓是當前樓市“供大于求”的集中體現(xiàn)。

“投資低迷態(tài)勢未見改善，穩(wěn)定經濟首先要穩(wěn)定樓市?！迸磔x認為，由于庫存積壓、市場分化等問題仍在加劇，再加上資金緊張等因素的影響，開發(fā)企業(yè)投資信心總體不高。房地產業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，是國民經濟的重要支柱產業(yè)之一，但目前對宏觀經濟的帶動作用已大大下降。

藍皮書公布的數(shù)據(jù)顯示，從銷售端來看，2015年，商品房銷售額為8.7萬億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長14.4%，帶動房地產業(yè)增加值同比增長3.8%，增速較上年同期提高1.8個百分點。但從開發(fā)端來看，房地產開發(fā)投資低迷嚴重拖累了上下游關聯(lián)產業(yè)的增長。2015年，建筑、建材、鋼鐵、家具工業(yè)增加值同比分別增長6.8%、6.5%、5.4%、6.9%，均為近年來最低增速。

“在經濟增長動力不足、下行壓力加大的嚴峻形勢下，房地產業(yè)如果再失速下滑，或成為壓倒經濟的‘最后一根稻草’?！迸磔x認為，當前應加快農民工市民化，擴大有效購房需求;繼續(xù)加大信貸支持;用足用好住房公積金;積極調整財稅政策，加大交易稅費減免力度。

彭輝認為，目前，房地產業(yè)的本質問題并非全局性的供過于求，而是區(qū)域分化背景下的結構性過剩。由于各地庫存及供需狀況存在較大差異，“一刀切”式的調控手段已不再適用。除一、二線熱點城市外，非熱點城市應積極取消過時的限制性措施，尤其是取消對多套房購買的行政及信貸限制，取消此前的戶型比例限制，放寬非戶籍人口購房租房的資格限制等。

同時，面對新房庫存緊張及日趨豪宅化等問題，一線城市應致力于優(yōu)化供給結構。通過加快推進保障房建設和棚改，增加住房供給，采取諸如限購等行政措施以及經濟政策等，抑制不合理投機性需求，限制房價過快上漲。

在降低房價方面，彭輝認為，開發(fā)企業(yè)降價一般都是形勢所逼或政府要求，主動降價的可能性相對較小。在此情況下，未來需要政府讓渡部分利益，以緩解房企開發(fā)成本剛性上漲的壓力，繼而逐步恢復其投資信心。實際上，只有開發(fā)成本下降，企業(yè)的利潤空間得到一定的保證，其調整營銷策略的彈性才可能提高。

“從目前來看，對企業(yè)減稅降負是最可行的措施，而這也是供給側改革的重要組成部分?！迸磔x說，進入去庫存化的新階段后，購房者將更注重性價比、住宅品質和配套服務等，資金實力雄厚、營銷策略創(chuàng)新、產品定位準確、住宅品質優(yōu)良的品牌房企將脫穎而出，獲得更大的市場份額;而以往盲目舉債拿地、不注重產品品質和營銷創(chuàng)新的傳統(tǒng)房企則將因庫存去化不力、資金鏈斷裂而被市場淘汰。

彭輝認為，在此過程中，為防止中小房企資金鏈斷裂帶來的大面積違約及爛尾，應鼓勵開發(fā)能力強的品牌房企擇優(yōu)對這些中小房企進行兼并重組，以憑借其資金實力、運營能力、營銷創(chuàng)新等盤活和改造現(xiàn)有土地和項目，最終實現(xiàn)順利去化。