新盤入市踴躍卻扭轉(zhuǎn)不了供需失衡 改善型購(gòu)房需求成為“新剛需”
8月30個(gè)新盤預(yù)計(jì)入市 通州冒出8個(gè)
雖然7月北京的二手房成交下滑明顯，但新房似乎并未受到明顯影響，不但多個(gè)新開盤項(xiàng)目入市即告售罄，而且更多的新房住宅開始排隊(duì)入市。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份大約有30個(gè)新盤計(jì)劃入市，新盤數(shù)量連續(xù)多個(gè)月維持在30個(gè)以上。業(yè)內(nèi)人士分析，二手房的冷淡和商住房的受限制，讓更多普通住宅看到了機(jī)會(huì)，急于入市填補(bǔ)市場(chǎng)空缺。這類項(xiàng)目往往會(huì)在8月份亮相蓄客，以求在“金九銀十”期間熱賣。
30個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市
根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括電建·金地華宸、都麗華府(樓盤資料)等9個(gè)純新盤，以及包括江南府(樓盤資料) 、香江別墅、首創(chuàng)中心(樓盤資料)等在內(nèi)的21個(gè)老項(xiàng)目后期。而在這其中，普通住宅再次成為主力，上半年風(fēng)光無(wú)限的商住項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，其余23個(gè)均為普宅或別墅項(xiàng)目。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)任郭毅分析認(rèn)為，進(jìn)入7月份之后商住成交已出現(xiàn)快速回落，截至7月20日，7月商住類產(chǎn)品僅實(shí)現(xiàn)成交3709套，相比上月同期減少56%。成交的回落也使得商住供應(yīng)對(duì)應(yīng)下滑，7月已入市的20個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中商住項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)，商住產(chǎn)品的供需熱潮也暫告一段落。不過(guò)雖然商住入市量銳減，整體市場(chǎng)月度開盤量仍能夠維持在30個(gè)左右，這其中，普宅項(xiàng)目開始接棒發(fā)力。郭毅認(rèn)為，這一階段普宅項(xiàng)目的發(fā)力，一方面是搶占商住退出之后的市場(chǎng)空缺，另一方面則是受到市場(chǎng)需求與價(jià)格因素的拉動(dòng)。
新盤不斷入市 供需比卻越拉越大
雖然新盤供應(yīng)量連續(xù)多個(gè)月維持在30個(gè)以上，但很多項(xiàng)目都采用了少量推貨、多次開盤的策略，導(dǎo)致樓市的實(shí)際供應(yīng)始終趕不上需求。根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，雖然受到商住類產(chǎn)品的擠占，但2016年(截至7月20日)普宅類產(chǎn)品仍實(shí)現(xiàn)成交403.19萬(wàn)平方米，相比去年同期增加16%，不過(guò)供需比卻從1：1.3跌落至1：1.7。供不應(yīng)求的局面也拉動(dòng)了普宅價(jià)格的上漲，2016年(截至7月20日)普宅市場(chǎng)成交價(jià)格高達(dá)34851元/平方米，同比上漲25%。
不僅是價(jià)格上漲，同樣是受到供給端的限制，新房的成交量也是同比縮小的。上半年北京新建商品住宅(含保障房、自住房)38571套，同比下降20%。然而在交易價(jià)格上漲帶動(dòng)下，北京的新建商品住宅交易額持續(xù)上漲。上半年總交易額1928.43億元，同比上漲73%，達(dá)到歷史最高值。進(jìn)入銷售額前十名的門檻從21.3億元上漲到30.08億元。
郭毅認(rèn)為，今年來(lái)住宅項(xiàng)目普遍入市即熱銷的現(xiàn)象，證明目前市場(chǎng)需求仍較為旺盛。需求旺盛并且價(jià)格已攀升至歷史高位水平，兩方面的原因刺激著更多的普通住宅開始加快入市步伐，并且也刺激著入市價(jià)格的繼續(xù)攀升。例如江南府、天恒金融街公園懿府(樓盤資料)等項(xiàng)目均為前期熱銷之后繼續(xù)加推，而其中江南府項(xiàng)目7月入市價(jià)格為50000元/平方米，8月預(yù)期售價(jià)已上調(diào)至53000-55000元/平方米。不過(guò)郭毅同時(shí)也提醒，考慮到二手成交已轉(zhuǎn)向下行的影響，新房市場(chǎng)的去化也將開始受到一定制約，尤其是價(jià)格漲幅過(guò)快的老項(xiàng)目后期，一旦性價(jià)比不敵周邊二手，就會(huì)造成客戶流失，其去化速度也將受到一定影響。
改善型購(gòu)房需求成為“新剛需”
從入市項(xiàng)目特征來(lái)看，30個(gè)新盤中，23個(gè)是普通住宅項(xiàng)目，而這23個(gè)普通住宅項(xiàng)目中有15個(gè)都是主打大戶型的改善產(chǎn)品。其中老項(xiàng)目后期江南府主打110平方米三居，純新盤電建·金地華宸主力戶型則為120平方米三居及140平方米四居。僅有京投發(fā)展·公園悅府等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目仍有小戶型產(chǎn)品提供。
開發(fā)商的推盤風(fēng)向也代表了當(dāng)前市場(chǎng)中購(gòu)房人的組成，改善型需求無(wú)疑成為樓市成交主力。數(shù)據(jù)顯示，從2014年下半年開始，140平方米以上的大戶型成交占比顯著增加，與此相反的是90平方米以下的小戶型比例在明顯下降。本輪的調(diào)控政策、信貸及稅費(fèi)的調(diào)整，都對(duì)改善型購(gòu)房需求有較大刺激。在2016年上半年里，北京二手房市場(chǎng)的改善型需求大約占到七成左右，已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流需求。而二套住房，不論是出于改善居住環(huán)境、節(jié)約時(shí)間成本，還是滿足入學(xué)條件，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)都是剛性需求。隨著居住改善和生育政策全面放開，未來(lái)住房換房的頻率還會(huì)提高，改善型住宅成為主流產(chǎn)品。
