在經(jīng)歷虹口涼城單價地王的理性拍賣過后，上海土地拍賣市場再度陷入瘋狂，而瘋狂的依然是在外環(huán)外。
7月27日，上海迎來了2016年內(nèi)最大的一幅宅地出讓，共有23家房企參與浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊的競拍，最終被金地以88億元總價拍下，溢價率286%，樓板價33023元/平方米；如果剔除公共設施，保障型住房及自持部分，可售部分樓板價41572元/平方米。
經(jīng)歷400余輪競拍
此次出讓的祝橋鎮(zhèn)中心區(qū)G-10地塊位于浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)，占地面積140252.5平方米，容積率1.9，起拍總價228107萬元，起拍樓面價為8560元/平方米。根據(jù)今年土地出讓計劃，該幅地塊也是今年截至目前上海出讓面積最大的一幅住宅用地。
競爭相當激烈，包括仁恒、保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)、建發(fā)、大名城、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴、平安不動產(chǎn)、新城、卓越、綠都、融創(chuàng)、融信、合景泰富、萬科、正榮、中駿、金地、旭輝、葛洲壩、保集+弘久集團等在內(nèi)的23家房企參與了競拍。
拍賣現(xiàn)場氣氛和當天近40℃的高溫一樣火熱，從上午9點30分開始，該地塊毫無懸念地進入了拉鋸戰(zhàn)。地價從22億多一路推高，拍賣師開始要求100萬加一次，后來快進到200萬加一次，但還是太慢了，又推進到500萬加一次。當有開發(fā)商叫出77億時，現(xiàn)場一片噓聲。隨后，有人直接跳價到80億時，現(xiàn)場突然鴉雀無聲。隨后大多數(shù)房企退出，只剩下兩三家房企以1000萬的加價幅度繼續(xù)競價。
最終，在歷經(jīng)2個半小時、400余輪報價后，金地以88億的價格奪得該地塊。盡管這塊地在寸土寸金的上海土地市場上堪稱巨無霸，但這塊地的建設要求卻因為臨近浦東機場而比一般宅地更高：該地塊規(guī)劃限高45米，保障型住房5%，全裝修比例30%，中小套型比例60%，要求15%住宅自持。由此可見，留給金地進行規(guī)劃改動的可能性非常小。
央企競價有所收斂
據(jù)公開信息，2016年6月，金地集團實現(xiàn)銷售金額97億，同比升44%，銷售放量顯著，同環(huán)比均大幅上升；2016年上半年實現(xiàn)銷售金額440億，同比升107%。良好的業(yè)績，使得金地在近期長三角土地市場異?！昂罋狻保驮谀孟缕謻|祝橋地塊的前一天，金地剛以超過300%的溢價率拿下嘉興的一塊純宅地，總價5.04億元。
細看本次競拍的房企名單不難發(fā)現(xiàn)，萬科、融創(chuàng)、龍湖、世茂、金地等這些算是老牌房企，在上海有著豐富的項目開發(fā)經(jīng)驗，但這幾家房企在上海土拍市場都已經(jīng)很久沒有拿到過地了，亟須補倉，否則都面臨斷檔的風險。事實上，世茂已經(jīng)出現(xiàn)了項目斷檔，而融創(chuàng)也即將項目斷檔。
而正榮、葛洲壩、融信等這類新進入上海的房企，盡管進入時間比較短，但都制定了上海銷售百億計劃。業(yè)內(nèi)人士認為，對于這些房企來說，阻礙百億計劃最大的障礙并不是資金，而是土地。倘若沒有土地，這些房企沖擊百億計劃基本是鏡中花水中月。
相比于以往的土地拍賣，本次參與競買的央企在這場土拍中顯得較為理性。有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，上海上半年出讓的土地被央企搶走不少，接下來可以出讓的土地越來越少，老牌房企土地儲備嚴重不足，新進房企野心勃勃。而本次參與土地競拍的央企并沒有之前那么多，競價決心也不強。聯(lián)想之前業(yè)界所說的國資委對央企進行過內(nèi)部喊話，從本次看，央企搶奪“地王”的情況有所收斂，其他房企也可以更大決心參與土地市場競價。
面粉再次貴過面包
本次拍賣的地塊不同于之前出現(xiàn)的周浦、寶山、松江“地王”，周邊并沒有大量在建或在銷項目。細看之下，目前板塊內(nèi)在售樓盤只有東方鴻璟園一個尾盤項目，目前售價為3萬元/平方米。一些業(yè)內(nèi)人士對祝橋鎮(zhèn)甚至戲稱為無地鐵、無規(guī)劃、無配套的“三無地塊”。在這樣的情況下，祝橋此次拍出如此高昂的地價該如何解讀？
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，祝橋地塊拍出面粉比面包貴的價格在意料之中。伴隨土地供應郊區(qū)化，上半年郊區(qū)多幅土地都誕生了新地王，祝橋盡管位于遠郊，但依托中國商飛制造基地的產(chǎn)業(yè)配套，未來10-15年，祝橋民用航空產(chǎn)業(yè)集群將帶來1000億元人民幣以上，屆時人口超過50萬，將帶來對住房需求遞增。另外，伴隨周浦、新場等板塊房價的增長，祝橋目前房價處于相對低位，有利于吸引周邊人群置業(yè)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，該地塊受浦東機場、自貿(mào)區(qū)浦東機場片區(qū)、迪士尼樂園等輻射，總體上被看好，地價居高但依然值得開發(fā)，這和未來祝橋整個開發(fā)節(jié)奏加快等有關(guān)系；缺點在于在浦東機場附近，改規(guī)劃等可能會比較困難。
申萬宏源高級分析師李虹認為，目前上海樓市可供銷售庫存不足五個月，已經(jīng)屬于庫存緊張狀態(tài)。在良好的銷售預期下，土地市場的發(fā)燒不難理解。但應該警惕的是，土地價格并非影響房企業(yè)績的最重要因素，過往樓市低谷皆證明，信貸政策對于房企的可持續(xù)發(fā)展有著舉足輕重的作用。在中央已經(jīng)明顯注意到樓市泡沫，一線城市努力控制房價上漲速度的大背景下，房企需要對資金鏈進行維護，以防止市場環(huán)境突變時，抗擊風險能力不足。
（上海證券報 李虎）
