下行經(jīng)濟(jì)時(shí)期 動(dòng)蕩的投資預(yù)期

在全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)凸顯的背景下，世界經(jīng)濟(jì)的不確定性在上升。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，上半年凈出口對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率是負(fù)10.4%。隨著英國(guó)脫歐的推進(jìn)，以及地緣政治風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)發(fā)酵，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外需將承受更大壓力，經(jīng)濟(jì)并不十分樂(lè)觀。

近期股市、匯市的大幅波動(dòng)，民間投資的投資意愿不足，上半年民間投資增速降至2.8%?？梢哉f(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從來(lái)不是一帆風(fēng)順的。而目前市場(chǎng)預(yù)期的改變，也是中國(guó)下行經(jīng)濟(jì)時(shí)期的必然。如何在下行經(jīng)濟(jì)時(shí)期找到更適合的投資渠道，成為了幾乎每個(gè)人關(guān)注的話題。

通貨膨脹 中國(guó)經(jīng)濟(jì)之痛

目前市場(chǎng)預(yù)期的一大趨勢(shì)在于，通貨膨脹的壓力下，資產(chǎn)保值的任務(wù)依然艱巨。根據(jù)“三元悖論”理論，這源于中國(guó)在匯率機(jī)制上選擇貨幣政策的獨(dú)立性和匯率的穩(wěn)定性，因此，帶來(lái)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的資本的管制。與此同時(shí)，人民幣與美元掛鉤，為鼓勵(lì)出口，中國(guó)需抑制人民幣升值，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)市場(chǎng)必然發(fā)生通貨膨脹。

有一種生動(dòng)的比喻：倘若把貨幣貶值比作泛濫的洪水，那么洪水來(lái)了有兩種辦法：一是開(kāi)拓渠道引流泄洪，二是往高地上跑。但開(kāi)渠泄洪費(fèi)時(shí)費(fèi)力，萬(wàn)一洪水來(lái)了水渠還沒(méi)挖好，那便要被淹死了。所以大多數(shù)人還是選擇往高地上跑。

開(kāi)拓新興產(chǎn)業(yè)便如同開(kāi)渠泄洪。如果成功了，則洪水不但不再是災(zāi)害，還能滋養(yǎng)萬(wàn)畝良田。這樣的先例，有，但很少。如二十一世紀(jì)初的互聯(lián)網(wǎng)“泡沫”。雖然當(dāng)時(shí)淹死了一批蝦蟹，但亦創(chuàng)造了如今極為興盛的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。所以政府全面提倡全民創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新。

而北上廣深的房地產(chǎn)，則是中國(guó)經(jīng)濟(jì)里的高地。洪水一來(lái)，但凡腳力好、能爬山的，都要往這個(gè)高地上跑。過(guò)去還有幾個(gè)其他的山頭可以爬，比如股市，比如大宗商品，比如重工業(yè)。但這幾個(gè)山頭，今年全都被淹了。因此，房產(chǎn)投資成為僅余的可供選擇的山頭。

經(jīng)濟(jì)杠桿 房地產(chǎn)投資的根本

實(shí)際上，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言，是索羅斯所謂“反身性”的一個(gè)極好例證。在衡量民眾購(gòu)買力的時(shí)候，不能只看其一般收入的增長(zhǎng)，而必須要考慮房產(chǎn)升值+按揭杠桿本身所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。恰恰是這個(gè)杠桿，有著門檻低、利率低、倍數(shù)高、時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，并且沒(méi)有追加保證金要求，沒(méi)有強(qiáng)平線的限制。

而選擇房產(chǎn)投資，需要遵循的是“一線”原則。一線城市占據(jù)大量流入人口，保證了房產(chǎn)的需求始終旺盛。一線城市提供合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，保證高資產(chǎn)人群的數(shù)量不斷增加。這兩點(diǎn)，都導(dǎo)致以高端物業(yè)為基礎(chǔ)的房產(chǎn)投資，成為下行經(jīng)濟(jì)時(shí)期上佳的投資謀略。

北京朝陽(yáng)區(qū)的土地紅利

以北京為例，2015年末，北京市常住人口2170.5萬(wàn)人，比上年末增加18.9萬(wàn)人，其中，常住外來(lái)人口822.6萬(wàn)人，比上年末增加3.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.5%；數(shù)據(jù)顯示，2005-2015，十年間北京常住外來(lái)人口增量達(dá)到465.3萬(wàn)人，人口增長(zhǎng)導(dǎo)致新增購(gòu)房需求急劇上升。

此外，高地價(jià)幾乎決定了未來(lái)的高房?jī)r(jià)，由于土地資源的有用性、臻稀性，土地總量不可增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給跟不上成交需求，房地產(chǎn)的商品供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，房地產(chǎn)的價(jià)格長(zhǎng)期內(nèi)受需求的影響，導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)上漲，從2013年起，北京居住類土地供應(yīng)規(guī)模與市場(chǎng)成交量規(guī)模缺口， 每年保持在400萬(wàn)平米左右。

而在一線城市，不同區(qū)域之間的房?jī)r(jià)漲幅也有很大不同。近10年來(lái)，北京朝陽(yáng)區(qū)GDP年均增長(zhǎng)16.2% 位居全市首位，并且是北京地鐵設(shè)施、教育設(shè)施，商業(yè)配套均十分豐富的區(qū)域，成為北京當(dāng)之無(wú)愧的房?jī)r(jià)高速上漲的區(qū)域。

充分利用投資杠桿，還在于利用土地發(fā)展紅利。朝陽(yáng)孫河板塊作為政府先規(guī)劃后發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃了亞洲最大的濕地公園之一，同時(shí)還規(guī)劃一條直通城市核心的京密快速路。于是，這里成為目前北京罕有的擁有五條高速、快速路連通市中心的低密度住區(qū)，又能享受望京、中央別墅區(qū)雙重配套，被稱為“壹號(hào)別墅區(qū)”。

投資者的升值謀略

壹號(hào)別墅區(qū)自2014年開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)駐大量一線開(kāi)發(fā)商，首開(kāi)、保利、龍湖、泰禾、中糧、懋源等相繼在這里打造低密項(xiàng)目。以近期開(kāi)放示范區(qū)的別墅項(xiàng)目景粼原著(樓盤資料) 為例，2周內(nèi)即接待2000余人到訪，足以證明這塊區(qū)域在市場(chǎng)上的熱度。

景粼原著不僅擁有北京難得的土地資源，同時(shí)在產(chǎn)品力營(yíng)造上也領(lǐng)先于市場(chǎng)。作為中國(guó)別墅專家的龍湖，在景粼原著上實(shí)現(xiàn)了眾多“首次”：原著系首次推出‘新中式原著’，追本溯源，探索中國(guó)建筑藝術(shù)精髓，運(yùn)用八法二十四式——疊石、理水、鋪地、借景……等傳統(tǒng)技藝，精工琢造社區(qū)園林，北京首次出現(xiàn)獨(dú)院產(chǎn)品和縱向街巷……一流的區(qū)域配以一流的產(chǎn)品，足以成為高端人群的價(jià)值共識(shí)。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)期，房產(chǎn)投資仍然是極重要的資產(chǎn)流動(dòng)出口，其強(qiáng)有力的杠桿效應(yīng)，足以應(yīng)對(duì)最嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。如何選擇一個(gè)更具升值潛力的城市，如何在這座城市中找到升值速度更快的區(qū)域，如何在這個(gè)區(qū)域中挑選出更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，都成為真正考驗(yàn)一個(gè)人投資能力的關(guān)鍵。

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