鏈家地產(chǎn)研究院的報(bào)告就分析表示，隨著住房自有率的提高，以及二胎政策的放開，改善型需求會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新剛需”。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)化，由滿足急迫的居住需求，到改善居住環(huán)境。
郭毅也表示，大戶型產(chǎn)品的盛行受到兩方面的影響，從需求角度來(lái)看，自去年開始的樓市信貸政策的不斷放寬，改善型需求受益良多，而這類客群出于面積改善和品質(zhì)改善的訴求，多會(huì)選擇較大戶型產(chǎn)品。而受到限購(gòu)政策的制約，部分首置型客群也多會(huì)在能力范圍之內(nèi)選擇“一步到位”的中大戶型產(chǎn)品。另外，從供應(yīng)方角度來(lái)看，受到土地成本上升的制約，大量新盤項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)或逼近或已進(jìn)入豪宅行列，為了提供能夠與價(jià)格相符的產(chǎn)品，這些項(xiàng)目不得不在品質(zhì)打造上苦下工夫，而大戶型產(chǎn)品無(wú)疑可供施展的空間更大。
通州8項(xiàng)目集中爆發(fā)
另一個(gè)值得關(guān)注的動(dòng)向是，通州樓市時(shí)隔多個(gè)月后的開閘。在8月份計(jì)劃入市的項(xiàng)目中，通州項(xiàng)目數(shù)量明顯增多，而且不僅是商住樓，還有多個(gè)普通住宅產(chǎn)品。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，8月份通州區(qū)預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)，其中包括 保利大都匯(樓盤資料) 、新北京中心等4個(gè)商住項(xiàng)目，以及華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、京貿(mào)國(guó)際公館(樓盤資料) 等4個(gè)住宅及別墅項(xiàng)目。
自去年通州住宅限購(gòu)之后，該區(qū)域住宅供應(yīng)開始一蹶不振，只有商住項(xiàng)目活躍市場(chǎng)，而今年雙限政策出臺(tái)之后，商住也遭遇打壓，供應(yīng)市場(chǎng)更是持續(xù)低迷。至于為何在8月突然集中爆發(fā)，郭毅認(rèn)為主要是受到兩類產(chǎn)品的支撐。其中一類是少量擁有“商務(wù)型公寓”產(chǎn)品的項(xiàng)目，以保利大都匯與新北京中心為代表，這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中公寓產(chǎn)品仍能夠向個(gè)人出售，因此在“雙限”限制了大量商住項(xiàng)目之后，這類產(chǎn)品也加緊入市搶占市場(chǎng)空白；另外一類則是區(qū)域老項(xiàng)目住宅產(chǎn)品，以華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國(guó)際公館為代表，這些項(xiàng)目也是通州主城區(qū)為數(shù)不多的仍有存量的住宅項(xiàng)目，蟄伏許久之后這些項(xiàng)目也迎來(lái)了通州區(qū)區(qū)域價(jià)值與價(jià)格的新階段，其中華業(yè)東方玫瑰預(yù)期售價(jià)相比前一期幾乎翻了一番，已高達(dá)50000元/平方米。如果這個(gè)價(jià)格入市并獲得市場(chǎng)認(rèn)可，將會(huì)對(duì)更多區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目以鼓勵(lì)，也將拉動(dòng)其他老項(xiàng)目后期追隨入市，通州區(qū)的價(jià)格也會(huì)被重新定位。
新盤靠科技健康系統(tǒng)等附加值拉高售價(jià)
由于新盤價(jià)格的不斷提升，很多新盤與周圍二手房的價(jià)格差距越來(lái)越大。如何讓購(gòu)房人心甘情愿地選擇更貴的新房，就成了開發(fā)商們重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。為了提高各自項(xiàng)目的附加值，不少近期入市的新盤除了打造園林和戶型等傳統(tǒng)方式以外，更是高調(diào)加入各種科技健康系統(tǒng)，力求通過(guò)硬件升級(jí)，吸引購(gòu)房人。
像上周入市的西山湖云空間和萬(wàn)年·廣陽(yáng)郡九號(hào)這兩個(gè)純新盤，都引入了科技健康系統(tǒng)。其中萬(wàn)年·廣陽(yáng)郡九號(hào)引入PM2.5空氣凈化系統(tǒng)、室內(nèi)恒溫恒濕系統(tǒng)等“十大生態(tài)科技系統(tǒng)”，而西山湖云空間也主打“智能精裝”。開發(fā)商都希望借此拉開自身項(xiàng)目與周邊二手房的差距。例如萬(wàn)年·廣陽(yáng)郡九號(hào)所在的房山良鄉(xiāng)目前在售項(xiàng)目售價(jià)多在30000-35000元/平方米，而萬(wàn)年·廣陽(yáng)郡九號(hào)入市價(jià)格則高達(dá)42000元/平方米。為彌補(bǔ)這一價(jià)差，純新項(xiàng)目不得不在產(chǎn)品打造上苦下工夫，增加科技健康系統(tǒng)等硬件設(shè)施，從而提升項(xiàng)目品質(zhì)，創(chuàng)造項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著北京高價(jià)地接連入市，越來(lái)越多的新盤項(xiàng)目定價(jià)將明顯高于周邊二手房，而通過(guò)加裝各種科技健康系統(tǒng)，達(dá)成升級(jí)目的，也將成為未來(lái)純新盤項(xiàng)目的入市“定律”。
